Regulace byt (nebo montáž) je úkon, který každý SVJ diktuje jednacího jeho provozu. Tento dokument se zejména zabývá ustanoveními týkajícími se úkolů správy, používání společných věcí, rozdělování nákladů a práv a povinností každého bytu na společných částech. Tento typ regulace je tedy velmi podobný smlouvě , ale liší se především tím, že zatímco smlouva vyžaduje podpis všech stran, tyto strany mohou být schváleny, i když pouze u většiny účastníků vedlejších účastníků že tyto mají nejméně polovinu tisíciny budovy.
Může však existovat i druhý typ regulace zasahující do života budovy a jejích obyvatel , a to smluvní . V praxi se jedná o akt, který je vypracován, když kondominium ještě neexistuje, a z tohoto důvodu se také označuje jako „vnější“ nařízení nebo přesněji nařízení „vnějšího původu“. Jedná se o akt, kterým stavitel nebo výhradní vlastník celé budovy před zahájením prodeje jednotlivých realitních jednotek diktuje provozní pravidla budovy. Například pro identifikaci a výčet společných částí, rozpis výdajů, tabulky tisícinových hodnot, podle kterých musí být tento rozpis proveden, a další ustanovení týkající se životnosti kondominiové struktury.
Základní charakteristikou je, že tato regulace , i když je přijímána nikoli během shromáždění, ale v časově odlišných okamžicích mezi nimi, vždy dosahuje jednomyslnosti. Proto může obsahovat smysluplnější a silnější omezení než ta, která schválila většina , původu sestavení.
Stejně jako smluvní nařízení může i jednomyslně schválené montážní nařízení situaci zvrátit a zasáhnout, aby regulovalo i choulostivé sektory: pomyslete na zákaz pronájmu bytu k obchodním činnostem, na zákaz věšení oblečení mimo dům. okno. Ačkoli obecně platí, že montážní předpisy mají za cíl spravovat pouze společné části, a nikoli bytové jednotky , které jsou součástí individuálního majetku, sebeomezení schválené všemi vlastníky různých bytů, které tvoří budovu, může legitimovat jinak nemožná omezení. bude uloženo ex post.
V tomto článku pojďme nyní prozkoumat předpisy valné hromady akcionářů, zatímco v budoucí diskusi budeme diskutovat o smluvním.
Pokud je počet bytů (výlučných nemovitostí) větší než deset , musí být v souladu s ustanovením čl. 1138 odst. 1 občanského zákoníku vytvořeno nařízení v kondominiu . Odkazuje se tedy na subjektivní prvek vlastníků, a nikoli na objektivní prvek frakcí, na které se kondominium dělí, vycházející ze zásady, že potřeba mít pravidla souvisí s počtem osob, které mají být spravovány. Pod tímto číslem lze nařízení připravit, ale není povinné.
Subjektem oprávněným formulovat nařízení je shromáždění bytů (aniž je dotčena možnost iniciativy uznaná v čele každého bytu).
Nutná většina pro montáž na první výzvu je většina přítomných, kteří představují alespoň polovinu hodnoty budovy: je lepší, aby jej schválil s touto většinou, protože pokud bude schválen na druhé výzvy s nižším většinou to mohlo být „napadnout“ prostřednictvím odlišných účastníků a do třiceti dnů nepřišel do schvalovacího rozhodnutí.
Po schválení jsou předpisy valné hromady interním právem kondominia, takže každý, kdo do nich vstoupí, se na ně automaticky vztahuje pouze proto, že se z nich stalo kondominium: jelikož má pouze „manažerský“ obsah v mezích záležitostí předem stanovených zákonem, předpisy valné hromady akcionářů zavazují všechny účastníky. “ současní ", včetně disidentů, zdrželi se hlasování a nepřítomných a" budoucích "účastníků, tj. těch, kteří budou součástí kondominia (dědici a právní nástupci).
Obsah regulace kondominia schválený většinou je omezen v rozsahu čl. 1138 občanského zákoníku. Poslední odstavec zákona zejména zakazuje nařízení omezovat práva bytů , včetně práv na výhradní vlastnictví a ochranu společenských zvířat. Předpisy na zasedání akcionářů nemohou zakázat držení nebo držení domácích zvířat , protože tento sektor podléhá smluvní regulaci s jednomyslným souhlasem bytů, protože se týká práv na výhradní vlastnictví.
Pokud jde o kritéria, která je třeba dodržet pro správnou interpretaci předpisů o valných hromadách akcionářů, závisí na právní povaze samotných předpisů. Nejdůležitější otázky, které vyvstaly v jurisprudenčním kontextu, ve vztahu k výkladu nařízení, se v zásadě týkají výkladu ustanovení, která omezují práva na užívání a nakládání s výlučnými vlastnostmi jednotlivých bytů, otázky, které jsou však ponechány disciplíně smluvní a nedodržující předpisy.
A konečně, pokud jde o obsah, předpisy pro valné hromady akcionářů mohou obsahovat pouze pravidla upravující používání a způsoby požívání společných věcí / služeb / zařízení; Montážní řád musí rovněž obsahovat pravidla pro rozdělování výdajů podle práv a povinností každého kondominia; montážní řád pak musí obsahovat pravidla pro ochranu dekóru budovy ; konečně musí předpisy pro valné hromady obsahovat pravidla týkající se „správy“ : tato kategorie zahrnuje ustanovení týkající se postavy ředitele , doby a místa svolání a způsobu komunikace,fungování shromáždění s hlasovacím systémem , zastoupení na shromáždění, jeho pravomoci, jmenování předsedy a tajemníka, zřízení dalších správních a kontrolních orgánů, sestavování a vedení zápisů, údržba společných částí, pojištění budov, nájemní a pracovní smlouvy pro zaměstnance, školení a sestavování rozpočtu a konečné bilance, vedení záznamů nezbytných pro administrativní a účetní řízení, zřizování veškerých finančních prostředků, časy sběru příspěvků, časy rostlin atd.
Předpisy na valné hromadě mohou být upraveny, doplněny nebo částečně zrušeny samotnou valnou hromadou, přičemž většina je nutná pro její schválení.