Zpracovaný obsah
- Nákup domu na papíře: co to znamená
- Jistota
- Co musí předběžné obsahovat?
- Pojistná smlouva
Když mluvíme o nákupu a prodeji, často slyšíme o koupi domu na papíře, což znamená transakci zahrnující nemovitosti, které ještě nejsou postaveny a které jako takové existují pouze na papíře, aby byl jasný projekt stavitele. Pokud na jedné straně může kupující, který se rozhodne nakupovat na papíře, počítat s výhodnější cenou při nákupu na papíře, na druhé straně je za touto formou prodeje mnoho úskalí, které se zákonodárce pokusil zastavit zákonem. n. 122 z roku 2022-2023 dříve a nyní s legislativním výnosem 14 z roku 2022-2023.
Pro ty, kteří se rozhodnou koupit nemovitosti ve výstavbě od 16. března 2022-2023, vstoupila v platnost řada inovací, jejichž cílem je lepší ochrana kupujících. Národní rada notářů vypracovala desatero o nových ochranných opatřeních poskytovaných těm, kteří si chtějí koupit nemovitosti na papíře.
Nákup domu na papíře: co to znamená
Fyzické osoby, které uzavřou smlouvu se stavební společností, která má za následek okamžitý převod rozestavěné nemovitosti,mohou riskovat ztrátu záloh zaplacených za nákup v důsledku krize stavební firmy. Legislativní nařízení 122/2005 tak stanoví, že ti, kdo kupují řadu ochranných opatření, která odůvodňují povinnost výrobce dodat kupujícímu záruku, která zaručuje vrácení všech zaplacených částek, nebo v případě krize společnosti, bude vyplacen před definitivním převodem vlastnictví. Dále je stavebník povinen dodat kupujícímu v době převodu vlastnictví pojistnou smlouvu s desetiletou dobou trvání (tzv. Desetiletá posmrtná), která zaručuje náhradu hmotných a přímých škod na majetku vyplývajících z úplného zničení nebo částečné nebo závažné stavební vady.
Jistota
Zákonodárce si však uvědomil, že toto pravidlo lze snadno zrušit, protože společnosti nemohou vydávat záruky a v každém případě prodávat rozestavěné nemovitosti. Odtud jsme zasáhli Legislativním dekretem č. 14/2022-2023 „Kodex obchodní krize“, kterým se změnila legislativní vyhláška 122/2005 a se kterou integruje a plně provádí záruky již obsažené v roce 2005.
Jak se mění ochrana kupujících budov, které mají být postaveny? Od 16. března 2022-2023 existuje povinnost uzavřít předběžnou smlouvu (veřejnou listinou nebo ověřenou soukromou dohodou) se zásahem notáře. Bude to notář, který ověří a potvrdí správnost záruky (která musí odpovídat ministerskému vzoru) a nebude schopen činit listinu v případě neexistence záruky. Podle nových pravidel záruka zaručuje vrácení částek vyplacených budoucím kupujícím, a to i v případě nevydání desetileté pojistné smlouvyposmrtně u příležitosti kupní smlouvy Notář zajišťuje, aby všechny kontroly (hypotéční průzkumy) týkající se existence hypoték nebo jiných omezení na stavbu, které mají být postaveny, byly prováděny od okamžiku předběžné dohody. Dále je notář povinen přepsat předběžnou smlouvu do katastru nemovitostí, a to za účelem ochrany kupujícího před rizikem hypotéky nebo omezeními po samotné registraci (za předpokladu, že k prodeji dojde do tří let). Nesplnění povinnosti uzavřít předběžnou dohodu veřejnou listinou nebo ověřenou soukromou dohodou má za následek absolutní neplatnost smlouvy z důvodu nedostatku formy.Změny se vztahují na všechny smlouvy (předběžné nebo konečné) týkající se obytných budov, u nichž byla od 16. března 2022-2023 požadována nebo předložena magistrátu kvalifikace (stavební povolení / SCIA / DIA).
Záruka - zdůrazněte notáře - je účinná, dokud pojišťovna nebo banka, která ji vydala, neobdrží autentickou kopii listiny o převodu nemovitosti, která obsahuje osvědčení o vydání posmrtné desetileté pojistné smlouvy. Do té doby může částku zaručenou zárukou požadovat budoucí kupující v případě krize ve stavební společnosti, pokud budoucí kupující oznámil, že chce od smlouvy odstoupit, nebo pokud notář potvrdil, že listinu nemohl obdržet převod z důvodu nevydání posmrtné desetileté politiky
Co musí předběžné obsahovat?
Při předběžném prodeji nemovitosti na papíře musí být:
- označení otázky záruky a potvrzení jejího souladu s ministerským modelem;
- popis budovy, která má být postavena, s jejími hranicemi a příslušenstvím;
- uvedení jakýchkoli závazkových listin, jakož i existence škodlivých hypoték nebo přepisů;
- dohodnutá lhůta pro provedení prací, cena a platební podmínky;
- podrobnosti o stavebním povolení a údaj o existenci dodavatelů;
- specifikace s charakteristikami materiálů a projektové dokumentace.
Pojistná smlouva
Zákon stanoví, že v době podpisu kupní smlouvy musí výrobce dodat kupujícímu desetileté pojištění odpovědnosti za škodu . Tato pojistná smlouva se vztahuje na materiální škody způsobené majetku v důsledku úplného nebo částečného poškození nebo závažných konstrukčních vad díla. Kupní smlouva musí obsahovat údaj o podrobnostech desetileté politiky. V případě nedodání pojistné smlouvy notář nepřistoupí k přijetí listiny a kupující, který sdělil svou vůli odstoupit od smlouvy, má právo na náhradu škody od společnosti nebo banky, která vydala záruku výrobci.