Zpracovaný obsah
- Půjčka k použití: půjčka zdarma
- 4 typy smluv
- Povinná registrace
- Jak rozdělit výdaje
- Předpisy a zákony
- Zákon o stabilitě do roku 2022-2023
Pro rok 2022-2023 odborníci předpovídají mírný pokles na trhu s nájemním bydlením, ale s poklesem poptávky tak minimálním, že průměrné nájemné zůstane stabilní. Proto stále existuje mnoho lidí, kteří hledají dům k pronájmu, jimž je určena výzva, rovněž od obchodních sdružení, aby se dobře informovali o právech a povinnostech, aby nedošlo k podvodům nebo riziku, že budou jednat nepravidelně. Například ne každý ví, že existují čtyři typy smluv a že kromě krátkodobých, musí být registrovány u finanční agentury (www.agenziaentrate.gov.it). Kromě „konkrétní“ půjčky existují další tři typy; nejpoužívanější je „pronájem zdarma“.
- Nejběžnější smlouva je na 4 + 4 roky s bezplatným nájemným
- Zrušení vlastníkem musí být zdůvodněno
- Pro majitele a nájemce existují daňové úlevy
Prostřednictvím smlouvy o půjčce poskytuje jedna strana (věřitel) po určitou dobu nemovitost druhé (dlužníkovi), na jejímž konci musí být stejná nemovitost vrácena. Jedná se o v zásadě bezplatnou dohodu stanovenou v čl. 1803 občanského zákoníku, který může být ústní nebo písemný. V druhém případě je jako u všech ostatních typů smluv vyžadována registrace u finanční agentury.
Tato smlouva umožňuje stranám svobodně se dohodnout na výši měsíčního poplatku. Trvá minimálně 4 roky, další 4 se automaticky obnovují. Při prvním vypršení platnosti, s minimálním předstihem 6 měsíců, může pronajímatel i nájemce dohodu zaslat doporučeným dopisem. Pronajímatel musí zejména odůvodnit zrušení uvedením jednoho z důvodů stanovených zákonem 431/98. Na konci 8 let má každá strana právo aktivovat postup pro obnovení za nových podmínek (je možné předefinovat výši poplatku) nebo pro prominutí zasláním dopisu druhé straně, a to nejméně 6 měsíců před termínem. doporučený dopis. Dožádaná strana musí odpovědět, znovu doporučeným dopisem, do 60 dnů od data přijetí.Při absenci odpovědi nebo dohody se smlouva považuje za vypršenou. A konečně, záloha: nikdy více než tři měsíce.
Na konci prvních 4 let je pronajímatel legitimní, pokud:
- má v úmyslu přidělit nemovitost sobě, svému manželovi, rodičům, dětem nebo příbuzným - až do druhého stupně - pro obytné, obchodní, řemeslné nebo profesionální použití;
- společnost nebo veřejný orgán nebo v každém případě s veřejnými, sociálními, vzájemnými, kooperativními, sociálními, kulturními nebo náboženskými účely hodlá přidělit majetek k výkonu činností zaměřených na sledování výše uvedených účelů a nabídne nájemci další vhodný majetek a které má pronajímatel plně k dispozici;
- nemovitost je zahrnuta ve vážně poškozené budově, která musí být přestavěna nebo jejíž stabilita musí být zajištěna, a trvalost nájemce je překážkou;
- nemovitost se nachází v budově, jejíž celková rekonstrukce je plánována, nebo je cílem demolice nebo radikální transformace vytvořit nové budovy. Nebo, protože se jedná o nemovitost umístěnou v nejvyšším patře, má majitel v úmyslu provést výškové práce - v souladu se zákonem - a pro jejich provedení je nezbytná evakuace nemovitosti;
- má v úmyslu prodat nemovitost třetím stranám a nevlastní žádné jiné rezidenční nemovitosti kromě těch, které jsou případně použity jako bydlení. V tomto případě má nájemce předkupní právo;
- nájemce, aniž by došlo k jakémukoli legitimnímu nástupnictví ve smlouvě, nemovitost nepřetržitě obsazuje bez oprávněného důvodu;
- nájemce má plnou dostupnost bezplatného a vhodného ubytování ve stejné obci.
Jedná se o tříletou smlouvu plus další 2, které se automaticky aktivují po vypršení platnosti. Alternativně se mohou strany na konci tříletého období rozhodnout dohodu obnovit a předělat na další tři roky. Jakékoli zrušení vlastníkem nebo nájemcem musí být sděleno 6 měsíců před koncem tří let. Může být poskytnuta záloha, která musí být vrácena na konci smlouvy, nikdy nepřesahující tři měsíce.
Sjednané nájemné se počítá na základě dohod mezi sdruženími vlastníků a nájemců a zohledňuje určité parametry, jako je umístění, velikost a povrch nemovitosti. Daňové výhody pro uživatele, kteří si zvolí tento typ smlouvy (za předpokladu, že je nemovitost využívána jako hlavní bydliště), závisí na jejich příjmu: u těch do 15 493,71 EUR se předpokládá odpočet daně ve výši 495,80 EUR ; u osob v rozmezí 15 493,72 až 30 987,41 EUR se odpočet rovná 257,90 EUR. Na druhé straně může pronajímatel těžit ze snížení základu daně z příjmů fyzických osob, slevy na registrační dani a především ze snížení paušální sazby daně (z 21% na 10%), pokud si zvolí tento typ zdanění. Nakonec se předpokládá 25% snížení imu a tasi.
V tomto případě má smlouva dobu trvání nejméně 1 měsíc a nejvýše 18 měsíců. Po uplynutí této lhůty se dohoda bez jakékoli komunikace mezi stranami považuje za uzavřenou. Tyto smlouvy jsou stanoveny tak, aby vyhovovaly konkrétním potřebám vlastníků a nájemců, které musí být dokumentovány a připojeny ke smlouvě. Pokud taková dokumentace neexistuje, musí být přechodná smlouva nahrazena běžnou smlouvou (běžně definovanou 4 + 4). Pokud jde o poplatek, je svobodně stanoveno stranami, s výjimkou smluv, které spadají do jedenácti metropolitních oblastí (Řím, Milán, Neapol, Turín, Palermo, Janov, Bologna, Florencie, Bari, Catania a Benátky), v sousedních obcích a v provinčních hlavních městech: v těchto případech jsou částky definovány v rámci minimální a maximální hodnoty stanovené na místní úrovni.
Jedná se o konkrétní typ smlouvy, která má uspokojit potřeby bydlení studentů univerzity mimo školu, tj. Obyvatel v jiném městě, než ve kterém univerzita sídlí. Trvá mezi 6 měsíci a 3 roky a lze jej obnovit v první dohodnuté lhůtě v době předplatného. Pro zrušení potřebujete 3 měsíce předem a kauci, která nesmí přesáhnout tři měsíce. Stejně jako v ostatních případech. Smlouvu lze podepsat pouze pro nemovitosti nacházející se v obcích (včetně sousedních), kde se nacházejí univerzity nebo detašované univerzitní kurzy, a kromě jednotlivých studentů také společnosti s právem na vzdělání, studentská sdružení, družstva a neziskové organizace působící v tomto sektoru. Model smlouvy (příloha F DM30. prosince 2012) je k dispozici na webových stránkách Ministerstva dopravy (www.mit.gov.it) v části „Předpisy“. Může být vyplněn a podepsán jednotlivým studentem nebo rodičem, stejně jako, jak jsme viděli, skupinami studentů nebo společnostmi týkajícími se práva na vzdělání. Výše nájemného se může lišit podle charakteristik ubytování, vždy s přihlédnutím k prahovým hodnotám stanoveným pro smlouvy se sjednaným nájemným. Zákon stanoví pro nájemce odpočet daně z příjmu fyzických osob ve výši 19% při maximálních nákladech 2 633 eur, z čehož mohou mít prospěch studenti, případně rodiče, pokud jsou na nich děti závislé. Pronajímatel může naproti tomu využít paušální daň, čímž se vyhne placení kolkovného a registrační daně v době podpisu smlouvy a v případě obnovení.
Všechny nájmy, které mají delší dobu trvání, bez ohledu na nájemné dohodnuté stranami. Registrace musí být provedena do 30 dnů ode dne podpisu písemné smlouvy nebo od data její účinnosti třemi možnými způsoby:
- prostřednictvím telematických služeb finanční agentury. Tato možnost je povinná pro realitní kanceláře a pro ty, kteří vlastní alespoň deset nemovitostí, zatímco pro ostatní daňové poplatníky je volitelná;
- používání softwaru RLI (registrace pronájmu nemovitosti);
- jmenování zprostředkovatele (kavárna, obchodní sdružení, licencovaný odborník) nebo delegáta.
Do 60 dnů po registraci je pronajímatel povinen informovat nájemce a správce bytu, nejlépe zasláním doporučeného dopisu s potvrzením o přijetí nebo prostřednictvím Pec (ověřený e-mail). A konečně musí nájemní smlouvy obsahovat klauzuli, ve které nájemce prohlašuje, že obdržel dokumentaci k Ape (osvědčení o energetické náročnosti) týkající se nemovitosti.
Pokud je pronajatá nemovitost vybavena nábytkem, musí smluvní strany zadat seznam věcí přítomných v době sjednání v nájemní smlouvě. Je vhodné připojit tento seznam ke smlouvě, aby po skončení platnosti smlouvy mohl pronajímatel zkontrolovat případné nedostatky. Stejně jako náklady na kondominium je za běžnou údržbu nábytku odpovědný nájemce, zatímco za mimořádnou údržbu odpovídá pronajímatel.
Jak rozdělit výdaje
Obecně platí, že za mimořádné opravy vždy odpovídá majitel, zatímco nájemce platí za běžné opravy. Zejména, jak vyžaduje zákon č. 392 "nese v plném rozsahu nájemce, pokud není dohodnuto jinak, náklady spojené s úklidovou službou, provozem a běžnou údržbou výtahu, dodávkou vody, elektřiny, topení a klimatizace vzduchu, čištění žump a latrín, jakož i poskytování dalších běžných služeb. Náklady na službu concierge jsou účtovány nájemci v rozsahu 90%, pokud se strany nedohodly na nižším opatření “.
Ve spolupráci s Avv. Silvio Rezzonico, národní prezident Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it
Předpisy a zákony
Referenčním pravidlem pro předmět leasingu je zákon ze dne 9. prosince 1998 č. 431 „Pravidla pro nájem a uvolnění budov používaných k obytným účelům“. Jsou mimo jiné stanoveny postupy pro sjednávání a obnovování nájemních smluv a ukončení smlouvy pronajímatelem (vlastníkem nemovitosti). Umění. 13 pod nadpisem „Dohody v rozporu se zákonem“ stanoví, že jakákoli dohoda „zaměřená na stanovení výše nájemného vyšší než je výše vyplývající z písemné a registrované smlouvy“ nebo „odchylující se od omezení doby trvání smlouvy stanovené tímto zákon". Umění. 13 byl částečně přepsán zákonem o stabilitě z roku 2022-2023, který, pokud jde o smlouvu, dodal zejména:„Je odpovědností pronajímatele, aby zajistil registraci v prominuté lhůtě třiceti dnů, přičemž v následujících šedesáti dnech poskytne dokumentovanou komunikaci nájemci a správci bytu, a to i za účelem dodržení povinností vedení registru bytu uvedené v článku 1130, číslo 6) občanského zákoníku “.
Zákon mimo jiné stanoví neplatnost dohod sjednaných stranami, které jsou v rozporu s kterýmkoli z ustanovení obsažených v samotném zákoně, a stanoví, že nájemce může do 6 měsíců od vrácení pronajatého majetku požádat o vrácení částky zaplacené nad rámec nájemného uvedeného ve smlouvě nebo maxima stanoveného v dohodách mezi sdruženími vlastníků a nájemci. Nájemce může rovněž usilovat o obnovení smlouvy za podmínek stanovených zákonem.
Upřesňuje, že pronajímatel je povinen zaregistrovat smlouvu (ve lhůtě třiceti dnů po jejím ujednání) s uvedením „dokumentované komunikace“ (podrobnosti o provedené platbě a registrační číslo přidělené smlouvě), v následujících šedesát dní nájemci a správci bytu.
Náklady na registraci nájmu hradí nájemce a pronajímatel rovným dílem. Rovněž je stanoveno, že kauce nesmí přesáhnout tři měsíce nájemného.