Zpracovaný obsah
- Fáze pronájmu k nákupu
- Nájem
- Povinnosti stran
- Co když nájemce neplatí nájemné?
- Co když nájemce již nemovitost nechce kupovat?
- Kdo platí daně?
- Výhody a rizika pro strany
Velmi důležitým krokem v životě každého, zejména mladých párů, je koupě prvního domu, ale vzhledem k obtížnosti přístupu k hypotékám a nedostatku potřebné likvidity byl nedávno zaveden alternativní způsob nákupu ke klasickému nákupu a prodeji.
Mluvíme o nájmu ke koupi , což je smlouva zavedená vyhláškou Sblocca Italia, s níž majitel nemovitosti poskytuje dům nájemci a budoucímu kupci, který platí nájem. Na konci období stanoveného ve smlouvě může nájemce rozhodnout o koupi nemovitosti odečtením části již zaplacených poplatků od konečné ceny. Podívejme se podrobně na všechny základní aspekty týkající se nájemného za nákup.
Fáze pronájmu k nákupu
Začněme tím, že nájemné za koupi lze stanovit pro jakýkoli typ nemovitosti, který si chcete v budoucnu koupit: pro rezidenční, ale i komerční využití. Může se také týkat rozestavěné nemovitosti. Pokud je však aktivum v surovém stavu, bude nutné na něj zrušit hypotéku; je však možné zajistit přijetí půjčky. Vlastník a nájemce musí uzavřít smlouvu, ve které zdůrazní některé konkrétní prvky, kterými jsou:
- okamžitý ústupek z užívání nemovitosti vlastníkem;
- povinnost zaplatit poplatek skládající se ze dvou různých složek: poplatku určeného k platbě za užívání (odměna za užívání) a poplatku účtovaného k kupní ceně;
- právo na koupi nemovitosti ve lhůtě stanovené ve smlouvě;
- možnost připsat prodejní ceně část nájemného uvedenou pro tento účel ve smlouvě.
Existují dvě fáze, ve kterých se rozděluje nájemné za nákup, a to jsou:
- koncese na užívání nemovitosti vlastníkem nájemci, který je povinen zaplatit dohodnuté nájemné zadavateli (jak za součást určenou k užívání, tak za částku účtovanou kupní ceně);
- jakýkoli převod vlastnictví k nemovitosti z poskytovatele na nájemce: neexistuje žádná vzájemná povinnost pokračovat v kupní smlouvě, ale zákon uznává právo nájemce na koupi. Po uplynutí doby stanovené ve smlouvě se můžete svobodně rozhodnout, zda v nákupu pokračovat či nikoli.
Z toho vyplývá, že pokud se nájemce rozhodne nemovitost nekoupit, po uplynutí doby platnosti smlouvy přestane mít jakýkoli účinek a vlastník bude mít právo nemovitost vrátit a ponechat si celou část poplatků, které lze přičíst za užívání.
Pokud se místo toho rozhodne uplatnit právo na nákup, bude poskytovatel povinen udělit souhlas s prodejem a nájemce zase musí zaplatit dohodnutou cenu bez poplatků, které již byly zaplaceny za součást, která má být účtována k ceně.
Nájem
Ve smlouvě o nájmu za koupi je třeba věnovat zvláštní pozornost údajům o nájemném, které musí nájemce zaplatit majiteli nemovitosti. Zejména musí být uvedeny dvě složky poplatku, jinak bude stejná smlouva zneplatněna. Tyto komponenty jsou určeny k úhradě užívání (odměna za užívání) a druhé k ceně, pokud se nájemce rozhodne uplatnit své právo na koupi.
Povinnosti stran
Zde jsou vzájemné povinnosti a práva nájemce nájemce:
- inventář a záruka : nájemce musí převzít dodávku nemovitosti ve stavu, ve kterém se nachází, pokračovat v inventáři a poskytnout záruku, jako je záruka poskytnutá na leasing, tj. kauce složená nájemcem u pronajímatele, nepřesahující tříměsíční nájemné (počítá se pouze s ohledem na část připadající na platbu za užívání)
- běžná údržba : nájemce je odpovědný za výdaje a obecně náklady spojené s úschovou, správou a běžnou údržbou budov a souvisejících částí bytu (je-li nemovitost v domě). Běžnou údržbou je oprava doplňkových prvků budov, které se svou povahou opotřebovávají a zhoršují v důsledku jejich běžného používání (například výdaje na vodovodní baterie, odtoky, spínače, kliky, sklo, nátěry, sanitární armatury, systémy elektřina, voda a plyn, které nejsou součástí konstrukce budovy Nájemce je rovněž zatížen mimořádnými opravami způsobenými jeho neplněním povinností běžné údržby.
- Mimořádné opravy: vlastník, který nemovitost uděluje, je odpovědný za mimořádné opravy nemovitostí a souvisejících částí bytu, pokud je nemovitost umístěna v domě. Mimořádné opravy jsou ty, které jsou nezbytné k zajištění stability hlavních stěn a kleneb, výměny nosníků, obnovy, celé nebo její významné části, střech, podlah, schodů, vodovodů, opěrných nebo okolních zdí. Nejedná se o vyčerpávající seznam a může zahrnovat všechny zásahy do konstrukčních částí budov a zásahů do výměny vybavení (elektrické, instalatérské, topenářské a jiné).
Co když nájemce neplatí nájemné?
Pokud nájemce nesplní svůj hlavní závazek, kterým je zaplatit nájemné, může pronajímatel zahájit nucené exekuční řízení na majetek nájemce (článek 2910 občanského zákoníku) za účelem získání splatnosti nebo požadovat řešení sporu smlouva. Po ukončení smlouvy bude mít zadavatel právo nejen na vrácení nemovitosti (pokud nájemce nezajistí uvolnění nemovitosti, bude proti němu muset podat novou právní žalobu), ale také získat nájemné do výše v té době zaplatil celou částku, a tedy i část, která má být přičtena převodní ceně, kterou si poskytovatel sám odškodní, aby mu nahradil utrpěnou škodu.
Co když nájemce již nemovitost nechce kupovat?
Smluvní strany nejsou povinny přistoupit ke stanovení kupní smlouvy ve lhůtě uvedené ve smlouvě. Nájemce se může ve skutečnosti rozhodnout, že nebude pokračovat v nákupu a smlouva po uplynutí sjednané doby přestane mít jakýkoli účinek. Zadavatel bude mít tedy právo vrátit nemovitost a zadržet nájemné zaplacené do té doby za užívání domu, zatímco bude muset vrátit část komponenty, která má být přičtena prodejní ceně, nájemci.
Kdo platí daně?
Po dobu užívání nemovitosti jsou daně spojené s držbou nemovitosti, jako je imu, účtovány majiteli, jako je tomu v případě leasingu, přičemž daň musí částečně platit vlastník a částečně nájemcem, podle procent stanovených každou obcí. Tari (daň z odpadu) je účtována nájemci jako vlastníkovi nemovitosti.
Výhody a rizika pro strany
Výhodami pro ty, kteří se rozhodnou prodat nemovitost s koupí nájemného, je především vysoký počet potenciálních kupců, které v porovnání s klasickým prodejem najdou. Největší riziko však spočívá v tom, že se nájemce rozhodne nemovitost nekoupit, ale v tomto případě si může vlastník ponechat část nebo část toho, co mu nájemce zaplatil, účtovat za cenu. Dalším rizikem je nalezení nemovitosti obsazené nájemcem, který se dostal do prodlení, a to, že se musíte obrátit na soudce, aby jej uvolnil a prodal jiným. Majitel také s koupí nájemného udržuje vlastnictví nemovitosti, dokud není zaplacena celá dohodnutá cena.
Nájemce naproti tomu nebude mít žádnou povinnost, ale pouze právo na koupi nemovitosti s plnou svobodou rozhodnout se po uplynutí platnosti, zda toto právo uplatní či nikoli. Kromě toho je mezi výhodami zdůrazněno, že náklady, které nese, budou omezeny pouze na běžnou údržbu, zatímco váha přímých a místních daní (IMU, vyšší podíl TASI) zůstane odpovědností vlastníka / prodejce.