Zpracovaný obsah
- Pak svářejte kondominium
- V pilulkách
- Co říká zákon
- Primární služby dlužníkovi nelze pozastavit
- Příloha třetí strany
- Pokud jde o soukromí
- Kupující zdědí dluhy
- Dno k zakrytí „děr“
Mezi problémy, které vytvářejí spory v bytových domech, je nejcitlivější a obtížně řešitelná otázka týkající se nedoplatků. Stále častěji se stává, že jedno nebo více bytů neplatí příslušné částky výdajů za využívání běžných služeb (čištění schodů, běžná údržba výtahu, péče o bytovou zahradu atd.), Což vytváří nerovnováhu s kým naopak přispívá pravidelně.
Občanský zákoník identifikuje na čísle správce osobu odpovědnou za dohled nad účty kondominia, a to i v případě trvalého nedoplatku jednoho nebo více kondominií ten, kdo musí usilovat o vrácení úvěru . Zákonná povinnost, které se správce nemůže vyhnout, pod sankcí zrušení mandátu a výplaty náhrady celému bytu.
Zákon stanoví na 6 měsíců (počínaje koncem účetního roku, ke kterému se dluh vztahuje) maximální dobu, do které se počítá s povinným inkasem správce, který může bez souhlasu shromáždění získat od soudce okamžitě vykonatelný soudní příkaz proti nedoplatkům. Pokud posledně uvedená nezaplatí, soud pokračuje zabavením majetku a jeho dražbou.
Před zahájením soudního řízení však může správce, i když není povinen, zaslat neplatícímu kondominiu dopis, v němž ho vyzývá k zaplacení dluhu. V případě záporné odpovědi sdělí správce údaje o nedoplatcích bytům a věřitelům, kteří tímto způsobem mohou jednat v první řadě přímo proti němu.
Pokud však i přes soudní příkaz a uzavření trhu nebude situace vyřešena, mohou věřitelé kontaktovat kondominium jako celek a každé kondominium, i když je aktuální se svými platbami, je povinno přispět na splacení dluhu.
Často se stává, že byty v dobrém stavu s platbami musí „pokrýt“ podíly na nedoplatcích a přispívat na základě příslušných tisícin vlastnictví nebo tisícin užívání, pokud jde například o výdaje spojené se schody nebo výtahy.
V pilulkách
- Úkolem správce je dohlížet na účty
- Dlužník může aktiva zabavit
- Kupující domu také zdědí své dluhy
Co říká zákon
* Umění. 1129, odstavec 9, občanského zákoníku, stanoví: «Pokud to shromáždění výslovně nevydá, je správce povinen povinně vybrat částky splatné od povinných osob do šesti měsíců od konce účetního období, ve kterém je splatný úvěr zahrnut. Článek 63, pozměněný zákonem o reformě kondominia 220/2012, zní jako „pro výběr příspěvků na základě stavu distribuce schváleného shromážděním může správce bez nutnosti jeho povolení získat okamžitě vynutitelný soudní příkaz, a to navzdory odporu, a je povinen informovat věřitele, kteří ještě nejsou přesvědčeni, že požadují údaje o neplatících kondominiích. Věřitelé nemohou v souladu s platbami jednat proti povinným, ne-li po vymáhání ostatních bytů.V případě zpoždění v placení příspěvků, které pokračuje po dobu semestru, může správce pozastavit kondominium v prodlení s používáním běžných služeb, které mohou být odděleně užívány. Každý, kdo převezme práva na byt, je společně povinen zaplatit příspěvky za aktuální a předchozí rok. Každý, kdo převádí práva k nemovitostním jednotkám, je společně a nerozdílně povinen s právním nástupcem za příspěvky vzniklé do okamžiku, kdy je správci zaslán autentický výtisk titulu, který určuje převod práva. “Každý, kdo převezme práva na kondominium, je společně povinen zaplatit příspěvky za aktuální a předchozí rok. Každý, kdo převádí práva k nemovitostním jednotkám, je společně a nerozdílně povinen s právním nástupcem za příspěvky vzniklé do okamžiku, kdy je správci zaslán autentický výtisk titulu, který určuje převod práva. “Každý, kdo převezme práva na kondominium, je společně povinen zaplatit příspěvky za aktuální a předchozí rok. Každý, kdo převádí práva k nemovitostním jednotkám, je společně a nerozdílně povinen s právním nástupcem za příspěvky vzniklé do okamžiku, kdy je správci zaslán autentický výtisk titulu, který určuje převod práva. “
Primární služby dlužníkovi nelze pozastavit
Pokud prodlení s placením příspěvků trvá semestr, má správce právo pozastavit kondominium v prodlení s používáním běžných služeb, které mohou být odděleně užívány.
Toto ustanovení občanského zákoníku je však v rozporu s příkazy několika soudů, které v zásadě zakazují správci „trestat“ neplatící strany odpojením elektřiny, vody a plynu.
Například u soudu v Brescii pozastavení vodohospodářské služby v prodávajícím kondominiu znamená porušení ústavních zásad, protože to má dopad na zdraví lidí.
Stejným způsobem také soud v Miláně, podle kterého by přerušení topení bylo v rozporu s právem na zdraví zakotveným v článku 32 ústavy.
Vyhláška předsedy Rady ministrů ze dne 29. srpna 2022-2023 „Ustanovení týkající se omezení nedoplatků integrované vodohospodářské služby“ stanovila, že „při přerušení dodávky vody neplatícímu uživateli musí být zohledněno mnoho různých faktorů, od potravin, hygieny a ochrany zdraví a typu uživatelů až po ochranu zdrojů až po potřebu hradit náklady na službu, aby byla zaručena ekonomická a finanční rovnováha řízení “.
Rovněž je stanoveno, že „minimální množství životně důležité vody nezbytné k uspokojení základních potřeb v oblasti potravin, hygieny a ochrany zdraví je stanoveno na 50 litrů na obyvatele a den“, zatímco „u uživatelů v dokumentovaných špatných ekonomických podmínkách musí být zaručeno i v případě nedoplatků ».
Příloha třetí strany
V případech, kdy se obstavení aktiv selhávajícího kondominia ukáže jako neúspěšné, může kondominium nebo obecně věřitel použít tzv. „Obstavení třetí stranou“.
Pokud například výchozí byt vlastní pronajatou nemovitost, je možné zadržet nájemné, dokud nebude dluh splacen.
Obdobně může věřitel zabavit běžný účet dlužníka a až pětinu jeho platu nebo důchodu u třetích osob .
Pokud jde o soukromí
Správce bytu je povinen sdělit názvy nedoplatků bytům a věřitelům, kteří se ho na to zeptají, aniž by mohl zveřejnit podrobnosti o nesplácení třetím osobám.
Správce, který zveřejňuje citlivá data neplatičů na vývěsce kondominia, se proto dopouští porušení soukromí, za což může být potrestán správní sankcí. Shromáždění může rozhodnout, že poskytne neplatiči více času na splacení svého dluhu. Pokud se tak ale nestane, je správce povinen jednat
Kupující zdědí dluhy
Článek 63 obsažený v prováděcích ustanoveních občanského zákoníku mimo jiné stanoví:
• „kdo převezme práva na kondominium, je povinen společně a nerozdílně platit příspěvky za aktuální a předchozí rok“
• „Ten, kdo postupuje práva k nemovitostním jednotkám, zůstává společně a nerozdílně vázán s právním nástupcem za příspěvky vzniklé až do okamžiku, kdy je správci zaslán autentický výtisk titulu, který určuje převod práva.“
• Pokud se poté neplatič rozhodne byt prodat, zdědí kupující dluhy, které mu vznikly po předchůdci v běžném a předchozím roce.
• Nový vlastník může žalovat prodávajícího / prodávajícího, aby získal zpět částky zaplacené na jeho místě.
Dno k zakrytí „děr“
V některých bytech správce navrhuje, aby shromáždění vytvořilo takzvaný „výchozí hotovostní fond“, jakýsi prasátko, ve kterém budou peníze užitečné k pokrytí případných nedoplatků.
• Soudy a kasační soud při několika příležitostech zjistily, že k vytvoření fondu nestačí kvalifikovaná většina, je však nutný jednomyslný souhlas bytů.
• Na druhou stranu mezi úkoly správce patří vytvoření „zvláštního peněžního fondu“ pro mimořádné zásahy údržby ovlivňující společné části budovy.
Ve spolupráci s Avv. Silvio Rezzonico, národní prezident Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it