Zpracovaný obsah
- Vlastnost je rozdělena
- Výhody pro obě strany
- Jaké právo si chcete ponechat?
- Použití ovoce
- Povinnosti vlastníka
- Používejte a doma
- Údržba
- Mimořádné opravy
- Hlasujte na shromáždění kondominia
- Daň a výdaje
- Výhody
- Cena
- Nemovitost lze prodat
- Můžete platit v několika splátkách
- Jak provádět správné výpočty
- V Turíně, projekt magistrátu
Při prodeji holého vlastnictví nemovitosti se čisté vlastnictví nemovitosti převede na kupujícího bez užívacího práva, zatímco skutečné právo na užívání (ve skutečnosti sestávající z několika aspektů, jak uvidíme později) zůstává ve prospěch prodávajícího. Samotné vlastnictví aktiva (například nemovitosti) proto spočívá v „zbaveném“ majetku jednoho nebo více skutečných práv na užívání, a to po předem stanovenou dobu nebo po celou dobu životnosti držitele nebo vlastníků těchto práv. Mezi smluvními stranami (prodávajícím a kupujícím) je vytvořeno jakési pouto, které vydrží v průběhu času s účinky, které nastanou v budoucnu. Proto je nezbytné, aby předběžná kupní smlouva (která je podepsána před konečnou a která by měla být zaregistrována) zohledňovala všechny nejmenší podrobnosti,aby byly obě strany dobře chráněny.
Vlastnost je rozdělena
Náš občanský zákoník vám umožňuje nemovitost „rozdělit“ na dvě části. Přesto je v Itálii málo známa právní možnost oddělit různé typy skutečných práv na užívání zboží od čistého vlastnictví a různé možné formy prodeje a jsou také předmětem různých předsudků.
Výhody pro obě strany
Pro ty, kteří kupují nemovitost podle tohoto vzorce, spočívá výhoda v zaplacení nemovitosti za nižší cenu, než je tržní hodnota; zatímco pro ty, kteří prodávají, spočívá výhoda v okamžitém příjmu a zachování jednoho nebo všech poskytovaných práv na užívání.
Jaké právo si chcete ponechat?
Užívací právo ponechané prodejci může být plné nebo omezeno na užívání nebo bydlení; na doživotí nebo na smluvně stanovené období: kdo prodá nemovitost v holém vlastnictví, může si pro sebe (nebo pro jednu či více určených osob) vyhradit užívací právo, právo na užívání nebo právo na bydlení. V prvním případě může subjekt obývat nebo pronajímat nemovitost propadnutím nájemného, zatímco v ostatních případech v něm může pouze užít nebo v něm bydlet a nemůže toto právo převést na třetí strany: je přísně osobní. Všechny specifikace uvidíme později.
Skutečná práva na užívání, zejména práva na užívání, souvisejí s vlastnickým právem k aktivu. Náš právní systém vám umožňuje oddělit tato práva a přiznat práva na požitek jinému držiteli než vlastníkovi.
Použití ovoce
Užívací právo (článek 978 občanského zákoníku) je právo, které spočívá v možnosti požívat aktiva a souvisejícího příjmu, i když zůstává majetkem jiných. Se základním omezením: zákaz měnit zamýšlené použití. Například pokud se jedná o užívací právo k určité oblasti, nemůže ji vlastník práva (užívací právo) postavit, stejně jako nemůže přeměnit to, co je zahrada, na parkoviště. V případě nemovitosti má užívací právo právo pronajmout ji třetím stranám. Podle zákona však nájemní smlouva nemůže pokračovat déle než 5 let od smrti užívacího práva.
Povinnosti vlastníka
Uživatel musí aktivum vrátit na konci svého práva (po uplynutí nebo po jeho smrti); používejte jej s „pílí dobrého rodinného muže“; provést inventuru, pokud není vydána; poskytnout jistotu, pokud není vydána; čelit běžným výdajům na správu, údržbu a správu aktiva; platit daně a licenční poplatky, nájemné za pozemky a další břemena, která ovlivňují příjem. je umění. 1004 občanského zákoníku stanoví, že tyto výdaje a poplatky nese uživatelský fond.
Používejte a doma
Práva na užívání a pobyt jsou definována v článcích 1021 a 1022 občanského zákoníku. Užívání spočívá v právu na užívání konkrétního aktiva a v případě zájmu o inkaso výnosů (omezeno na vlastní potřeby a potřeby rodiny). Bydlení je založeno na právu žít v domě ve vztahu k jeho vlastním a rodinným potřebám. Představuje jedno z dědických práv pozůstalého manžela: po smrti jednoho z manželů má druhý právo žít v rodinném sídle (je-li ve vlastnictví manžela) a po dobu svého života používat nábytek, který jej zařizuje. . Oba jsou osobními právy, to znamená, že jsou přísně svázána s vlastníkem práva, a proto jsou nepřenosná. Na rozdíl od užívacího práva, které si může nemovitost pronajmout,v případě použití nebo pobytu je to zakázáno pod trestem ztráty práva. Na všechny ostatní se vztahují pravidla pro užívání.
Údržba
Prodávající odpovídá za běžné náklady na údržbu (renovace omítek, nátěr dveří a oken, nátěr stěn), tj. Veškeré náklady, které obvykle nese nájemce. Zatímco kupující má nárok pouze na mimořádné výdaje. Nedávná reforma kondominia (zákon č. 220/2012), která vstoupila v platnost dne 18. června 2013, však zavádí plnou solidaritu mezi užíváním a nahým majitelem vůči kondominiu. To znamená, že tyto dvě částky jsou společně a nerozdílně odpovědní - na polovinu - za úhradu nákladů na kondominium. Pokud tedy ani jeden z vás nezaplatí dlužné částky, může byt požádat oba o splacení dluhu.
Za mimořádné opravy odpovídá nahý majitel. Umění. 1005 občanského zákoníku uvádí seznam, ale není vyčerpávající: „jsou to ty, které jsou nezbytné k zajištění stability hlavních stěn a kleneb, výměna nosníků, renovace, celé nebo její podstatné části, střech, podlah, schodů, násypů, vodovodů , opěrné a okolní zdi ". V praxi tato definice zahrnuje ty opravy, které nelze z krátkodobého nebo střednědobého hlediska předvídat jako běžný účinek užívání a požívání věci a spočívají v nahrazení nebo obnově podstatných částí konstrukce, jejichž náklady jsou nepřiměřené na normální příjem produkovaný samotnou věcí. Pokud se však stanou nezbytnými z nedbalosti nebo neplnění povinností běžné údržby, pak jsou odpovědností uživatelského účtu.V podstatě se regulujeme jako v dynamice pronajímatele / nájemce.
V případě rezolucí týkajících se oprav bytů náleží relativní hlasovací právo na schůzi: užívací právo, v případě oprav týkajících se běžné údržby; nahému majiteli v případě inovací, rekonstrukcí nebo mimořádných údržbářských prací.
Daň a výdaje
Nahý majitel nemá prospěch ze zakoupeného zboží a nemá žádné daňové zatížení po celou dobu platnosti užívacího práva vyhrazeného pro prodejce. Při nákupu holého vlastnictví bude kupující povinen zaplatit následující daně:
- registrační poplatek
- daň z hypotéky
- katastrální daň
ve snížené míře podle stáří užívání, jak ukazuje tabulka (zveřejněná na straně), kterou pravidelně aktualizuje Ministerstvo financí, jak se mění zákonná sazba, která od začátku ledna 2022-2023 klesla z 2,5% na 1% .
Výhody
Kromě levnějších daní během fáze nákupu může kupující - pokud má potřebné náležitosti - využít také dotaci „první dům“: umožňuje snížit registrační daň z 9 na 2% a platit hypotéční daně a katastr ve stálé míře (v současné době každý 50 eur). Prodávající, uživatel nebo vlastník práva pobytu, si plně užívá prodané zboží, a proto podle zákona zůstávají veškeré daňové poplatky spojené s nemovitostí na jeho náklady: přesněji imu a daň z příjmu fyzických osob.
Cena
Hodnota samotného vlastnictví závisí na době trvání práva na užívání, které je ponecháno na prodejci (technicky: rezerva na užívání aktiva). Je-li rezerva doživotní nebo do smrti držitele práva, hodnota se stanoví na základě střední délky života držitele práva. Očekávaná délka života je očekávaný počet (ve statistickém smyslu) let zbytkového života v určitém věku a nelze jej zaměňovat s takzvaným „průměrným životem“. Očekávaná délka života se počítá z analýzy tabulek úmrtnosti (také známých jako pojistně-matematické tabulky), které se liší podle některých faktorů, včetně environmentálních. Je třeba poznamenat, že průměrná délka života se také liší podle pohlaví: ženy žijí déle. Pokud je prodejců více než jeden,celková životnost spolužitých subjektů je o něco vyšší než u nejmladších prodejců. Nejnovější oficiální údaje jsou zveřejněny na webových stránkách Istat (www.istat.it). Skutečná tržní hodnota holé nemovitosti se v zásadě může pohybovat mezi 50% a 70% komerční hodnoty nemovitosti v úplném vlastnictví, i když je prodávající velmi starý. Chcete-li provést srovnání s jinými situacemi, vezměte v úvahu, že nemovitost obsazená nájemcem (který platí nájem) má v průměru o 30% nižší hodnotu, než je jeho hodnota.i když je prodejce velmi starý. Chcete-li provést srovnání s jinými situacemi, vezměte v úvahu, že nemovitost obsazená nájemcem (který platí nájem) má v průměru o 30% nižší hodnotu, než je jeho hodnota.i když je prodejce velmi starý. Chcete-li provést srovnání s jinými situacemi, vezměte v úvahu, že nemovitost obsazená nájemcem (který platí nájem) má v průměru o 30% nižší hodnotu, než je jeho hodnota.
Nemovitost lze prodat
Pokud jste zakoupili holé vlastnictví, nemusíte čekat na smrt těch, kteří jej používají k dalšímu prodeji nemovitosti. A stále můžete vydělat zisk s rozdílem v ceně: protože uživatelský věk mezitím zestárl, na hodnotu nemovitosti se uplatní nižší sleva na základě tabulek, které zohledňují věk; což znamená, že aktivum bylo přehodnoceno.
Kolik stojí na trhu holé vlastnictví nemovitosti? Obecně přibližně 50–70% komerční hodnoty stejné nemovitosti v úplném vlastnictví.
Můžete platit v několika splátkách
Nejběžnější vzorec v Itálii stanoví platbu ceny holého vlastnictví v jediném řešení. U plně vlastněných nemovitostí je ale možné sjednat platbu na splátky. Vlastnictví se převádí za cenu placenou částečně předem a částečně s definovanými měsíčními platbami, které lze každoročně indexovat. A to v případě smrti prodejce bude nadále vypláceno dědicům, a to až do splatnosti. Pak existuje také vzorec platby s anuitou (viager), rozšířený například ve Francii, ale v Itálii vzácný. Jedná se o náhodnou smlouvu, protože nelze předem zjistit celkovou cenu: platí se záloha, odhaduje se měsíční příjem, ale počet plateb závisí na tom, jak dlouho prodejce přežije. Sázka ".Problém je v tom, že v Itálii se doživotní anuita srovnává s příjmy zaměstnanců (článek 50 prezidentského dekretu 917/86) a podle toho se zdaňuje.
Jak provádět správné výpočty
Pro hodnocení tržní hodnoty plně vlastněné nemovitosti podle věku skutečného vlastníka (obyvatele) domu se použije koeficient. Tyto koeficienty jsou pravidelně sestavovány ministerstvem financí a jsou založeny na statistické délce života v Itálii a na platné zákonné úrokové sazbě. Platí pravidlo, čím starší prodejce, tím vyšší je kupní cena.
Tabulka koeficientů pro stanovení práv na doživotní požitky a anuit (nebo důchodů) vypočtených s právní úrokovou sazbou 1% (referenční rok 2022-2023)
Vyhláška ministra financí ze dne 12. prosince 2013 (zveřejněná v Úředním věstníku č. 292 ze dne 13. prosince 2013) stanoví s účinností od 1. ledna 2022-2023 snížení zákonné sazby z 2,5% na 1%. V důsledku toho byly aktualizovány koeficienty týkající se práva užívacího práva na veřejné listiny, ověřené a neověřené soukromé listiny předložené k registraci, na otevřená dědictví a na dary poskytnuté od 1. ledna 2022-2023. (Ministerská vyhláška o hospodářství a financích ze dne 23. prosince 2013 o GU 303 ze dne 28. prosince 2013). Tabulka koeficientů připojená ke konsolidovanému zákonu o registrační dani - prezidentská vyhláška 131/1986) byla proto aktualizována výše. Vyhláška rovněž stanoví násobek, který se použije při stanovení základu daně pro stanovení anuit a důchodů stokrát.
Příklad výpočtu hodnoty holého vlastnictví
- Hodnota plně vlastněné nemovitosti: 150 000 EUR (a)
- Aktuální zákonná úroková sazba: 1% (b)
- Věk příjemce (ukončené roky): 55 let
- Koeficient podle tabulky: 65 (c)
- Roční příjem: (a) x (b) = 1 500 EUR (d) (nebo 150 000 EUR x 1%)
- Hodnota nefinančního majetku: (d) x (c) = 97 500 EUR (e) (nebo 1 500 x 65)
- Holá hodnota vlastnictví: (a) - (e) = 52 500 EUR (nebo 150 000 EUR - 97 500 EUR)
V Turíně, projekt magistrátu
Prodej vašeho domu v holém vlastnictví může být velkou pomocí pro seniory a lidi v nesnázích, kteří potřebují likviditu, aby zvládli každodenní život, třeba kvůli lékařské péči. S ohledem na tuto skutečnost zahajuje magistrát Turín experimentální projekt, který plánuje pomoci těmto kategoriím nákupem jejich nemovitostí pomocí tohoto vzorce za výhodných ekonomických podmínek pro obě strany (www.comune.torino.it/).
Ve spolupráci s Avv. Silvio Rezzonico, národní prezident Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it