V kondominiu může kromě montážního nařízení existovat i takzvaný smluvní předpis , akt, který je vypracován, když kondominium ještě neexistuje , a z tohoto důvodu se také označuje jako „vnější“ předpis nebo přesněji nařízení "Vnější původ".
Stavitel nebo jediným vlastníkem celého objektu , před zahájením prodávat jednotlivé realitní jednotek, připravuje předpisy SVJdiktovat pravidla pro identifikaci a výpis společných částí, rozdělení nákladů, tabulky tisícin hodnot, podle kterých musí být toto rozdělení provedeno, a další ustanovení týkající se životnosti kondominiové struktury. Při prodeji jednotlivých realitních jednotek každý kupující v každé smlouvě o překladu prohlašuje, že souhlasí s ustanoveními obsaženými v nařízení, které jí podstatně uděluje požadavky na skutečnou smlouvu, jak je známá a přijatá ostatní ustanovení obsažená v kupní smlouvě.
Vzhledem ke zvláštnímu způsobu jejího vzniku není nutné žádné následné schválení shromážděním, protože jakmile kupují všechny kupující příslušných realitních jednotek, které mají část budovy kondominia (nejen byty, ale také sklepy, garáže atd.) se regulace de quo stává účinnou a závaznou pro každého a stává se součástí obsahu jednotlivých aktů podle relace.
Zvláštností smluvních pravidel a s určitými výhradami, těch schválen na valné hromadě jednomyslným hlasováním všech účastníků bytu spočívá především v tom, že mohou platně obsahovat doložky, které omezují práva jednotlivých bytových jednotek.na společných částech a na stejných výlučných vlastnostech, zákazech určení realitních jednotek nebo rezervách vlastnictví a obecně klauzulí, která musí být, aby byla platná a vymahatelná, přijata všemi kupujícími, aby byla platná a vymahatelná. byty. Ustanovení smluvní úpravy kondominia jsou pro kupující jednotlivých bytů závazná bez ohledu na přepis, stačí, že v kupní smlouvě byl uveden odkaz na kondominiové nařízení, které, i když není věcně vloženo, musí být považováno za známé a přijato na základě odvolání nebo zmínky o tom ve smlouvě.
Je třeba také poznamenat, že ustanovení obsažené v čl. 1138, poslední odstavec, italského občanského zákoníku, podle kterého předpisy o kondominiích nemohou žádným způsobem narušit práva bytů, odkazuje na předpisy schválené většinou, ale ne na ty, které jsou schváleny všemi byty, které, pokrývající uvedenou smluvní hodnotu mohou dobře obsahovat omezení práv samotných bytů na společné i individuální zboží. V každém případě se pravidla nařízení o kondominiu, která mají smluvní povahu, mohou odchýlit od právní kázně nebo ji integrovat (Cass. Civ., Oddíl II, 6. října 1999, č. 11121).
Lepší řečeno, v kontextu smluvních předpisů (vnějšího i vnitřního původu) je nutné rozlišovat ustanovení s typicky „regulačním“ obsahem, zaměřená na regulaci zachování, používání a požívání společných částí, jakož i přípravy a používání společných služeb a ustanovení „smluvní“ povahy, které ovlivňují použitelnost a určení výhradních částí nebo které zahrnují omezení vlastnických práv jednotlivců k běžným věcem.
Pokud jde o obsah, ustanovení, která se nejčastěji objevují v předpisech vnějšího původu, jsou ustanovení týkající se sdílení výdajů (ustanovení o úplném nebo částečném osvobození od příspěvku na náklady, sdílení nákladů ve stejných částech atd.; Ustanovení obsahující zákazy nebo omezení použití nebo místo určení výlučných vlastností nebo společných částí).
Je intuitivní, že regulace kondominia nemůže mít statický a neměnný obsah , takže může být časem předmětem změn ve vztahu k novým zájmům managementu (přemýšlejte o koupi oblasti, kterou je třeba regulovat, nebo o technologická inovace, která zvyšuje společné dědictví.
Pokud je smluvní úprava omezením …
Smluvní regulace může být zdrojem obecných nebo zvláštních omezení pro jednotlivá kondominia, pokud jde o užívání jednotek výlučného vlastnictví; vzácnější je případ, kdy stejné nařízení stanoví prodloužení práv každému. V tomto ohledu bylo objasněno, že může dojít k omezení pravomocí bytů a jejich práv k jednotlivým aktivům - zaměřených na zajištění potřeb koexistence, aby výkon vlastnického práva nebyl zdrojem nepříjemností a obtěžování ostatních - nařízením schváleným všemi účastníky, protože toto, se smluvní hodnotou, je platné a účinné na základě souhlasu zúčastněných stran, pokud je vyjádřeno v podobě požadované ve vztahu k povaze každého omezení, poplatku nebo věcného břemene, které je uloženo.Odkazuje se především na ustanovení, která zakazují vlastníkům přidělit byty nebo prostory výlučného vlastnictví k výkonu určitých činností nebo je využívat k určitým formám využití, protože jsou považovány za nebezpečné pro kondominium nebo v každém případě za zdroj rušení. nebo nepříjemnosti pro komunitu (například zákaz přidělování realitních jednotek podnikům, lékařským ordinacím, profesionálním kancelářím, podnikům, nocleh se snídaní, penzí).nebo v každém případě zdroj narušení nebo nepohodlí pro komunitu (například zákaz přidělování realitních jednotek podnikům, lékařským úřadům, profesionálním kancelářím, podnikům, nocleh se snídaní, penzí).nebo v každém případě zdroj narušení nebo nepohodlí pro komunitu (například zákaz přidělování realitních jednotek podnikům, lékařským úřadům, profesionálním kancelářím, podnikům, nocleh se snídaní, penzí).
Jelikož navíc neexistují žádná ustanovení veřejného pořádku, která jsou ze své podstaty povinná a která zakazují zahrnutí takových omezujících pravidel do předpisů, je plně dodržováno ducha a litera zásad upravujících kondominiovou zátěž, a to pro povinnou funkci zajistit dobré užívání a užívání společné věci, zavést do nich omezení a omezení stejných individuálních vlastností v důsledku společného určení oprávněných osob, nezbytných pro dosažení co nejpohodlnějšího a nejziskovějšího užívání společných věcí s co nejmenší škodou jak pro ně, tak i pro nejlepší možné užívání služeb spojených s exkluzivními nemovitostmi.
Proto se ustanovení o regulaci kondominium smluvní povahy , což může vést k omezení pravomocí a fakultách byty na částech svého výlučného vlastnictví, pokud jsou stanoveny jasně a jednoznačně, jsou závazné pro kupující jednotlivých bytů v případě, bez ohledu na to přepis, v kupní smlouvě byl uveden odkaz na nařízení o kondominiu, které - i když není věcně vloženo - musí být považováno za známé nebo přijaté na základě odkazu nebo jeho zmínky ve smlouvě.