Zpracovaný obsah
- Suchý kupón: co to je
- Jak se rozhodnout pro suchý kupón
- Náhradní daň: kolik a jak se platí
- Jak dlouho možnost trvá a jak zrušit kupón
Je-li nemovitost pronajata , musí pronajímatel platit daně z té části příjmu, která pochází z nájemného, které dostává. V tomto ohledu daňový úřad přiznal platit méně, ale vždy se může rozhodnout pro suchý kupón , což je výhodný daňový režim, který spočívá v placení náhradní daně v různých sazbách namísto daně z příjmu fyzických osob a souvisejících dodatečných daní.
Suchý kupón je volitelný daňový režim, který má podobu platby náhradní daně z příjmu a dodatečných daní (pro část odvozenou z příjmu nemovitosti). Registrační daň a kolkovné, které jsou obvykle splatné za registrace, ukončení a prodloužení leasingu, navíc nebudou zaplaceny za leasingy na základě kupónu suchého. Výběrem suchého kupónu se pronajímatel vzdá práva požadovat aktualizaci nájemného po celou dobu trvání opce., i když to smlouva předpokládá, včetně změny zjištěné Istatem v národním indexu spotřebitelských cen pro rodiny dělnických a úřednických pracovníků z předchozího roku. To znamená, že nájemce bude schopen platit po celou dobu, po kterou je kupní opce uplatněna , nižší nájemné.
Na druhé straně pronajímatel, který si zvolí kupón, nejenže zaplatí náhradní daň za daň z příjmu fyzických osob a související dodatečné daně, ale bude osvobozen od placení kolkovného a registrační daně.
Volba pro suché kupónu může být vykonávána pro realitní jednotkami patřícími do katastrálních kategorií od A1 až A11 (s výjimkou A10 - kanceláře nebo soukromé ateliéry) pronajaté pro domácí použití i pro související náležitosti. Kupónový režim nelze použít na nájemní smlouvy uzavřené s nájemci, kteří jednají při výkonu podnikání nebo samostatně výdělečně činní, bez ohledu na následné využití nemovitosti k bydlení spolupracovníků a zaměstnanců. Tuto možnost lze uplatnit také u bytových realitních jednotek pronajatých stavebním družstvům pro leasingové nebo neziskové subjekty, pokud jsou dále pronajaty studentům vysokých škol a zpřístupněny obcím po upuštění od aktualizace nájemného nebo úkol.
Pronajímatel může uplatnit kupon jako alternativu:
- při registraci nájemní smlouvy
- v následujících letech do 30 dnů od skončení předchozího roku
- v době prodloužení, dokonce i tichého prodloužení smlouvy, do 30 dnů od skončení platnosti.
U smluv, u nichž neexistuje povinnost registrace, jako jsou krátké leasingy, které nepřesahují 30 dnů, uplatňuje kupón v daňovém přiznání pronajímatel. Pronajímatel uplatní možnost kupónu pomocí modelu RLI, který je bezplatně k dispozici na webových stránkách finanční agentury. Po vyplnění formuláře RLI musí být software na webových stránkách Revenue Agency doručen Revenue Agency prostřednictvím webové procedury RLI .
Je třeba poznamenat, že pronajímatel, který se rozhodne využít suchý kupón, je povinen jej předem sdělit nájemci doporučeným dopisem. Tímto sdělením se pronajímatel vzdává práva požadovat aktualizaci nájemného, i když to bylo stanoveno ve smlouvě, včetně ustanovení o úpravě Istat.
Daň náhrada má pevnou částku a je aplikován na roční nájemné. Zejména sazby náhradní daně suchého kupónu jsou v současné době dvě:
- sazba 21% ročního nájemného: platí pro leasingy na pronájem zdarma
- sazba na 10% - 15% ročního nájemného: vztahuje se pouze na dohody s dohodnutým nájemným a vztahující se k domům nacházejícím se v obcích s vysokým bytovým napětím (identifikovaných Cipe), v obcích s nedostatkem bydlení (to je zejména v Bari, Bologni, Catanii, Florencii, Janově, Miláně, Neapoli, Palermu, Římě, Turíně a Benátkách a sousedních obcích a dalších italských hlavních městech provincií), v obcích, pro které byla schválena, v předchozích 5 letech dne 28. května 2022-2023 (datum vstupu v platnost zákona o přeměně legislativního nařízení 47/2021) stav nouze po vzniku katastrofických událostí. Sazba 10% má však omezenou dobu trvání. Ve skutečnosti platí pouze pro čtyřleté období 2022-2023-2021. Od roku 2022-2023 se sazba bude rovnat 15%.
Finanční úřad objasnil, že snížená sazba se vztahuje také na přechodné smlouvy uvedené v čl. 5 odst. 1 zákona 431/1998, tj. Na smlouvy trvající od minimálně jednoho měsíce do maximálně 18 měsíců, v případě nájemní smlouvy se sjednaným nájemným vztahujícím se na domy nacházející se v obcích s nedostatkem dostupnost bydlení nebo u osob s vysokým napětím bydlení.
Kdy platíte náhradní daň? Nejprve zaplatíte zálohu - rovnající se 95% celkové daně - a poté zůstatek. Záloha není splatná v prvním roce uplatnění kupónové opce, protože neexistuje žádný základ daně, tj. Náhradní daň splatná za předchozí období. Záloha je splatná také v případě, že výše náhradní daně splatné za předchozí rok přesáhne 51,65 eur. V tomto případě lze zálohu složit jednorázově do 30. listopadu, pokud je částka nižší než 257,52 EUR, nebo ve dvou splátkách, pokud je splatná částka vyšší než 257,52 EUR - první, což odpovídá 38% daně z předchozího roku, do 16. června a druhý, se zaplacením zbývajících 57% do 30. listopadu.
Jak zaplatím? K označení následujících daňových kódů je třeba použít formulář f24 :
- 1840 - Leasing na kupóny - první splátková kauce
- 1841 - Leasing společnosti Cedolare Secca - druhá splátka nebo jednorázová platba
- 1842 - Kupón na leasing - zůstatek
Při výběru kupónu se preferenční režim použije po celou dobu trvání smlouvy (nebo prodloužení), nebo v případech, kdy je opce uplatněna v letech následujících po prvním, na zbývající dobu trvání smlouvy.
Pronajímatel má v každém případě právo zrušit opci v každém smluvním roce následujícím po roce, ve kterém byla uplatněna.
Pronajímatel má ale právo jej odvolat v každém smluvním roce následujícím po roce, ve kterém byl uplatněn. Odvolání musí být vyjádřeno ve lhůtě pro zaplacení registrační daně vztahující se k referenčnímu roku nebo do 30 dnů od konce předchozího roku . Komunikace s finanční agenturou musí být provedena pomocí formuláře Rli, a přestože neexistuje právní povinnost, je v každém případě vhodné, aby pronajímatel informoval nájemce. Po zrušení je vždy možné opci uplatnit znovu, v letech následujících po zrušení, opětovném vstupu do režimu suchého kupónu.
Daňová vyhláška 193/2022-2023 stanoví, že neoznámení prodloužení nájmu, u kterého byla uplatněna opce na suchý kupón, nemá za následek propadnutí koncese. Je však nutné, aby si daňový poplatník zachoval chování odpovídající vůli zvolit si režim paušální daně. Jako? Zpřístupněním relativních plateb nebo přiznáním příjmu z kupónu v relativním rámci daňového přiznání.