Zpracovaný obsah
- Online hypoteční simulace
- Jaká částka je poskytnuta s půjčkou?
- Úroková sazba: pevná, variabilní a smíšená
- Všechny náklady budou kalkulovány
- Doby vyplacení hypotéky
- Opětovné vyjednávání, nahrazení a subrogace
- Splatit dluh předčasně
- K dispozici je sleva 19% na úroky
- „Zelené“ pro udržitelné domy
Hypotéka je formou bankovního financování, že většina lidí používá ke koupi domu. Než však o ně požádáte, je vždy lepší se zeptat na všechny aspekty, od podmínek navržených různými úvěrovými institucemi až po žádost o záruky na krytí dluhu, od doby potřebné k vyplacení požadované částky až po dobu pro vrácení peněz, nahoru způsoby návratu. Tady je co vědět.
- Úvěr poskytnutý s hypotékou má hypotéční povahu (dům funguje jako záruka)
- Lze odečíst část úroků a vedlejších nákladů úvěru
- Pro ty, kteří kupují zelené nemovitosti, je poskytována dotovaná půjčka
* Půjčka je definována v článku 1813 občanského zákoníku: „smlouva, kterou jedna strana dodává druhé straně určitou částku peněz nebo jiné zastupitelné věci a druhá se zavazuje vrátit tolik věcí stejného druhu a kvality“ . 20. května 2022-2023, v Úředním věstníku, legislativní nařízení ze dne 21. dubna 2022-2023, č. 72, přejmenovaná na „vyhláška o hypotéce“, která provedla evropskou směrnici 2022-2023/17 / EU o nabídce smluv o úvěru na nemovitost spotřebitelům. Zejména článek 120 quinquies pozměněného zákona o konsolidaci bank poskytuje řadu užitečných definic týkajících se smlouvy o půjčce a mimo jiné vysvětluje, kdo je zprostředkovatelem úvěru.
hypotékyjedná se o formu financování, obvykle s dobou trvání od 5 do 30 let, kdy zprostředkovatel, banka, poskytuje půjčku včetně úroků těm, kteří chtějí koupit nemovitost a nemají celou částku požadovanou prodávajícím. Půjčka je uživateli poskytnuta, pokud splňuje požadavky na záruku požadované úvěrovou institucí a zajišťuje splácení částky v pravidelných splátkách (s pevným nebo proměnlivým časováním), dokud dluh nezanikne. Definuje se jako „hypotéka“, protože splátky jsou garantovány hypotékou na dům, a proto, pokud zákazník již není schopen splácet, stává se vlastníkem nemovitosti banka. Navzdory záruce za hypotéku finanční instituce před poskytnutím půjčky zkontroluje příjmovou situaci osoby, která žádost podává.Pokud například pár žádá o financování, provozovatelé vyhodnotí typ pracovní smlouvy obou a průměrný měsíční výdělek. Po dokončení analýzy je získána částka měsíční splátky hypotéky, která nesmí překročit jednu třetinu celkového měsíčního příjmu. Částka souvisí s dobou trvání půjčky: kdo se rozhodne rozložit půjčku na několik let, zaplatí vyšší splátku (s menším úrokem). Ti, kdo půjčku poskytnou, zaplatí nižší měsíční splátku, ale s vyšším úrokem.ti, kteří se rozhodnou půjčku rozložit na několik let, zaplatí vyšší splátku (s menším úrokem). Ti, kdo půjčku poskytnou, zaplatí nižší měsíční splátku, ale s vyšším úrokem.ti, kteří se rozhodnou splácet úvěr na několik let, zaplatí vyšší splátku (s menším úrokem). Ti, kdo půjčku poskytnou, zaplatí nižší měsíční splátku, ale s vyšším úrokem.
Online hypoteční simulace
Pro vyhodnocení nejvhodnějších návrhů je možné vypočítat „důkazy“ online simulující žádost o hypotéku ; existují také stránky specializované na bezplatná srovnání. V každém případě je při pohybu po síti vždy dobré si
před zadáním údajů pečlivě přečíst zásady webu.
Jaká částka je poskytnuta s půjčkou?
Prvním krokem je domluvit si schůzku v bance (lépe konzultovat více než jednu), aby bylo možné vyhodnotit podmínky, které každý z nich nabízí, za nezbytnou částku.
• Ve většině případů úvěrová instituce poskytuje 80% hodnoty nemovitosti ke koupi (a pro kterou je požadována půjčka), i když některé banky nabízejí klientům 100% hypotéky . Pokud tuto nabídku přijmete, budete muset poskytnout více záruk a především budete muset očekávat zvýšení úrokové sazby.
• V každém případě musíte nejprve pečlivě vyhodnotit maximální splátku, kterou jste ochotni zaplatit.
• A při výpočtu matematiky je také třeba mít na paměti, že nákup nemovitosti s sebou nese okamžité a zároveň dodatečné výdaje (například notář, provize z titulu zprostředkovatelské agentury a restrukturalizace). Dále budou okamžitě přidány běžné náklady ke splátce (výdaje na kondominium, topení a účty) a případné mimořádné náklady (např. Práce schválené v kondominiu pro společné části budovy, které jsou hrazeny na základě tisíciny vlastnictví).
Úroková sazba: pevná, variabilní a smíšená
Úrokové sazby (tzv. Úroky z hypotéky), které banky uplatňují, jsou již několik let na velmi nízkých hodnotách. Ve výsledku se mnoho uživatelů rozhodlo pro pevnou sazbu, která zůstává konstantní po celou dobu trvání půjčky.
• Alternativou je plovoucí sazba, která sleduje fluktuace referenční hodnoty, obvykle tržní nebo měnověpolitické sazby. Volba variabilní sazby se může ukázat jako výhodná, ale zároveň s sebou nese rizika spojená se situací na realitním trhu, s množstvím splátek, které mohou náhle stoupat, což činí měsíční splátku obtížnější.
• Mezilehlé řešení představuje smíšená sazba, která přechází z pevné do variabilní po dodržení určitých termínů nebo podmínek uvedených ve smlouvě sjednané mezi stranami.
• Výhody a výhody jednoho nebo druhého typu jsou spojeny s historickým okamžikem a se subjektivním hodnocením každého uživatele. Ale také k amortizačnímu plánu (doba trvání půjčky).
Všechny náklady budou kalkulovány
Kromě úroků musí každý, kdo si vezme půjčku, vynaložit další výdaje (tzv. Doplňkové poplatky), které zvyšují náklady na operaci.
• Například za vyšetřování případu je bance vyplacena částka, která může dosáhnout 0,5% financované částky. Úvěrové instituci tedy musí být také zaplaceno za hodnocení, které na nemovitosti provádí důvěryhodný technik, aby se zjistila její hodnota: ceny se pohybují od 100 do 300 eur. Pak jsou tu notářské poplatky, které se u jednotlivých profesionálů liší.
• Notář má zásadní úlohu: kromě zjištění totožnosti stran, které uzavírají smlouvu, má za úkol ověřit, zda je nemovitost v pořádku z hlediska územního plánování a katastru nemovitostí. Navíc v době registrace listiny je na něm, aby vybral od kupujícího daně, které mají být zaplaceny státu. Konkrétně jde o tzv. „Náhradní daň“, která odpovídá 0,25% částky vyplacené bankou nebo finanční institucí, pokud se jedná o první domov. Na rozdíl například od hypotéky na nákup druhého domu: použije se sazba ve výši 2% z celkové hodnoty půjčky. V obou případech je daň srážena bankou.
• Ale to není vše: ti, kteří uzavírají smlouvu o půjčceje povinen uzavřít pojištění domu proti požáru a výbuchu, jehož náklady závisí na hodnotě nemovitosti a době trvání půjčky. Tato politika chrání nemovitost před požáry, výbuchy a výbuchy a je možné ji zaplatit v jediném řešení v době, kdy se jedná o listinu, nebo ji odložit v měsíčních splátkách sloučených se splátkou úvěru.
• Některé instituce mohou požadovat uzavření smlouvy o životním pojištění pro zákazníka: kromě vlastního odhadu musí zprostředkovatel (tj. Banka) předložit pojistníkovi alespoň dva další prospekty společností třetích stran.
Doby vyplacení hypotéky
Obecně není požadovaná částka k dispozici při podpisu smlouvy, ale o několik dní později. Doba mezi předložením potřebné dokumentace a skutečnou dostupností požadované částky se u jednotlivých bank liší, ale je vždy uvedena na „listu“ poskytnutém úvěrovou institucí, který obsahuje obecné informace. Je proto nutné se informovat u vybrané banky.
Stanovení maximálního limitu pro každou splátku splácení úvěru není aspektem, který je třeba podceňovat. Ve skutečnosti jde o koupi domu, ale také o kvalitu života. Z tohoto důvodu je třeba každou hypotézu splátek brát vážně.
V průběhu let může zákazník během amortizačního plánu znovu vyjednat smlouvu podepsanou s bankou, nahradit ji nebo ji nahradit.
• Prostřednictvím nového vyjednávání je možné požádat zprostředkovatele (banku) o změnu původně předpokládaných podmínek půjčky. Obvykle se požaduje změnit úrokovou sazbu a dobu trvání půjčky . V každém případě nesmí tento postup pro zákazníka znamenat žádné výdaje (tedy nulové provize).
• K ratifikaci nové dohody stačí soukromá dohoda bez nutnosti podpisu nové listiny.
• Pokud banka odmítne znovu vyjednat, je možné hypotéku vyměnit, avšak splácení dluhu a někdy i zaplacení pokuty za ukončení smlouvy (přečtěte si text níže „Splatit dluh předem“). Poté si můžete vzít novou hypotéku v jiné bance, která nabízí výhodnější podmínky.
• Dohoda o zániku půjčky musí být ratifikována před notářem veřejnou listinou a kromě pokuty stanoví i zaplacení dalších výdajů (předběžné šetření a posouzení), jakož i zrušení staré hypotéky a registrace nové.
• Konečně je tu subrogace, mechanismus, který vám umožní převést půjčku do jiné banky, která nabízí výhodnější podmínky, aniž byste platili pokutu za vyhynutí, náklady na předběžné vyšetřování a ty, které se týkají katastrálních odhadů.
• Tento postup byl zaveden zákonem č. 40/2007, tzv. „Zákonem Bersani“, a vyžaduje, aby nástupnická banka sdělila té staré rozhodnutí zákazníka o subrogaci úvěru a poskytnutí zbytkové částky dluhu (splátky dosud neuhrazené) ), který se v nové smlouvě stane kapitálem vyplaceným nástupnickou bankou zákazníkovi. Půjčka tak pokračuje v nové bance za nových podmínek.
• Jakmile bylo získáno povolení, nová banka pokračuje v subrogaci prostřednictvím notářského zápisu na své náklady. Jediným nákladem, který může zákazník nést, je zaplacení poplatku za registraci subrogace v registrech nemovitostí ve výši 35 eur.
Splatit dluh předčasně
Zákazník, který podepsal úvěrovou smlouvu, se může kdykoli rozhodnout, že dluh v bance splatí před stanovenou lhůtou.
• Jak požaduje zákon Bersani, pokud byla půjčka poskytnuta po 2. únoru 2007, splácení nepodléhá žádné sankci. Naopak, pokud je půjčka před 2. únorem 2007, předpokládá se pokuta, jejíž výše závisí na typu úrokové sazby, roku, ve kterém byla půjčka čerpána, a délce půjčky. V tomto posledním bodě bude zejména zaplacena vyšší pokuta, pokud k uzavření dojde v první polovině amortizačního období, přičemž splácení dluhu dva roky po přirozeném vypršení půjčky nebude nic stát.
• V květnu 2007 podepsala Italská bankovní asociace (ABI) a sdružení spotřebitelů dohodu, která stanoví maximální pokuty pro uživatele, kteří se rozhodnou splácet své hypotéky. Zde jsou níže.
• U hypotečních smluv s proměnlivou sazbou:
✔ 0,50 procentního bodu
✔ 0,20 procentního bodu ve třetím až posledním roce amortizace úvěru.
• U úvěrových smluv s pevnou úrokovou sazbou uzavřených před 1. lednem 2001:
✔ 0,50 procentního bodu
✔ 0,20 procentního bodu ve třetím až posledním roce amortizace úvěru.
• U úvěrových smluv s pevnou úrokovou sazbou uzavřených po 31. prosinci 2000:
✔ 1,90 procentního bodu v první polovině období amortizace úvěru
✔ 1,50 procentního bodu ve druhé polovině období amortizace úvěru
✔ 0,20 procentní body ve třetím až posledním roce amortizačního období úvěru.
• A konečně, u hypoték se smíšenou sazbou byla navržena konkrétní řešení, díky nimž budou provizní opatření odpovídat hypotékám s pevnou nebo variabilní sazbou.
K dispozici je sleva 19% na úroky
Ti, kteří si berou hypotéku na nákup svého prvního domu, který má sloužit jako hlavní bydliště, mohou využít odpočet daně z příjmu ve výši 19% z úrokových nákladů a zaplacených vedlejších poplatků. Aby daňový poplatník mohl využít daňové pobídky, musí ve formuláři 730 uvést částky zaplacené za úrokové náklady, výdaje a doplňkové poplatky a „poplatky za přecenění závislé na klauzulích o indexaci“.
• Jak uvádí finanční úřad (www.agenziaentrate.gov.it), odpočet daně musí být proveden v daňovém přiznání za zdaňovací období, ve kterém úroky vznikly.
„Zelené“ pro udržitelné domy
Pilotní program Energeticky účinné hypotéky (hypo.org) je mezinárodní pilotní projekt trvající přibližně dva roky, který poskytuje výplatu vyhrazené „zelené“ hypotéky za výhodných podmínek financování těm, kteří kupují budovy udržitelné nebo čelit rekonstrukci zaměřené na energetické zlepšení domu. V Itálii byl projekt zahájen loni v červnu za účasti některých bankovních institucí. Seznam zúčastněných bank: www.rics.org/it.
Během amortizačního plánu je možné změnit podmínky smlouvy o půjčce a dokonce předem splatit dluh. Ale pozor, ne všechny nabízené možnosti jsou bez nákladů.