Zpracovaný obsah
- Nájemné: dva typy výdajů
- Kdo platí v případě nájmu poplatky za kondominium?
- Naléhavé a mimořádné výdaje
- Úprava nájemného po ukončení prací: ne před vypršením smlouvy
- Daň za odpad a poplatek správce
Když si majitel (pronajímatel) ubytování pronajme svůj majetek, uzavře s nájemcem (nájemcem) smlouvu. Je to právě povaha této dohody, která upravuje sdílení nákladů. Ve smlouvách o bezplatném pronájmu se pronajímatel a nájemce mohou navzájem dohodnout a rozhodnout například, že běžné a mimořádné výdaje ponese nájemce nebo naopak. Smlouvy se sjednaným nájemným naopak stanoví rigidní distribuční systém, přičemž běžné náklady nese nájemce a mimořádné náklady nese pronajímatel.
Problém tedy nastává u smluv o pronájmu bezplatného nájemného, které neobsahují klauzule, zatímco u smluv s dohodnutým nájemným se strany odvolávají na pravidla obsažená v tabulkách připojených k ministerským výnosům ze dne 30. prosince 2002 a 16. ledna 2022-2023, která definují rozdělení nákladů. týkající se jak vnitřních částí bytu, tak společných.
Článek 1575 občanského zákoníku stanoví, že pronajímatel je povinen dodat nájemci „věc pronajatou v dobrém stavu údržby a udržovat ji v takovém stavu, aby sloužil ke sjednanému užívání a zaručoval jeho mírové užívání během pronájmu“. Následující článek, 1576, jde podrobněji a stanoví, že „pronajímatel musí během nájmu provést všechny nezbytné opravy, s výjimkou drobné údržby, za kterou odpovídá nájemce“.
Stručně řečeno, v otázce rozdělení nákladů na pronájem nemovitosti jsou spory na pořadu jednání, protože je objektivní obtížné posoudit, kdy je výdaj mezi těmi, které jsou nezbytné, nebo je jednodušší považovat za „malý“ .
Pokud jde o leasingy, referenčním standardem je zákon o spravedlivém nájemném č. 392 ze dne 27. července 1978, částečně zrušen zákonem 431/1998. V občanském zákoníku se však nájmy (včetně nájmů pro bytové účely) řídí články mezi lety 1571 a 1614.
Pokud jde o rozdělení nákladů mezi nájemce a vlastníka, ve smlouvě o bezplatném pronájmu se strany mohou dohodnout, jak uznají za vhodné, a tato dohoda vyhrává nad obecnými ustanoveními občanského zákoníku. Naopak, ve sjednaných nájemních smlouvách, a to jak pro vnitřní části budovy, tak pro byty, se použijí kritéria členění obsažená v tabulce přílohy G ministerské vyhlášky ze dne 30. prosince 2002. U smluv prováděných v územních dohodách dohodami mezi sdruženími vlastníků a odbory nájemců je nutné odkázat na tabulku připojenou k ministerské vyhlášce ze dne 16. ledna 2022-2023.
Nájemné: dva typy výdajů
Základní výdaje, které nájemci umožňují užívat nemovitost bez omezení, jsou považovány za „nezbytné“. Například údržba elektrického systému, topení a nosných konstrukcí. Naproti tomu drobné opravy definuje článek 1609 občanského zákoníku: „jedná se o opravy způsobené zhoršením způsobeným používáním, nikoli věkem nebo náhodou“. Občanský zákoník (článek 1590) rovněž stanoví, že po ukončení nájmu musí nájemce „vrátit nemovitost pronajímateli ve stejném stavu, v jakém ji obdržel, v souladu s popisem stran, s výjimkou zhoršení nebo spotřeba vyplývající z užívání věci v souladu se smlouvou “. A opět „při absenci popisu se předpokládá, že nájemce obdržel věc v dobrém stavu údržby“.Zákon konečně stanoví, že nájemce „nenese odpovědnost za zničení nebo zhoršení v důsledku věku“.
Kdo platí v případě nájmu poplatky za kondominium?
Ve smlouvě o bezplatném pronájmu se strany mohou také dohodnout na úhradě nákladů na kondominium a rozhodnout se, jak tyto náklady rozdělit. Pokud mezi oběma stranami nedojde k dohodě, jsou běžné náklady přičteny nájemci, zatímco za mimořádné náklady odpovídá pronajímatel.
Mimořádné náklady pro majitele pronajatého domu zahrnují rekonstrukci střechy, vymalování fasády, výměnu systémů a v konečném důsledku všechny náklady spojené s velkými zásahy. Náklady na čištění schodů, běžnou údržbu výtahu, spotřebu vody a elektřiny pro společné prostory a další zásahy běžné povahy tedy zůstávají v odpovědnosti nájemce.
Tabulky připojené k vyhláškám ministrů ze dne 30. prosince 2002 a 16. ledna 2022-2023 obsahují některá konkrétní distribuční kritéria. Například náklady na službu concierge (včetně poplatku vrátného) činí 90% nájemce a 10% nájemce.
Je třeba poznamenat, že pokud pronajatý nájemce nezaplatí svůj podíl na společných výdajích, musí správce kontaktovat přímo majitele ubytování, který po zaplacení dluhu v kondominiu bude moci požadovat zpět nájemce v prodlení a v nejzávažnějších případech ukončete zapůjčení pro default.
Správnou strategií, kterou může pronajímatel zavést k udržení mírových vztahů s nájemcem, je vytvořit vše a priori s jasností a dodržovat stávající pravidla. A samozřejmě, samozřejmě.
Pokud pronajatý byt potřebuje mimořádnou a neodkladnou opravu, jejíž náklady by nese vlastník, může nájemce pokračovat v platbě a následně požádat o vrácení peněz.
Článek 1577 občanského zákoníku však stanoví, že v těchto případech je nájemce povinen vlastníka tohoto nákladu oznámit „současně“.
Ve skutečnosti by se mohlo stát, že neinformovaný pronajímatel prokáže, že by utratil méně tím, že se obrátí na jiného profesionála, a proto nájemci vrátí částku nižší, než kolik skutečně utratil.
Může se stát, že po mimořádném zásahu týkajícím se bytu (například renovace parket) nebo společných částí budovy (například instalace nového výtahu) chce vlastník zvýšit nájemné. Pronajímatel však může změnit ekonomické podmínky dohody pouze při přirozeném vypršení platnosti smlouvy se souhlasem nájemce. Integraci ve skutečnosti umožňoval článek 23 zákona 392/78 v případě „důležitých a naléhavých nezbytných prací nebo v každém případě prací na mimořádnou údržbu významného subjektu“, ale toto ustanovení bylo zrušeno zákonem 431/98, který, Článek 13 stanoví neplatnost „jakékoli dohody zaměřené na stanovení výše nájemného vyšší, než je výše vyplývající z písemné a registrované smlouvy“.
Pokud se strany nedohodnou jinak, je daň z odpadu (tari) účtována nájemci.
Pokud je však nájemní smlouva kratší než 6 měsíců, platí majitel ubytování, který si přesto může částku účtovat kvůli nájemci (vložením příslušné položky do nájemní smlouvy).
V případě nedoplatků, na rozdíl od toho, co se stane s výdaji na kondominium, je za to odpovědný nájemce před obecní správou, která vybírá daň. Na druhé straně, pokud jde o odměnu správce, náklady nese vlastník nemovitosti, protože je to osoba, která se účastní schůze a hlasuje o usnesení, které svěřuje úkol profesionálovi.
Ve spolupráci s Avv. Silvio Rezzonico, národní prezident Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it