Jednou z nejdůležitějších transakcí z ekonomického hlediska pro rodiny je koupě domu, což nejčastěji znamená získání hypotéky v bance. U pevné, variabilní nebo smíšené sazby s minimální dobou trvání 5 a maximálně 30 nebo 40 let se charakteristiky půjčky liší podle osobních potřeb a od banky k bance. Jakmile však bude stanovena, smlouva o půjčce neznamená, že ji lze „změnit“ snad v průběhu času, aby bylo možné těžit z příznivějších ekonomických podmínek, které trh v současné době nabízí. V tomto případě mluvíme o subrogaci nebo přenositelnosti půjčky.
Subrogace nebo přenositelnost půjčky je postup zavedený v Itálii zákonem č. 40 z roku 2007, také známý jako zákon Bersani, který stanoví možnost bezplatného převodu hypotéky z jedné banky do druhé, což případně vytváří lepší podmínky. V zásadě můžete pomocí subrogace doslova převést stávající úvěrovou smlouvu z jedné banky do druhé, změnit parametry samotného úvěru, čímž uzavřete starou hypotéku a zapálíte novou s novou bankou, ale použijete původní hypotéku . To vše se děje, aniž by dlužník platil pokuty nebo poplatky,proto je to pro zákazníka velmi výhodná operace. Jak ale zkontrolovat, zda je vhodné postoupit úvěr jiné bance? Je třeba vzít v úvahu některé prvky. Nejprve je nutné přesně zkontrolovat podmínky a náklady úvěru, který již splácíte, poté použitou sazbu, výdaje, splátky a zbytkový kapitál. Zadruhé, je dobré pochopit, jaké jsou výhody, které chcete získat postoupením půjčky, například pokud chcete platit nižší měsíční nebo pololetní splátky nebo pokud chcete ušetřit na úrokech. Důležitým nástrojem k pochopení toho, která nabídka banky je pro vás to pravé, jsou komparátory,kalkulaček, které jsou na internetu a které umožňují několika kliknutími identifikovat všechny hypoteční nabídky různých bank poskytované v daném časovém období. Při použití komparátorů je však maximální pozornost, protože je nutné ověřit jejich skutečnou spolehlivost. Doporučuje se tedy vždy kontaktovat vybranou banku a zkontrolovat, karty v ruce, možnost nebo ne provedení subrogace.
U subrogace je možné nahradit dobu trvání, rozpětí, typ použité úrokové sazby, ale nikoli zbytkový kapitál, tj. Částku, která ještě zbývá splatit, která musí být stejná jako částka existující ve staré bance. S přechodem práv přebírá nová banka úvěr a všechny jeho záruky, včetně hypotéky. Ze zákona je banka, která původně vyplatila úvěr, povinna převod přijmout a musí do 30 dnů udělit povolení, aby jí nevznikly pokuty a pokuty. Převzetí banky může naopak transakci odmítnout.
Kromě subrogace jsou nástroji, které lze použít k úpravě smlouvy o půjčce, opětovné vyjednávání (nazývané také nové vyjednávání) a náhradní půjčka. Opětovné vyjednávání je nástroj, který umožňuje po dohodě s bankou změnit charakteristiky stávajícího úvěru, zejména typ úrokové sazby, velikost a dobu trvání úvěru. Na rozdíl od subrogace neměníte banku, ale měníte některé smluvní podmínky půjčky, kterou platíte. Pokud jde o subrogaci, v případě renegociace, která musí být vyžádána písemným dokumentem bance, která má povinnost reagovat, neexistují žádné výdaje ani jiné bankovní provize. A konečně, výměnou hypotéky lze starou hypotéku splatitzapnout nový v jiné bance, aby bylo možné využít výhodnější finanční podmínky a případně získat větší likviditu k uspokojení případných finančních potřeb. Pomyslete na ty, kteří si berou hypotéku na nákup svého prvního domu a poté potřebují k provedení renovace další půjčku. Pokud se rozhodnete uvažovat o této trase, je dobré vědět, že budete muset původní bance zaplatit pokutu za předčasné splacení a může být také nutné zrušit starou hypotéku, která má značné náklady. K těmto výdajům je pak třeba připočítat nové, které mají být zaplaceny za převzetí nové hypotéky, a náklady notáře, protože je nutné uzavřít novou smlouvu.