Zpracovaný obsah
- Právní předpisy o vlastnictví balkonů v kondominiích
- Kdo platí výdaje na vyčnívající balkony
- Kdo platí náklady na zapuštěné balkony
- Kdo platí náklady na terasy
- Kdo hradí náklady na galerie
- Co je povoleno dělat na balkoně
- … A zkrášlit balkon
O „společné“ povaze fasády není pochyb, přesto je složité posoudit, komu balkony náleží, a kdo tedy nese náklady na jejich údržbu. Mnoho sporů v kondominiu vychází z otázky: jak jsou rozděleny náklady na údržbu balkonů? Vzhledem k absenci odpovědí v občanském zákoníku se v průběhu let pokoušela o vyjasnění této otázky jurisprudence , ale debata je stále otevřená. Pokud smluvní regulace kondominia (tj. Regulace přijatá všemi vlastníky v době nákupu realitní jednotky) nestanoví konkrétní alokační kritérium, pro správné rozdělení nákladů na rekonstrukci nebo jen úpravu balkonu je to nutnépřesně určit jeho strukturální vlastnosti a to, jak se integruje do budovy. Pouze tak je možné určit příslušnost (v určitém smyslu vlastnictví) dotyčného balkonu. Ve skutečnosti mohou být balkony v zásadě dvou typů: vyčnívající nebo zapuštěné.
- Tyto vyčnívající balkon vyčnívá z fasády a představuje rozšíření vložila jednotky: patří vlastníkovi.
- Lodžií , na druhé straně, tvoří vybrání ve fasádě; obvykle je také uzavřený ze dvou nebo tří stran. Je ve vlastnictví bytu.
Občanský zákoník nezmiňuje balkony, které na rozdíl od schodů, dveří, fasád, střech atd. Nejsou zahrnuty do seznamu společných částí budovy stanoveného v článku 1117. Byla to tedy judikatura, v průběhu v průběhu let zjistit, které části balkonu jsou výlučným vlastnictvím bytu a které jsou běžné . Důležité rozlišení pro pochopení toho, jak jsou rozděleny náklady na údržbu balkonů v případě, že je nutné zasáhnout.
Kdo platí výdaje na vyčnívající balkony
V tomto případě nese určité náklady spojené s užíváním balkonu vlastník bytu , například náklady na předělání zábradlí, podlah nebo omítek interiéru.
Na druhé straně náklady na malování a retušování okrasných štuků, protože jsou považovány za běžné části, z nichž, i když z čistě estetického hlediska, mají všechny stejné výhody, musí být rozděleny mezi všechny vlastníky bytů (kteří platí v poměru k příslušné tisíciny vlastnictví). Ale nejen. Kasační soud s rozsudkem ze dne 14. prosince 2022-2023, č. 30071, poznamenal, že „… zatímco balkony budovy kondominia nejsou součástí společných částí, protože nejsou nezbytné pro existenci budovy, ani nejsou určeny k jejímu užívání nebo servisu (podle článku 1117 cc ), krytí parapetu a desky, na druhé straně je třeba je považovat za běžné zboží, pokud plní převládající estetickou funkci budovy, čímž se stávají základními dekorativními a ozdobnými prvky fasády a přispívají k její estetické přitažlivosti (Cass. Sekce 2, 21/01/2000, č. 1). 637 Cass. § 2, 30/07/2004, č. 14576; Cass. § 2, 30/04/2012, č. 6624) “. Dříve Nejvyšší soud (rozsudkem z 19. května 2022-2023, č. 10209) upřesnil, že „ nátěry a dekorativní prvkypřední a spodní části (balkonů), které jsou vloženy do fasády budovy a přispívají k její estetické přitažlivosti, představují společné zboží pro všechny ». Rovněž pro soud v Bologni (s rozhodnutím ze dne 20. května 2010) „… vnější prvky čelních ploch a zejména balkonů je třeba považovat za společné části, jako jsou zejména krytiny přední nebo spodní části desky, přední panely a sloupy, pokud plní zejména okrasnou funkci celé budovy a nejen výzdobu jimi odpovídajících částí nemovitostí ». Naproti tomu Římský soud (rozsudek ze dne 7. dubna 2009) upřesňuje, že „… ozdobné vlysy a dekorativní prvky,balkonům (jako jsou obklady přední nebo spodní části desky, čelní panely a sloupy) jsou kondominium, pokud plní zejména okrasnou funkci celé budovy a nejen výzdobu odpovídajících částí nemovitostí. Zejména přední panely a sloupy balkonu plní hlavně okrasnou funkci celé budovy, když vykonávají dekorativní funkci, která je k ní rozšířena, což zvyšuje architektonickou hodnotu, kromě toho plní estetickou funkci zaměřenou na harmonizaci fasády budovy. kondominium ".průčelí a sloupy) jsou kondominiem, pokud plní hlavně okrasnou funkci celé budovy a nejen výzdobu jimi odpovídajících částí nemovitostí. Zejména přední panely a sloupy balkonu plní hlavně okrasnou funkci celé budovy, když vykonávají dekorativní funkci, která je k ní rozšířena, což zvyšuje architektonickou hodnotu, kromě toho plní estetickou funkci zaměřenou na harmonizaci fasády budovy. kondominium ".průčelí a sloupy) jsou kondominiem, pokud plní hlavně okrasnou funkci celé budovy a nejen výzdobu jimi odpovídajících částí nemovitostí. Zejména přední panely a sloupy balkonu plní hlavně okrasnou funkci celé budovy, když vykonávají dekorativní funkci, která je k ní rozšířena, což zvyšuje architektonickou hodnotu, kromě toho plní estetickou funkci zaměřenou na harmonizaci fasády budovy. kondominium ".jakož i plnění estetické funkce zaměřené na harmonizaci fasády budovy kondominia ».kromě plnění estetické funkce zaměřené na harmonizaci fasády budovy kondominia ».
Kdo platí náklady na zapuštěné balkony
Jelikož je nedílnou součástí fasády, vyplývá z toho, že náklady na zděný parapet tohoto typu balkonu musí být rozděleny mezi všechny byty v poměru k jejich tisícinám . Pokud jde však o další rozdělení nákladů na údržbu desky, použije se kritérium předpokládané pro stropy, klenby a podkroví podle článku 1125 občanského zákoníku, podle něhož tyto náklady „… vznikají ve stejných částech majitelům dvou podlaží vzájemné překrývání, přičemž za podlahovou krytinu odpovídá majitel horního patra a omítání, barvení a výzdoba stropu majiteli spodního patra ». Proto, na rozdíl od toho, co se děje při projektování balkonů, u zapuštěnýchdeska představuje prodloužení podlahy a má funkci oddělení, zakrytí a podpory různých podlaží budovy kondominia.
I v tomto případě je nutné určit typ, aby bylo možné použít spravedlivé kritérium pro sdílení nákladů . V případě ploché střechy, která slouží jako krytí celé budovy , je třeba náklady na údržbu rozdělit mezi všechny byty. Pokud je naopak plochá střecha ve výlučném užívání jednoho nebo více bytů - kteří ji využívají jako terasu -, kritérium uvedené v článku 1126 občanského zákoníku rozhodně platí pro rozdělení nákladů souvisejících s údržbou: „kdo má užívání s výjimkou chodníku přispívá 1/3 na náklady na opravy nebo rekonstrukce; zbývající 2/3 zůstávají v odpovědnosti všech bytů budovy nebo jejich částí, na které se používá plochá střecha,v poměru k hodnotě plánu nebo jeho části “. Složitější je postupovat na rovné terasy, které částečně zakrývají budovu. Ve skutečnosti fungují jako krycí funkce pouze u některých bytů. Výdaje na zlepšení využití terasy jsou tedy na výhradním vlastníkovi. Zatímco u jiných zásahů, jako je hydroizolace nebo výměna podlahy , musí být náklady rozděleny takto: 1/3 hradí ti, kteří mají výhradní užívání terasy, 2/3 zbytek bytů.
Kdo hradí náklady na galerie
Některé oblíbené budovy postavené do dvacátého století se vyznačují dlouhou společnou chodbou s výhledem na vnitřní nádvoří , která umožňuje přístup k několika bytům ve stejném patře. Jedná se o takzvané „balkonové domy“ nebo „zábradlí“. Existují dva pokyny pro rozpis nákladů na údržbu pro tyto konkrétní pasáže. První, který dnes převládá, považuje balkony za společné části, přičemž běžné i mimořádné výdaje nese kondominium, které jej využívá (i když jen potenciálně). Totéž platí pro údržbu terasy a parapetu.
Druhá orientace, spíše datovaná, srovnává balkóny se schody a odkazuje na větu soudu v Miláně (16. října 1988, č. 12061), který sledoval, jak náklady na rekonstrukci svislých prvků (čela, zábradlí atd.), jako nedílná součást fasády, by nesly všechny byty (které platí v poměru k jejich tisícinám), zatímco na restrukturalizaci podlahy by se vztahoval článek 1124 občanského zákoníku, přičemž náklady na údržbu by nesli vlastníci realitních jednotek, galerie slouží. Relativní výdaje se mezi ně dělí - podle zákona - na polovinu podle hodnoty jednotlivých realitních jednotek a druhá polovina výhradně v poměru k výšce každého patra nad zemí.
Co je povoleno dělat na balkoně
Vyčnívající balkony jako rozšíření bytu jsou považovány za výlučný majetek a majitel bytu tak může s nimi podle potřeby nakládat bez nezbytného souhlasu shromáždění. Článek 1122 občanského zákoníku však stanoví, že není možné provádět práce, které by poškodily společné části, tj. Poškodily stabilitu, bezpečnost nebo architektonickou výzdobu budovy.
To například znamená, že v dobové budově by mohlo být zakázáno instalovat markýzy, protože by to ovlivnilo výzdobu budovy. Totéž platí pro instalaci televizní antény nebo klimatizace.Dalším problémem, který může vést ke sporu mezi byty, je možnost grilování na balkóně či nikoli. V tomto bodě článek 844 občanského zákoníku stanoví, že „vlastník fondu nemůže zabránit emisi kouře nebo tepla, dýmů, zvuků, otřesů a podobných šíření pocházejících z fondu sousedů, pokud nepřekročí normální snášenlivost, rovněž s ohledem na stav míst ». Pokud jde o zvuky, existují také limity pro emise kouře a výdechy, posuzované případ od případu soudcem. Nedávno kasační soud (rozsudek ze dne 20. června 2022-2023, č. 15246) přirovnal grilování (v tomto konkrétním případě se jednalo o pevnou stavbu postavenou na soukromém nádvoří) s troubou,použití pravidel diktovaných článkem 890 občanského zákoníku, podle nichž je pro řádné provedení práce nutné dodržovat „… vzdálenosti stanovené předpisy, a pokud to není nutné, ty, které jsou nezbytné k ochraně sousedních fondů před poškozením pevnosti, zdraví a bezpečnost". A konečně, pokud jde okvětináče a květináče na parapetu , kondominiové předpisy to umožňují, kondominium je určitě umí umístit, přičemž vždy dbejte na to, aby to neovlivnilo architektonickou výzdobu nebo stabilitu samotného parapetu. Dále je nutné ověřit, že obecní nařízení nestanoví žádné zákazy: mohly by být považovány za potenciální nebezpečí pro chodce, kteří projíždějí níže. Jistě, pokud by secí stroj vzdal a zasáhl něco nebo ještě horší osobu, vlastník kondominia by byl odpovědný podle civilního a kriminálního profilu.
Ve spolupráci s Avv. Silvio Rezzonico, národní prezident Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it
Převzato z papíru Cose di Casa číslo února 2022-2023
Redaktoři vám doporučují, abyste si přečetli také:
- Zelený bonus 2022-2023 k vytváření krásných zahrad a teras
-
Balkon, terasa, zahrada: jak uspořádat venkovní prostory
- Jak vyrobit květinový box