Zpracovaný obsah
- Rento koupit: co to je a co poskytuje
- Dotyčné nemovitosti a nájemné
- Přepis smlouvy
- Výchozí tenant
- Daně: kdo je platí?
- Leasing nemovitostí
- Příjemci a nemovitosti
- Daňové výhody
- Pozastavení smlouvy
Zákonodárce přijal dva nové nástroje, které lidem, kteří nemají okamžitou likviditu, umožnily koupit dům, aby podnítil trh s nemovitostmi i s ohledem na potíže s přístupem k úvěrům: leasing nemovitostí a koupě pronájmu . Zde je kompletní průvodce se všemi informacemi.
Nájemné za koupi je nový typ smlouvy, se kterou vlastník okamžitě předá nemovitost nájemci a budoucímu kupujícímu, který nájem zaplatí a po uplynutí doby stanovené ve stejné smlouvě se nájemce může rozhodnout, zda nemovitost koupí. , odečtením části již zaplacených poplatků z ceny. Nájemné za nákup je v zásadě rozděleno do dvou fází: v první poskytuje vlastník užívání nemovitosti nájemci, který je povinen platit dohodnuté nájemné zadavateli (jak za složku určenou k užívání, tak za bude účtováno k kupní ceně).
Druhá fáze, pokud existuje, je ta, která zahrnuje převod vlastnictví nemovitosti z poskytovatele na nájemce. Po uplynutí sjednané doby se tento může svobodně rozhodnout, zda v nákupu pokračovat či nikoli. Pokud se rozhodne nemovitost nekoupit, po uplynutí doby platnosti smlouvy přestane mít jakýkoli účinek a zadavatel bude mít právo nemovitost vrátit a ponechat si celou část poplatků za užívání. Nájemce bude naproti tomu mít nárok na vrácení procenta ze složky nájemného připadající na prodejní cenu stanovenou v samotné smlouvě.
Naopak, pokud se rozhodne uplatnit právo na nákup, bude poskytovatel povinen udělit souhlas s prodejem a nájemce bude muset zaplatit dohodnutou cenu bez poplatků, které již byly zaplaceny za součást, která má být účtována k ceně. .
Smlouva musí specifikovat dvě různé složky, které tvoří poplatek, který má být zaplacen: složku určenou k platbě za užívání (odměnu za užívání) a část, která má být účtována k ceně v případě, že se nájemce rozhodne uplatnit své právo na koupi. Nájemné za koupi lze stanovit také pro jakýkoli typ nemovitosti: pro rezidenční, komerční, produktivní, kancelářské a další.
Přepis smlouvy o koupi z nájmu je důležitý, protože podle zákona zaručuje nájemci konkrétní ochranu, a to i v případě nesplnění ze strany poskytovatele. S přepisem se ve skutečnosti získá dvojí účinek: vymahatelnost vůči třetím osobám, pokud jde o udělení užívání, a rezervační účinek podobný tomu, který nastává při přepisu předběžné smlouvy, pokud jde o povinnost zadavatele převést vlastnictví aktiva v případě, že si nájemce uplatní právo na koupi.
Co se stane, když je nájemce v prodlení a neplatí nájem? V takovém případě může zadavatel podle svého výběru zahájit řízení o nucené exekuci na majetku nájemce (článek 2910 občanského zákoníku), aby získal to, co mu náleží, nebo požádat o konkrétní plnění nebo ukončení smlouvy. V případě neplnění ze strany nájemce i v případě neuplatnění práva na koupi má zadavatel právo na okamžité vrácení nemovitosti.
Pokud jde o daně, které mají být zaplaceny, zasáhla finanční agentura oběžníkem č. 4 / E ze dne 19. února 2022-2023, ve kterém odlišuje daňové předpisy platné po dobu užívání nemovitosti, tedy před skutečným nákupem, od následného výkonu práva na koupi nájemcem a převodu nemovitosti . Nejprve je třeba rozlišovat, zda je osoba poskytující požitek s ohledem na budoucí prodej soukromá osoba nebo podnik , a je rovněž nutné rozlišovat mezi přímými daněmi (které platí majitel / prodávající) a nepřímými daněmi (nájemcem / kupujícím).
Daně spojené s držbou nemovitosti, jako je imu a Tasi, jsou účtovány majiteli, stejně jako v případě jakéhokoli pronájmu, zatímco náklady na přepis smlouvy v rejstřících nemovitostí jsou účtovány kupujícímu, jako například výdaje a daně splatné za smlouvu o prodeji nemovitosti.
Pokud je majitelem soukromá osoba, může si vybrat z přijatého podílu jako nájemné mezi běžnou daní z příjmů fyzických osob a registrační daní ve výši 2% (rozděluje se mezi vlastníka a nájemce), nebo zvolit režim suchého kupónu.
Pokud společnost prodává, je podíl vyplacený za užívání aktiva obvykle osvobozen od DPH, pokud se společnost nerozhodla pro zdanitelný režim. Pokud jde o poplatek zaplacený jako záloha na cenu, platí-li transakce DPH, platí následující sazby:
- 4% v případě prvního domu v případě neluxusních domů (katastrální kategorie jiné než A / 1, A / 8 a A / 9),
- 10% pro nebytové druhé domy,
- 22% pro nemovitosti zařazené do katastrálních kategorií A / 1, A / 8 a A / 9.
Kromě pronájmu na koupi je dalším způsobem nákupu nemovitosti leasing nemovitostí zavedený zákonem o stabilitě č. 208/2021. Cílem leasingu je usnadnit, zejména těm nejmladším, nákup domu pomocí nástroje finančního leasingu.
Jak to funguje? Ujednáním smlouvy o finančním leasingu přebírá leasingová společnost (banka nebo finanční zprostředkovatel pověřený italskou bankou k provádění leasingové činnosti) povinnost koupit nebo dokonce nechat postavit nemovitost na základě volby a podle údajů uživatele, který jej přijímá v užívání po stanovenou dobu za periodický poplatek (poplatek). Po skončení platnosti smlouvy má uživatel právo odkoupit vlastnictví aktiva zaplacením ceny stanovené smlouvou.
Rezidenční nemovitost na pronájem je použitelný jedinci s celkový příjem nepřesahuje € 55,000 za předpokladu, že jsou prosté hlavní bydliště. Leasingem lze zakoupit jakýkoli typ nemovitosti, pokud nespadá do katastrálních kategorií A / 1, A / 8 a A / 9. Může to být také budova pro obytné použití, která je již dokončena a prohlášena za životaschopnou, budova pro obytné použití, která má být postavena na konkrétním pozemku, budova pro obytné použití ve výstavbě a má být dokončena, nebo dokonce bytová budova, která má být obnovena.
Zákon podporuje uzavření leasingové smlouvy . Zejména u držitelů smluv uzavřených od 1. ledna 2022-2023 do 31.12.2022-2023 je možné odečíst od daňového přiznání náklady na leasing „první bydlení“.
Zejména u mladých lidí do 35 let v době podpisu smlouvy a s celkovým příjmem nepřesahujícím 55 000 EUR jsou daňovými pobídkami:
- odpočitatelnost 19% leasingových splátek (do maximální výše 8 tisíc eur ročně);
- odpočitatelnost 19% z odkupní ceny (do maximální výše 20 tisíc eur).
U fyzických osob ve věku 35 let a starších as celkovým příjmem nepřesahujícím 55 000 EUR jsou daňové pobídky:
- odpočitatelnost 19% leasingových splátek (do maximální výše 4 tisíc eur ročně);
- odpočitatelnost 19% z odkupní ceny (do maximální výše 10 tisíc eur).
U osob mladších 35 let a starších 35 let se registrační daň z nákupu domu „prvního domu“ snižuje na 1,5%, ale registrační daň se počítá z kupní ceny, protože není je použitelný mechanismus ceny a hodnoty.
Disciplína prvního leasingu domů stanoví, že zákazník může v případě ztráty zaměstnání požádat o pozastavení smlouvy. Pozastavení v žádném případě neurčuje uplatnění provize ani předběžných nákladů a probíhá bez žádostí o dodatečné záruky.