Zpracovaný obsah
- Výtah: bezpečnost pro každého
- Ufruktura a holé vlastnictví
- Případ bývalých manželů
- Před nákupem zkontrolujte, co již bylo schváleno
Správa kondominia zahrnuje dva různé typy výdajů: běžné se týkají pravidelné údržby běžných služeb, jako je výtah a schody. K jejich schválení je při první výzvě nutný příznivý hlas poloviny účastníků schůze, což představuje polovinu hodnoty budovy; ve druhé výzvě stačí ano 1/3 vlastníků a 1/3 hodnoty budovy. Mimořádné výdaje naproti tomu zahrnují všechny náklady na mimořádné zásahy, jako je renovace střechy nebo výměna kotle. V zásadě se většiny potřebné ke schválení těchto výdajů liší podle ekonomické velikosti údržby.
U mimořádných zásahů může shromáždění ve druhé výzvě obecně projednat s většinou 1/3 bytů, které představují nejméně 1/3 tisícinové hodnoty budovy. U nejdražších (a nejvýznamnějších) prací musí shromáždění vždy projednávat s většinou přítomných, což představuje alespoň polovinu tisíciny hodnoty kondominia. Mimořádné výdaje mohou zahrnovat také inovace, tj. Intervence zaměřené na inovaci běžných věcí: k jejich schválení je nutná většina přítomných na shromáždění (polovina plus jedna), což představuje alespoň 2/3 hodnoty budova. Pravidla pro rozdělování nákladů jsou obsažena v nařízení o smluvním kondominiu a pouze v případě jeho nepřítomnosti se odkazuje na občanský zákoník. Zejména,podle článku 1123 musí být výdaje na ochranu a užívání společných částí, na inovace schválené většinou a na služby ve společném zájmu rozděleny v poměru k hodnotě majetku každého bytu; na druhou stranu, v případě věcí určených k tomu, aby sloužily kondominiumům v různém rozsahu, jsou náklady rozděleny v poměru k tomu, jak je každý může využít.
U mimořádných výdajů, včetně výdajů na „výjimečné“ zásahy, se většiny požadované na schůzi mění podle ekonomického subjektu typu údržby.
Právě mimořádné výdaje vytvářejí největší problémy pro správce bytů; například ty, které se vztahují k výtahu nebo jiným společným částem, které jednotlivé byty používají odlišně. Ale nejen. I v případě prodeje nemovitosti mohou mimořádné výdaje způsobit zmatek: nový vlastník by se mohl ocitnout v platbě za schválené zásahy, než bude prodej úspěšný. Nebo ještě jednou: kdo je oprávněn platit mezi uživatelem a nahým majitelem? A mezi rozvedenými? Uvidíme.
Výtah: bezpečnost pro každého
Je ve vlastnictví všech bytů, pouze pokud byl instalován při stavbě budovy. Pokud byl naopak vytvořen později, majetek a související výdaje jsou splatné pouze těm, kteří jej přidali a užívají. Vzhledem k tomu, že pokud jde o běžné a mimořádné výdaje, musí být při neexistenci odlišných ustanovení smluvních předpisů pro kondominium rozdělena mezi kondominia, a to napůl podle výšky podlahy realitní jednotky obsluhované výtahem a pro druhá polovina na základě hodnoty každého bytu ve srovnání s celkovou hodnotou bytu. Pokud je naopak nutné provést úpravy systému tak, aby odpovídal bezpečnostním předpisům, musí přispět všechny byty,dokonce i ti, kteří žijí v přízemí nebo majitelé obchodů, kteří výtah nepoužívají, protože každý bude mít prospěch z tohoto zásahu, protože pomáhá zvýšit komerční hodnotu budovy.
Ufruktura a holé vlastnictví
Vztahy mezi užívacím právem (kdo požívá aktiva, jehož majetek patří jiné osobě) a nahým majitelem (který vlastní vlastnické právo k aktivu, ale nemá právo ho užívat) upravuje občanský zákoník. Uživatel se může účastnit schůzí kondominia a vyjádřit svůj hlas, ale pouze pro záležitosti běžné správy a užívání běžných věcí a služeb. U inovací, rekonstrukcí a mimořádné údržby však může rozhodnout pouze nahý majitel, pokud tento neodmítne provést opravu nemovitosti na jeho náklady nebo neodůvodní její provedení bez oprávněného důvodu. V tomto konkrétním případě je uživatelský uživatel oprávněn hlasovat a provádět zásahy na své vlastní náklady a požadovat náhradu od nahého majitele.Projev se nemění na rozdělení nákladů na správu: uživatelský poplatek platí běžné, jako je údržba topného systému nebo drobné opravy výtahu, zatímco mimořádné výdaje (renovace fasády nebo výměna kotle) jsou odpovědností nahého majitele. V každém případě po reformě kondominia (která vstoupila v platnost dne 18. června 2013) podle čl. 67, poslední odstavec Prováděcí ustanovení občanského zákoníku, „nahý majitel a uživatel jsou společně odpovědni za platbu příspěvků z důvodu správy bytu“. V překladu to znamená, že oba jsou povinni uhradit výdaje, ale pouze výdaje vzniklé po 18. červnu 2013. V případě předchozích poplatků však bude muset věřitel provést odplatu vůči uživateli nebo jeho dědicům.
Případ bývalých manželů
U rozvedených nebo rozvedených je někdy důvodem ke sporu i platba nákladů na kondominium.
• Nejvyšší soud stanovil, že pokud se oba nedohodnou jinak, je-li rodinný dům přičítán manželovi, který není vlastníkem, je na běžném výdaje, přičemž nadčasy nese manžel vlastníka.
• Pokud jsou dva bývalí spoluvlastníci, kromě běžných výdajů bude muset také nabyvatel / manželka nabyvatele platit přesčasy v poměru k jeho podílu na vlastnictví.
Před nákupem zkontrolujte, co již bylo schváleno
Někdy se stane, že po koupi bytu předá byt starému i novému majiteli účet za mimořádné zásahy do údržby, o kterém se rozhodlo před prodejem. V tomto případě může byt byt na základě zásady solidarity od prodávajícího a kupujících lhostejně požadovat výdaje. V interních vztazích mezi prodávajícím a kupujícím však nový vlastník nebude muset hradit náklady, pokud práce byly schváleny shromážděním před převodem vlastnictví nemovitosti.
• Nezáleží na tom, zda budou nová díla postavena po prodeji a budou si je užívat pouze noví majitelé.
• V době podpisu smlouvy se však strany mohou dohodnout jinak a rozhodnout, že poplatky za výdaje schválené před listinou zůstávají v odpovědnosti kupujícího.
Ve spolupráci s právníkem Silviem Rezzonicem, národním prezidentem Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242. www.fna.it