Mnoho Italů ke koupi domu se rozhodlo použít nový vzorec stanovený vyhláškou Sblocca Italia , tzv. Nájemné za koupi. Možnost koupit alternativu k tradičním formám zajišťuje rent-to-buy podpis smlouvy , kterou dvě části, prodávající / pronajímatel a kupující / nájemce, souhlasí s tím, že první poskytuje druhé okamžité užívání nemovitosti s odkazem na budoucnost převod vlastnictví aktiva . Tato smlouva se vyznačuje okamžitým ústupkem za užívání nemovitosti k zaplacení nájemného, právem nájemce na koupi nemovitosti a přidělením části nájemného jako protihodnoty za převod.
Je však třeba zdůraznit, že neexistuje žádná povinnost uzavřít kupní smlouvu, ale spíše možnost . Ti, kteří mají v úmyslu využít nájemné s odkoupením, si musí pamatovat, že nájemné je vyšší než běžné nájemné , protože jedna část tvoří nájemné, druhá složí zálohu na konečnou cenu nemovitosti.
Pokud jde o daně, které mají být zaplaceny, zasáhla finanční agentura oběžníkem č. 4 / E ze dne 19. února 2022-2023, ve kterém odlišuje daňové předpisy platné po dobu užívání nemovitosti, tedy před skutečným nákupem, od následného výkonu práva na koupi nájemcem a převodu nemovitosti . Nejprve je třeba rozlišovat, zda je osoba poskytující požitek s ohledem na budoucí prodej soukromá osoba nebo podnik , a je rovněž nutné rozlišovat mezi přímými daněmi (které platí majitel / prodávající) a nepřímými daněmi (nájemcem / kupujícím).
Daně spojené s držbou nemovitosti, jako je IMU a tasi, nese majitel , stejně jako v případě jakéhokoli pronájmu, zatímco náklady na přepis smlouvy v rejstřících nemovitostí nese kupující, jako například výdaje a daně splatné za smlouvu o prodeji nemovitosti.
Pokud je majitelem soukromá osoba , může si vybrat z přijatého podílu jako nájemné mezi běžnou daní z příjmů fyzických osob a registrační daní ve výši 2% (rozděluje se mezi vlastníka a nájemce), nebo zvolit režim suchého kupónu .
Pokud jde o část nájemného zaměřeného na nákup, v případě prodeje jiného než hlavního domu, který se uskuteční do pěti let , bude vlastník muset zaplatit daně z možného kapitálového zisku jako při běžném prodeji . Registrační daň, kterou platí kupující, je 2% v případě domu, který má být použit jako první dům, a 9% v ostatních případech. Daň z hypotéky a katastru nemovitostí je pevně stanovena na 50 eur.
Pokud společnost prodává, je podíl vyplacený za užívání aktiva obvykle osvobozen od DPH , pokud se společnost nerozhodla pro zdanitelný režim. Pokud jde o poplatek zaplacený jako záloha na cenu, platí-li transakce DPH, platí následující sazby:
- 4% v případě prvního domu v případě neluxusních domů (katastrální kategorie jiné než A / 1, A / 8 a A / 9),
- 10% pro nebytové druhé domy,
- 22% pro nemovitosti zařazené do katastrálních kategorií A / 1, A / 8 a A / 9.
Pokud jde o registrační daň , je třeba v tomto případě rozlišovat mezi smlouvami, které jsou či nejsou osvobozeny od DPH : v prvním případě je sazba registrační daně 2%, zatímco v případě zdanění DPH registrační daň má pevnou částku 67 eur, pokud je smlouva stanovena soukromou smlouvou, 200 eur, je-li vytvořena ověřenou soukromou dohodou nebo vypracována ve veřejné podobě.
V případě prodeje nemovitosti, pokud je převod předmětem DPH, bude tato částka vypočítána z prodejní ceny, od které jsou odečteny akcie již zaplacené jako záloha. Registrační daň je naproti tomu pevně stanovena na 200 eur, stejně jako daň z hypotéky a katastru nemovitostí po 200 eur. U nemovitostí osvobozených od DPH je naproti tomu splatná registrační daň ve výši 2% nebo 9%, minimálně 1 000 eur , zatímco daně z hypotéky a katastru nemovitostí jsou stanoveny pevnou sazbou po 50 eur.
Jelikož neexistuje povinnost provést prodej, může se také stát, že se prodej neprovede . Pokud se nájemce vzdá převodu, ztratí všechny akcie vyplacené jako zálohu nebo může část z nich získat zpět v závislosti na podmínkách smlouvy a majitel má právo nemovitost vrátit. Pokud se naopak jedná o vlastníka, který je v prodlení, má nájemce nárok alespoň na vrácení části poplatků účtovaných za cenu, plus právní úrok. Vezměte prosím na vědomí, že smlouva je ukončena v případě nezaplacení , i když ne následného, minimálního počtu poplatků ve výši jedné dvacátiny z celkového počtu. Strany však mohou stanovit jinou minimální hranici.