Dluhy, nesplacená hypotéka, vydražený majetek, noví majitelé … bohužel v posledních letech se jedná o poměrně častou nehodu. Jak se však „zděděné“ výdaje sdílejí s kupci domu v dražbě a s byty? Podívejme se na konkrétní případ, který nám čtenář předložil.
Poplatky za kondominium a zpožděné kondominium
Otázka: Kondominium v důsledku finanční krize již neplatilo poplatky za kondominium ani hypotéku. Dům byl uveden do dražby a kupující domu dva roky platili dluhy bance a kondominiu. Správce informoval kondominia, že existují další nedobytné pohledávky, které musí kondominia „postoupit“. Ptám se sám sebe: měly by být tyto nedobytné pohledávky rozděleny na tisíciny nebo na stejné části? Musí platit také byty, které si byt koupily v dražbě?
Často se stává, že v kondominiu existují situace nedoplatků ze strany kondominií, které neplní platby příslušných kvót. V takových případech, jak to vyžaduje reformované umění. 1129 italského občanského zákoníku správce je povinen přijmout opatření k vymáhání úvěru do šesti měsíců od ukončení činnosti referenčního bytu, řádně schváleného na schůzi. Šestiměsíční lhůta byla zavedena reformou zákona o bytových domech z roku 2012 s cílem omezit vznik příliš velkých dluhů.
Prostředky proti neplatícímu kondominiu
V předpokládaných situacích může valná hromada prozatímně a dočasně projednat vytvoření zvláštního fondu rozděleného mezi spoluvlastníky v poměrném měřítku podle tisíciny vlastnických tabulek. Účelem tohoto fondu je vytvoření tzv. „Rezervy“, která bude použita k přijetí jakýchkoli právních kroků proti prodávajícímu kondominiu , v případě potřeby až po dražební prodej nemovitosti, a také k zajištění kontinuity správy kondominia v čeká na vrácení všech splatných částek.
Může se stát, že navrácení kreditu oproti neplatícímu kondominiu je pouze částečné a že kondominium je shledáno se špatnou částí . Za těchto okolností nelze zálohy zaplacené kondominiemi získat zpět a pokud existují dluhy vůči třetím stranám, které dosud nebyly zaplaceny, mohou vyhovující kondominia rozhodnout o přečerpání hotovosti vytvořeném dlužníkem. Konkrétně je toto rozhodnutí vymahatelné a přípustné pouze s dosažením jednomyslnosti souhlasů vyjádřených všemi subjekty, které tvoří kondominium.
Většinové usnesení je třeba považovat za neplatné, protože by nerespektovalo zásadu poměrného rozdělení nákladů mezi všechny podle jejich příslušných tisícin a snížilo by kritérium dílčí odpovědnosti stanovené v čl. 63 k dispozici. att. treska. civ., podle kterého věřitelé třetích stran nemohou proti povinným jednat v souladu s platbami, pokud ne po vymáhání neplatících bytů.
Pokud by kondominium dosáhlo jednomyslnosti souhlasů, bylo by kritériem pro přidělení částky nezbytné k vyrovnání kondominiového fondu obecné kritérium uvedené v prvním odstavci článku. 1123 treska obecná občan: výdaje nezbytné na zachování a užívání společných částí budovy, na poskytování služeb ve společném zájmu a na inovace schválené většinou nese kondominium v poměru k hodnotě majetku každého z nich, pokud není dohodnuto jinak.
Kritérium vykázaných výdajů je součástí odchylných pravidel; v důsledku toho by komunita kondominia mohla jednomyslně rozhodnout o rozdělení této částky na další kritéria, nebo dokonce ve stejných částech mezi všechna kondominia.
Osoba, která nakonec zakoupila majetek selhávajícího kondominia v aukci, je povinna přispět na splacení dluhu v mezích stanovených v čl. 63 k dispozici. att. treska. civ., čtvrtý odstavec, který zní doslovně: každý, kdo převezme práva na kondominium, je společně povinen zaplatit příspěvky za aktuální a předchozí rok .
Zákonodárce měl výše uvedeným pravidlem v úmyslu stanovit retroaktivní lhůtu pro možnost uplatnit nárok na nový kondominium z poplatků vzniklých před jeho vstupem do kondominia.
Z toho vyplývá, že nový kondominium nemusí přispívat a podílet se na dalších dříve vzniklých poplatcích, pokud se tentýž ze své vůle a solidarity s ostatními kondominiemi nerozhodne nést tyto náklady.