Zpracovaný obsah
- POVINNOSTI ADMINISTRÁTORA KONDOMINIA: OCHRANA KONDOMINIÍ o 360 °
- Pokud jste zaměstnavatel
- Směrem k prodávajícím
- OBČANSKÁ A TRESTNÍ ODPOVĚDNOST KONDOMINIÁLNÍHO SPRÁVCE
- Odměna správce
- Zrušení a ukončení funkce
Se vstupem v platnost dne 18. června 2013 zákona o reformě kondominia(č. 220 ze dne 11/12/2012), požadavky na pozici ředitele a úkoly, které musí splňovat, jsou složitější, což je známkou toho, že směřujeme k větší profesionalizaci toho, co je ve všech ohledech třeba považovat za práci . Upravuje také občanský zákoník: články týkající se bytů jsou články zařazené mezi 1117 a 1139. Zejména 1129, 1130 a 1131 se zaměřují na postavu správce spojenou s účastníky shromáždění svazkem zastoupení. To znamená, že může podniknout právní kroky jak proti samotným vlastníkům, tak proti třetím osobám. Stejně tak ji lze žalovat za jakoukoli akci týkající se společných částí budovy, kterou spravuje.
- Jmenování je povinné v budovách s více než 8 byty
- Má občanskoprávní a trestněprávní odpovědnost vůči bytu.
- Žádný profesní registr, ale odborová sdružení.
Správce, pro kterého dosud neexistuje žádný profesionální rejstřík, je s kondominiem spojen na základě mandátního vztahu: jedná ve výlučném zájmu samotného kondominia a zaručuje správu společných částí budovy. Jeho jmenování je povinné, pokud existuje více než 8 bytů; shromáždění kondominia je povoláno k projednání s počtem hlasů, které musí představovat většinu přítomných a alespoň polovinu (nebo 500 tisícin) celé hodnoty budovy. Úkol má dobu trvání 12 měsíců a druhý rok, pokud nedojde k vyřešení odvolání, se automaticky obnoví. Na konci dvouletého období se pracovní smlouva mezi stranami považuje za ukončenou a bude nutné pokračovat v příznivém stanovisku vyjádřeném shromážděním. Pokud sestavení nezvolí správce,každý jednotlivý byt (nebo odstupující správce) má právo odvolat se k soudnímu orgánu, který poté jmenuje.
Odstupňované a aktualizované Kromě obvyklých požadavků stanovených zákonem musí mít správce budovy maturitu a je povinen absolvovat pravidelné školicí kurzy.
Legislativní nařízení 81/2008 Také známé jako „Konsolidované znění o bezpečnosti a ochraně zdraví při práci“ vstoupilo v platnost 15. 5. 2008 (a opraveno legislativním nařízením č. 106 ze dne 3. srpna 2009, jakož i následnými dalšími vyhlášky). Zůstává první italskou referencí týkající se bezpečnosti na pracovišti: obsahuje informace pro společnosti, zaměstnavatele a pracovníky o tom, co je nezbytné a povinné odkazovat na prevenci, ochranu fyzického a duševního zdraví v každém pracovním prostředí. A také s ohledem na hodnocení rizik a zdravotní dohled, první pomoc a hašení požáru.
Článek 1129 občanského zákoníku Je specifický pro „Jmenování, odvolání a povinnosti správce“.
Článek 1710 občanského zákoníku (Diligence zástupce): „Agent (správce) je povinen oznámit zmocniteli (kondominiu) okolnosti, které mohly nastat, které mohou rozhodnout o zrušení nebo změně zmocnění“.
POVINNOSTI ADMINISTRÁTORA KONDOMINIA: OCHRANA KONDOMINIÍ o 360 °
Kromě zajištění využívání společných služeb a umožnění jejich užívání, stejně jako u všech bytů, má správce řadu povinností, kterým se nemůže vyhnout. Nejprve musí provést usnesení odhlasovaná shromážděním a každý rok svolat ad hoc pro schválení zprávy o kondominiu. Dále je nutné vybírat příspěvky a nést náklady na běžnou údržbu společných částí; starat se o vedení kondominiového registru (který obsahuje osobní údaje jednotlivých vlastníků a držitelů skutečných práv a osobních práv požívání), vedení rejstříku zápisů ze schůzí, rejstříku jmenování a odvolání správce a účetní registr; uschovat dokumentaci a poskytnout kondominiu, které o to požádá,stav plateb za výdaje na kondominium a veškeré probíhající spory; vypracovat výroční zprávu o řízení bytu a zavolat shromáždění ke schválení do 180 dnů.
Pokud kondominiové shromáždění rozhoduje ve prospěch, je správce povinen aktivovat webovou stránku kondominia, která umožňuje všem osobám oprávněným konzultovat a stahovat v digitálním formátu usnesení, která shromáždění odhlasovalo. Náklady na stavbu a správu webových stránek nese vždy kondominium.
Mezi povinnostmi správce, jak to vyžadují zvláštní ustanovení zákona, je také dohled nad riziky změny kvality vody. Ve skutečnosti, zejména v nejstarších budovách, může přítomnost starých železných trubek a zásobníků změnit kvalitu vody a poškodit zdraví kondominií.
Správce je povinen zřídit běžný, poštovní nebo bankovní účet , kterým projdou částky přijaté od bytů nebo od třetích osob, včetně těch, které byly zaplaceny za byt. Jak stanoví reformní zákon, každý byt má prostřednictvím správce (který nikdy nemůže odmítnout) právo na přístup k účtu , ověření správy účetnictví a na požádání na vlastní náklady tisk pravidelného výpisu z účtu. , abychom zkontrolovali výdajové položky a ověřili práci správce .
Pokud jste zaměstnavatel
Pokud zaměstnanci (vrátný, správce, zahradník atd.) Pracují v kondominiu, přebírá správce roli zaměstnavatele a je povinen prosazovat ustanovení legislativní vyhlášky 81/2008, pokud jde o zdraví a bezpečnost v práci. Když je naproti tomu kondominium zadavatelem zakázky, například na stavební zásahy do budovy, může se správce spolehnout na projektového manažera, který ho zbavuje občanských a dokonce trestních povinností. Správce však musí vždy dohlížet na práce a neustále kontrolovat práci manažera.
Pokud byt nehradí výdaje, má správce 6 měsíců od každoročního uzavření podniku, aby proti němu zakročil a bez povolení shromáždění může získat okamžitý výkonný příkaz . Čekáním na vyjádření soudce jsou výdaje „kryty“ ostatními byty , vydělené v procentech tisícinami, přepočítané s vyloučením neplatícího bytu. Správce je dále povinen předat v dobrém stavu do bytů jména a výši dluhu těch, kteří nezaplatili, a může, pokud nedoplatky trvají déle než semestr, zakázat používání běžných služebnáchylné k samostatnému užívání (například ústřední topení, voda nebo výtah) do výchozího bytu. Zákazem však nesmí být dotčeno právo na ochranu zdraví stanovené v čl. 32 Ústavy. Nakonec může správce jednomyslným hlasováním shromáždění zřídit peněžní fond, do kterého přispívají všechny byty, a ze kterého může čerpat peníze v případě nedoplatků.
Jak je popsáno v umění. 1710 občanského zákoníku je správce povinen vykonávat mandát „s péčí dobrého otce rodiny“: v případě nesprávného úředního postupu, nedovoleného jednání spáchaného při výkonu jeho funkce nebo nedbalosti je občansky odpovědný vůči bytům a třetí strany, i když neodpovídá za žádné škody způsobené byty, které využívají společné zboží, za předpokladu, že nařízení o kondominiu nevyjadřuje jinak. Pokud je nehoda způsobena například nedostatečnou údržbou schodů nebo výtahu, odpovídá za ni vždy správce, který nese občanskoprávní odpovědnost i v případě neprovedení usnesení shromáždění nebo v případě, že bez stanoviska bytů , se rozhodne provést práce na budově. Pokud jde o trestní odpovědnost,italský právní systém nestanoví konkrétní údaj o kriminalitě pro správce bytu, ale nevylučuje to, že může být stíhán za některé trestné činy. Nejběžnější jsou urážky, pomluvy nebo porušování soukromí. Dokonce i zneužití nebo padělání rozpočtu kondominia může vést k odsouzení správce, který je za přítomnosti zaměstnanců v kondominiu kvalifikován jako zaměstnavatel, a je tedy povinen dodržovat všechna pravidla stanovená právními předpisy o prevenci úrazů. . Aniž bychom zapomněli na nedbalost týkající se běžného zboží, která může být stíhána v občanskoprávním kontextu, ale která může mít trestní následky.Nejběžnější jsou urážky, pomluvy nebo porušování soukromí. Dokonce i zneužití nebo padělání rozpočtu kondominia může vést k odsouzení správce, který je za přítomnosti zaměstnanců v kondominiu kvalifikován jako zaměstnavatel, a je tedy povinen dodržovat všechna pravidla stanovená právními předpisy o prevenci úrazů. . Aniž bychom zapomněli na nedbalost týkající se běžného zboží, která může být stíhána v občanskoprávním kontextu, ale která může mít trestní následky.Nejběžnější jsou urážky, pomluvy nebo porušování soukromí. Dokonce i zneužití nebo padělání rozpočtu kondominia může vést k odsouzení správce, který je za přítomnosti zaměstnanců v kondominiu kvalifikován jako zaměstnavatel, a je tedy povinen dodržovat všechna pravidla stanovená právními předpisy o prevenci úrazů. . Aniž bychom zapomněli na nedbalost týkající se běžného zboží, která může být stíhána v občanskoprávním kontextu, ale která může mít trestněprávní následky.je povinen uplatňovat všechna pravidla stanovená právními předpisy o prevenci nehod. Aniž bychom zapomněli na nedbalost týkající se běžného zboží, která může být stíhána v občanskoprávním kontextu, ale která může mít trestní následky.je povinen uplatňovat všechna pravidla stanovená právními předpisy o prevenci nehod. Aniž bychom zapomněli na nedbalost týkající se běžného zboží, která může být stíhána v občanskoprávním kontextu, ale která může mít trestněprávní následky.
Zákon o reformě z roku 2013 stanovil, že kondominiové shromáždění, pokud to považuje za vhodné, může odmítnout jmenování správce, pokud nepředloží individuální pojištění občanskoprávní odpovědnosti, které se vztahuje na všechny úkony prováděné v výkonu svého mandátu. Ačkoli to tedy zákon neukládá, bez pojištění nemůže správce zahájit svou práci nebo být podle okolností zrušen. Umění. 1129 dále stanoví, jak je sám ředitel povinen upravit limity pojistné smlouvy, pokud během funkčního období jednání akcionářů dochází k mimořádným zásahům. Úpravy provedené na začátku prací nesmí být nižší než schválená částka výdajů. Navíc,pokud je na ředitele pojištěno pojištění obecné odpovědnosti za škodu způsobenou při výkonu povolání, pro celou činnost, kterou vykonává, „musí být tato politika integrována s prohlášením pojišťovny, které zaručuje podmínky stanovené v předchozím období pro konkrétní byt “. Správce platí zásady, pokud se shromáždění nerozhodne náklady rozdělit mezi byty.
U vchodu do bytu nebo na místo běžnějšího použití, které je přístupné také třetím stranám, musí být zveřejněny obecné informace, adresa a kontaktní údaje, včetně telefonních čísel, správce.
Odměna správce
Jak to vyžaduje čl. 1129 občanského zákoníku, v případě neexistence referenčního tarifu, musí ředitel při přijetí jmenování nebo obnovení jmenovat „analyticky, pod sankcí neplatnosti samotného jmenování“, odměnu za vykonanou činnost. Částka, ke které je nutné připočítat DPH, musí zahrnovat všechny výdajové položky, od odborného školení až po papírnictví, a obvykle se liší podle počtu bytů v budově.
Zrušení a ukončení funkce
Správce může být kdykoli odvolán kondominiovým shromážděním, se stejnou většinou požadovanou pro jmenování. Bez „oprávněného důvodu“ může ředitel propuštěný z funkce požadovat dohodnutý poplatek a v některých případech náhradu škody. Oprávnění však může nařídit soudní orgán i na žádost jediného kondominia. Správce lze mimo jiné odvolat, pokud:
- neoznámí shromáždění žádné předvolání, která by přesahovala jeho kompetence
- nevyzývá shromáždění ke schválení zprávy o kondominiu
- neprovádí usnesení odhlasovaná shromážděním
- nesvolává shromáždění, aby odvolalo nebo jmenovalo svého nástupce
- neotevře aktuální účet kondominia
- opomíjí výkon rozhodnutí soudce nebo orgánu
- správní.