Zpracovaný obsah
- Koupě domu, tři fáze
- Koupě domu: okamžik volby
- Prvky, které mění ocenění domu
- Koupě domu: nákup a prodej
- Požádejte o dokumentaci
- Kdo je vlastníkem nemovitosti?
- Koupě domu: fáze převodu vlastnictví
- 3 Skutek
- Pokud jsou vady objeveny po zakoupení?
- Realitní agent
- Daň z prodeje domu
- Jaké odpočty za renovaci
Koupě domu je jedním z nejdůležitějších rozhodnutí, která v našem životě vznikají: proto je důležité být připraven, i když se spoléháte na profesionály v tomto odvětví. Kromě ceny nemovitosti je třeba uvést i vedlejší náklady, které tvoří přibližně 10% z celkové částky a zahrnují daně, procentní podíl pro agenturu a notářský poplatek. K tomu jsou přidány ty z pohybu, možná renovace a nábytek. Aniž bychom zapomněli na kondominium a náklady na údržbu.
Koupě domu, tři fáze
- Okamžik volby
Existuje několik faktorů, které ovlivňují, od vlastností nemovitosti, až po požadované metry čtvereční. Určená oblast se také hodně počítá, a to jak pro tržní ceny, tak pro osobní a rodinnou organizaci. - Fáze prodeje Vycházíme
ze shromažďování dokumentace, abychom dospěli k převodu vlastnictví, který končí skutkem. Úkon, který zahrnuje kromě prodávajícího a kupujícího vždy notáře a velmi často realitní kancelář, která se o vyjednávání postarala. Se všemi souvisejícími náklady. - Daň: daně k zaplacení
Daně jsou daně z rejstříku, katastru nemovitostí a hypotéky, které se liší v závislosti na tom, zda se jedná o první dům či nikoli, a zda je prodávající soukromá osoba nebo společnost.
Koupě domu: okamžik volby
Ať už je dům navržen agenturou nebo nabízen soukromým prodejcem, na tom nezáleží: vždy je vhodné mít jasné základní vlastnosti a pochopit, zda je identifikovaná nemovitost uspokojuje. Počínaje cenou (ať je to v souladu s trhem nebo ne) a konkrétními požadavky
Chcete-li si vybrat se znalostmi faktů, je lepší vidět více než jeden dům, provést srovnání, položit správné otázky a poté, pokud je zájem stále vysoký, neztrácejte čas a neukládejte nabídku.
Přechod na místo, i na dálku
Osobně, pokud je to možné, nebo využitím virtuálních prohlídek, které nabízejí některé agentury po pandemii způsobené Covid-19, je možné vyhodnotit celou řadu důležitých proměnných. Zde jsou podrobně.
Podmínky. To je místo, kde zkušené oko může změnit. Jaký je stav fasády? Jsou systémy na úrovni? Je nutné renovovat schody, výtah? Je sklep přítomen? Je to přístupné? A topení? Pokud dům není v dokonalém stavu, mohou vzniknout neočekávané náklady na údržbu.
Osvětlení a hluk. Když jej navštívíte v různých časech, pochopíte, jak se světlo během dne mění a zda jsou rušivé zvuky.
Pozice. Jak daleko je nový domov od pracoviště? Pokud máte děti, jak daleko je to od školy? Existuje pohodlná veřejná doprava k dosažení vašich hlavních cílů nebo dálničních spojení? A kde se nemocnice nachází? Pokud je oblast zaneprázdněná: jak obtížné je zaparkovat nebo je tam parkovací místo?
Trh
Hodnota domu je dána jeho charakteristikami a cenami oblasti. Je proto nutné pochopit, jaké jsou průměrné hodnoty, tedy náklady na metr čtvereční. Kanálem k identifikaci těchto údajů je Realitní observatoř finanční agentury (www.agenziaentrate.gov.it). Další spolehlivou stránkou je stránka Borsino immobiliare (www.borsinoimmobiliare.it). Reklamy na nemovitosti jsou také užitečné, s přihlédnutím k tomu, že ve srovnání s požadovanou částkou může být cena často snížena o 8,7% u nových budov a 14,3% u těch, které mají být obnoveny (zdroj: Nomisma).
Výchozí bod: komerční oblast
Kromě prestižních nemovitostí, které se nacházejí v konkrétních oblastech některých měst nebo v turistických letoviscích, pro hodnotu domu vycházíme z výpočtu metrů čtverečních. Uvažuje se o tzv. „Komerčním povrchu“, který zahrnuje čistý povrch bytu, 100% povrchu obvodu a vnitřní stěny, 50% povrchu stěn společně s ostatními byty. K nim jsou přidány další povrchy (balkony, zahrady, verandy, sklepy) v různých poměrech, jak je uvedeno v tabulce.
Co může způsobit růst nebo pokles ceny? Na volném trhu neexistují absolutní objektivní údaje, platná je dohoda mezi stranami, ale některé prvky jsou určitě orientační.
Faktory, které snižují cenu:
- Absence balkonů - 5%
- Suterén - 30%
- Přízemí - 20%
- Přízemí se zahradou - 15%
- 2. patro bez výtahu - 5%
- Ze třetího patra bez výtahu - 10% za každé patro
Faktory, které zvyšují cenu:
- Podkroví + 20%
- Dům s několika koupelnami + 5%
- Autonomní vytápění + 5%
- Concierge + 5%
Koupě domu: nákup a prodej
Smlouva, jejímž předmětem je převod vlastnictví domu z jedné osoby na druhou prostřednictvím zaplacení ceny, je sankcionována občanským zákoníkem (článek 1470). Abychom se dostali do tohoto okamžiku, obvykle existuje řada kroků, které kupujícího chrání
Před přechodem k převodu vlastnictví, který končí listinou, je nutné zkontrolovat správnost nemovitosti, a to jak z hlediska územního plánování, tak z hlediska případných hypoték. Ve skutečnosti má kupující právo rozptýlit veškeré pochybnosti týkající se domu, který se chystá koupit, a to položením všech příslušných otázek prodejci přímo nebo prostřednictvím agentury. A to před podepsáním jakéhokoli dokumentu, protože poté je těžké se vrátit zpět.
Dům musí vyhovovat z městského i katastrálního hlediska, to znamená, že musí odpovídat půdorysu uloženému v katastru nemovitostí. Byl stavěn pravidelně? Pokud není nový a byl několikrát prodán a zakoupen prostřednictvím listiny, je s největší pravděpodobností v pořádku. Je-li nový nebo v každém případě postavený před několika lety, kdokoli jej vlastní, musí předložit stavební povolení a osvědčení o životaschopnosti, které rovněž potvrzuje existenci hygienicko-hygienických požadavků. V každém případě notář provede a potvrdí všechny tyto kontroly před listinou.
Pokud byl dům právě postaven, je povinností stavitele předložit veškerou dokumentaci prokazující jeho správnost (stavební povolení a projekt schválený magistrátem). To je důležité, protože někdy se místnosti v nejvyšším patře nebo v přízemí mohou na projektu objevit jako sklady nebo podkroví. Bezohlední prodejci je mohli prezentovat jako skutečné byty, ale na základě listiny by byli registrováni jako podkroví nebo skladiště. Co to zahrnuje? Tato konverze použití není vždy možná, s výjimkou zvláštních zásahů (které zahrnují náklady a dobu).
Pokud je nemovitost ve výstavbě, můžete se chránit dvěma nástroji. V době předběžného je nutné požádat prodávajícího o vystavení záruky (bankovní nebo pojišťovací), aby byla zaručena dodaná částka nebo částka, která má být doručena před listinou. Stavitel nebo prodávající nemovitosti je rovněž povinen (legislativní vyhláška 122/2005) vystavit kupujícímu pojistnou smlouvu, která mu zaručuje případné poškození budovy a vady stavby.
Často, když je obtížné najít dokumentaci pro starší budovy, jsou v listině zapsána slova „před rokem 1967“ nebo „budova před rokem 1967“. Je to možné, protože před tímto datem nebylo nutné žádat o stavební povolení, pokud byla stavba postavena mimo město. Poté, hned od 1. září téhož roku, po vstupu Ponteho zákona v platnost, se stavební povolení stalo povinným pro všechny nemovitosti. Aby bylo možné použít toto řešení, musí být splněny dva požadavky: že dům je umístěn v budově, která se skutečně nachází mimo město té doby (což obvykle odpovídá současnému historickému centru města) a že je v některých prokazatelně postaven v období před rokem 1967.
Je vhodné okamžitě zkontrolovat, že prodávající je skutečným vlastníkem a že dům není zatížen hypotékami ani jinými škodlivými formami, jako je dar, který by prodej komplikoval. Odlišné, pokud jde o hypotéku registrovanou bankou, která poskytla úvěr: ve skutečnosti stačí požádat o to, aby hypotéka byla uhrazena na náklady prodávajícího do data listiny. • Za tímto účelem poskytuje finanční úřad nástroje pro zjišťování stavu majetku na přepážkách různých provinčních úřadů nebo dokonce online.
Koupě domu: fáze převodu vlastnictví
K nákupu nemovitosti vedou tři kroky: návrh na koupi, předběžný a listina.
Používá se hlavně k blokování dohodnuté ceny. Používá se pouze k prodeji uskutečněné prostřednictvím realitní kanceláře, a to tak, že zprostředkovatel formulář nejen pořídí, ale je také povinen jej společně s kupujícím podepsat. Při jednáních mezi jednotlivci se přímo používá kompromis.
Je na agentuře, aby formulář podala obchodní komoře. Tento dokument má jednostrannou povahu, tj. Je závazný pouze pro kupujícího. Prodejce může na druhou stranu nabídku přijmout nebo odmítnout ve stanovené lhůtě, která je obvykle 15 dní. Kromě data exspirace musí být uvedeny údaje katastru a musí být uvedeno, že nákup je třeba chápat jako paušální částku, tj. Zahrnuje také podíl z důvodu společných částí. Musí prokázat, zda je byt pronajatý nebo prázdný, a musí obsahovat závazek prodávajícího ověřit městskou a katastrální správnost. Po návrhu následuje bezpečnostní záloha peněz: pokud prodejce návrh přijme, bude z prodejní ceny odečtena potvrzovací záloha. Pokud má kupující po přijetí prodávajícího další myšlenky,záloha nebude vrácena a kupující bude muset agentovi zaplatit zprostředkovatelský poplatek stejně.
Nazývá se také jednoduše předběžný, příslib prodeje nebo kompromis, jedná se o smlouvu, ve které se prodávající a kupující zavazují uzavřít kupní smlouvu. Není to povinný akt, ale lze jej použít, pokud není okamžitý prodej možný: je to způsob, jak zavázat ty, kdo kupují, a ty, kteří prodávají. Dokončuje také návrh nákupu, který se stává podrobnějším a úplnějším.
Neexistuje žádný požadavek, aby byl kompromis vypracován notářem. Ale tím, že tak neučiníme, máme v ruce pouze soukromý akt. Aby se stala veřejnou listinou, a tedy právně platnou, musí být podepsána notářem (a přepsána územní agenturou). V tomto okamžiku to bude samotný zákon, který zabrání prodeji nemovitosti někomu jinému, registraci hypotéky nebo pasivnímu věcnému břemenu nebo jakémukoli jinému škodlivému jednání. Registrace u finanční agentury je vždy povinná: do 20 dnů, pokud je stanovena bez notáře; do 30 dnů, pokud je to notář, který zajišťuje elektronickou registraci jím vystaveného dokumentu. Aby byl dokument platný, musí obsahovat souhlas stran,přesné určení domu k prodeji a jeho cena.
Registrace vždy stojí:
- registrační daň: 200 eur
- příjmová známka: jedna za 16 eur každé 4 stránky nebo v každém případě každých 100 řádků. Na každou kopii (minimálně dvě) je třeba umístit kolkové známky. Musí být vždy zakoupeny před podepsáním listiny, protože musí mít stejné datum nebo být starší. Jinak kompromis nelze zaregistrovat.
Pokud byly částky zaplaceny jako záloha nebo záloha, musí být zaplacena poměrná registrační daň ve výši:
- 0,50% v případě potvrzovací zálohy (daňový kód 109T).
- 3% v případě zálohy na prodejní cenu (daňový kód 109T).
Tato daň bude poté vrácena v listině. Ve skutečnosti se to považuje za složení zálohy na částku splatnou za následnou registraci konečného dokumentu. Pokud však listina není stanovena, nebude vrácena, ledaže by toto ustanovení nemělo příčiny, které nelze přičíst stranám. zaplatit pouze fixní daň ve výši 200 eur.
Pokud musíte přiložit další dokumenty, jako je energetická certifikace, plán, specifikace, budete muset zaplatit další kolkové známky (vždy od 16 eur) v závislosti na povaze dokumentu a jeho formátu. Platba musí být provedena prostřednictvím formuláře F23, který má být doručen do banky nebo na poštu. Důvodem pro výběr je RP, tj. Registrace veřejných a soukromých dokumentů. Nakonec musíte vyplnit formulář 69, což je žádost o registraci. Tento model lze stáhnout z webových stránek Revenue Agency, ale obvykle jej poskytuje zástupce agentury.
S notářem se náklady zvyšují. Ve skutečnosti je třeba přidat následující:
- poplatek profesionála
- kolkovné ve výši 155 eur
- hypoteční daň ve výši 200 eur
- hypoteční poplatky ve výši 35 eur.
Podpis kompromisu dále také určuje právo jakéhokoli realitního makléře na inkasování (po listině) provize.
Je to konečná smlouva, sepsaná, ověřená a zaručená notářem. Také se nazývá konečná prodejní smlouva, musí k ní být přiloženy určité dokumenty a obsahovat přesné informace:
- totožnost všech stran (prodávající, kupující a možný zprostředkovatel). Rovněž se musí dostavit notář a jakákoli jiná osoba zapojená do nákupního řízení;
- energetické klasifikace (včetně Ape, osvědčení o energetické náročnosti) a certifikace
domácích systémů, které potvrzují jejich pravidelnost a shodu s tím, co bylo dříve deklarováno; - údaje katastru nemovitostí, půdorysy a veškeré informace potřebné k dané nemovitosti;
- dokument vystavený správcem kondominia potvrzující pravidelnou platbu výdajů kondominia prodejcem (s výhradou úpravy);
- vše, co se týká peněz v oběhu (procenta splatná makléřům, náklady notáře atd.), připojení - v případě potřeby - žádosti a schválení hypotéky;
- použitelnost nemovitosti, absence hypoték, omezení nebo vady jakékoli povahy.
Není to jednoduchý editor: před zákonem má v transakci roli ručitele. Rovněž bude muset vložit částky zaplacené kupujícím (zákon 124/2021) na vyhrazený běžný účet a uchovat je, dokud se nestane skutečným vlastníkem. Poplatky za notáře vždy platí kupující a často se stávají součástí jednání mezi stranami. Skutky jsou zatíženy různými položkami výdajů, některými pevnými, jako jsou kolkovné stanovené zákonem, dalšími proměnnými, jako jsou procenta parametrizovaná na základě hodnoty majetku nebo stupně příbuznosti mezi dárcem a obdarovaným, kromě registru a k poplatkům za sekretariát. Pokud jde o honorář profesionála, již neexistují žádné tarifní tabulky, proto si každý rozhoduje o své vlastní odměně podle uvážení podle pravidel volného trhu.Před výběrem notáře je proto vhodné požádat o odhad nákladů.
Co když existují skryté zlozvyky, které se dříve neobjevily? Jaké záruky jsou platné, jakmile budete mít klíče od domu? Čas na jednání není dlouhý: kupující musí vady oznámit prodávajícímu do osmi dnů od zjištění . Doporučeným dopisem s potvrzením o vrácení prohlašujete, že si přejete využít záruky. Pokud prodávající proti vadám nejedná z vlastní vůle, může kupující podniknout právní kroky kontaktováním právníka a uplatněním záruky za vady. Akce však musí proběhnout do jednoho roku od činu. Pokud existují podrobnosti, může soudce vyslovit ukončení smlouvy. Prodávající pak bude muset vrátit obdrženou částku a kupující dům. Pokud si raději dům ponechá, bez ohledu na vady, může však požádat o snížení zaplacené prodejní ceny, a tedy o vrácení rozdílu. Výjimky: pokud je poškození strukturální (vada půdy nebo stavební vada), a to natolik, že jej nelze zjistit okamžitě, nebo tak závažné jako infiltrace vody, může kupující zasáhnout proti staviteli domu až 10 let po činu . Časy hlášení se také prodlužují: máte rok na to, abyste psali prodejci a komunikovali problémy.
Musí být registrován u obchodní komory a mít identifikační kartu. Zákon stanoví, že těm, kteří vykonávají toto povolání bez titulu, nevzniká žádná provize. Podle zákona je odpovědný za ověření původu domu, vlastnictví, přítomnosti nebo nepřítomnosti dluhopisů a za záruku prodávajícího a kupujícího příslušnými ustanoveními.
Agenturní služba má samozřejmě náklady, které ve formě provize hradí jak prodávající, tak kupující budovy. Jak moc? Záleží na tom, protože žádný zákon neukládá pevné sazby ani stropy. Obvykle platí místní zvyklosti a údaje místní obchodní komory, i když nic z toho nelze považovat za závazné. Zhruba řečeno, provize, která nepřesahuje 2% prodejní ceny, lze považovat za spravedlivou, ale může také dosáhnout až 4%. Faktura je povinná: a je to opravdu důležité, protože náklady na zprostředkování nemovitostí jsou odečitatelné z daňového přiznání, a to až do výše 1 000 eur.
Jakmile je listina dokončena, klíče od domu předají prodávající kupujícímu, který na oplátku doručí šeky k platbě. Cokoli, co není zapsáno v listině, i když bylo dříve dohodnuto s jinými nástroji, nebude mít žádnou hodnotu. Podle vyhlášky č. 223/2006 musí strany, které uzavírají konečnou kupní smlouvu, deklarovat podmínky sjednané ceny se specifikací, zda se jedná o šek nebo bankovní převod.
Daň z prodeje domu
Představují jednu z výdajových položek, která se přičítá k ceně nemovitosti, ale pokud se jedná o první dům, máte nárok na snížené sazby jak pro DPH, tak pro registrační daň. A některé nové funkce se týkají i těch, kteří již vlastní a musí si koupit druhý dům
Daněmi souvisejícími s koupí domu jsou zejména registrační daň (pokud nakupujete od soukromé osoby) a DPH (pokud je prodávající podnikatel). K nim je v obou případech třeba připočítat daň z hypotéky a katastru nemovitostí. Balíček bonusů platný v roce 2022-2023 potvrzuje výhody poskytované těm, kteří si nemovitost kupují; zejména existují určité jurisprudenční inovace pro nákup nejen prvního, ale i druhého domu. Ve skutečnosti mohou dokonce i ti, kteří vlastní nemovitost, využít daňových úlev a koupit si druhé, pokud je první považováno za nevhodné. Jde o subjektivní nezpůsobilost, kdy dříve zakoupený dům již nemůže uspokojovat bytové potřeby daňového poplatníka a jeho rodiny, nebo o objektivní nezpůsobilost,jako v případě pronajatého majetku, který tedy nemůže vlastník využívat, protože podléhá právním omezením (jak požaduje Nejvyšší soud s následným rozsudkem ze dne 27. července 2022-2023).
Nárok na dávky uznává přímo notář, není nutné jej uplatňovat. To je asi:
- Snížení DPH z 10% na 4% zaměřené na ty, kteří kupují dům přímo od stavební společnosti, přičemž platí pevnou částku 200 eur za hypotéku a katastrální daň;
- registrační daň ve výši 2% u nákupů od fyzických osob; částka daně z katastru nemovitostí a hypotéky v tomto případě na 50 eur;
- daňový bonus: první bonus na bydlení pro ty, kteří prodávají a kupují domovy do 12 měsíců s využitím koncesí, poskytuje možnost odečíst daň, která má být zaplacena, od daně již zaplacené za nákup předchozího domu.
Aby bylo možné bonus využít, jsou vyžadovány určité požadavky. Ti, kdo kupují, jsou: nevlastní domy na celém území státu, na které byly koncese použity, ani je do roku neprodávají. Závazek prodat vlastněný majetek musí být promítnut do kupní smlouvy (prodej, darovací listina nebo prohlášení o dědictví). Pokud se tak nestane, ztratíte svůj první domácí bonus a kromě vyšších daní a souvisejících úroků budete muset zaplatit pokutu ve výši 30%.
Bydlíte v obci, kde si kupujete dům, nebo si tam zařídíte bydliště do 18 měsíců od zakoupení, nebo prokažte, že vaše pracoviště nebo studio se nachází ve výše uvedené obci. Dům může být také umístěn na území obce, kde má zaměstnavatel své sídlo nebo vykonává činnost, i když byl kupující později z pracovních důvodů převeden do zahraničí; nebo být v kterékoli italské obci, pokud je kupujícím italský občan, který emigroval do zahraničí a nemá v Itálii jiné domy.
Požadavky na nemovitost
Dům a související příslušenství (jeden pro každou kategorii) musí patřit do jedné z následujících katastrálních kategorií
- A / 2 (občanská obydlí);
- A / 3 (ekonomické bydlení);
- A / 4 (oblíbené bydlení);
- A / 5 (velmi populární dům);
- A / 6 (venkovský dům);
- A / 7 (domy v malých vilkách);
- A / 11 (domy a ubytování typické pro tato místa).
Koncese se nevztahují na honosné domy, vily, zámky a paláce významné historické a umělecké hodnoty.