Zpracovaný obsah
- Zákon o společných a soukromých částech v kondominiích
- Fasáda bytu
- Terasy
- Balkony
- Dva typy balkonů
- Škody způsobené zanedbáním? Když správce odpoví
Se vstupem v platnost zákona o reformě kondominia č. 220/2012 byla fasáda zařazena do seznamu společných částí budovy uvedeného v článku 1117 občanského zákoníku. Před tímto datem řada rozsudků soudů a Nejvyššího soudu v každém případě objasnila „kondominiový“ charakter fasády, definované jako vnější plášť budovy, který, i když nemá nosnou funkci, představuje základní prvek pro existenci budovy.
Fasáda tedy patří všem bytům, které ji mohou využívat ve stejné míře a dbát na to, aby nezměnily zamýšlené použití nebo nepoškodily její architektonický dekor.
Porotci také objasnili, jak je možné otevřít pohled, umístit plakety a značky na fasádu, ale každý z těchto zásahů musí brát v úvahu estetickou linii, fyziognomii budovy a prostředí, ve kterém je samotná fasáda umístěna.
Allo stesso modo, ogni condomino può, a proprie spese, appoggiarvi una canna fumaria, un impianto per l’aria condizionata o le tende per schermare il sole “sempre che non impedisca - ha chiarito il Tribunale di Milano (sentenza 1941/2013) - l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico; fenomeno quest’ultimo che si verifica non quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile”.
Pokud není pochyb o „společné“ povaze fasády, je složitější posoudit, komu balkony patří. A následně, kdo je zodpovědný za nesení nákladů na jejich údržbu. Vzhledem k absenci odpovědí v občanském zákoníku se v průběhu let pokoušela o vyjasnění této otázky jurisprudence, ale debata je stále otevřená.
- Fasáda je ve skutečnosti „společnou součástí“, a tedy odpovědností všech vlastníků
- Je založen na typu balkonu, o kterém se rozhodnete, kdo musí uhradit náklady
- Poškození v důsledku zanedbání? Odpovídá správce nebo vlastník
* Článek 1117 občanského zákoníku uvádí seznam společných částí budovy, tj. Těch oblastí nebo prvků budovy, které jsou nezbytné pro společné užívání. Seznam zahrnuje mimo jiné půdu, na které budova stojí, střechy, nádvoří a fasády, jakož i veškerá díla a artefakty určené ke společnému použití, jako je výtah nebo centralizovaný kotel.
Fasáda bytu
Pokud jde o běžné práce, většina potřebná k projednání práce v sestavě se liší podle zásahu.
• Pro malování celé fasády (ale to platí i pro restaurování omítek a retušování říms) je nutný počet hlasů, který představuje většinu přítomných a alespoň polovinu hodnoty budovy (500 tisícin) .
• V případě, že je zásah omezenější (částečné malování) a především má nízké náklady, může stačit příznivé hlasování o 1/3 bytů, což představuje alespoň polovinu hodnoty budovy.
• Větší kvorum je nutné v případě „inovace“, tj. Zásahu zaměřeného na nejpohodlnější použití nebo nejvyšší účinnost běžných věcí, vždy s respektem k dekoraci budovy. V tomto případě bude většina přítomných potřebovat ano většiny přítomných, což představuje alespoň 2/3 hodnoty celé budovy.
• Pokud intervence nespadá do kategorie „dotovaných inovací“ (např. Tepelná izolace), pak k fungování zelené energie stačí 500 tisícin.
V usneseních schůze se potřebná většina liší podle zásahu
Stejně jako balkony je pro určení správného kritéria pro rozdělení nákladů souvisejících s terasou nejprve nutné určit typ.
• V případě ploché střechy (pokrývající celou budovu) musí být náklady na údržbu rozděleny mezi všechny vlastníky.
• Pokud je to naopak ve výlučném užívání jednoho nebo více bytů, použije se na rozdělení nákladů na údržbu kritérium stanovené v článku 1126 občanského zákoníku, podle něhož ti, kteří mají výlučné užívání chodníku, přispívají 1/3 v nákladech na opravy nebo rekonstrukce, zatímco zbývající 2/3 zůstávají v odpovědnosti všech bytů budovy „nebo její části, na kterou je plochá střecha použita v poměru k hodnotě podlahy nebo části každého patra“.
• Situaci komplikují rovné terasy, které částečně pokrývají budovu a fungují jako střecha pouze u některých bytů. V tomto případě jsou výdaje na výhradním vlastníkovi, s výjimkou zvláštních zásahů, jako je hydroizolace nebo výměna podlahy. Poté musí být náklady vyděleny 1/3 na náklady těch, kteří mají výhradní užívání terasy, a na 2/3 na náklady ostatních vlastníků.
Balkony
V občanském zákoníku není po balkónech ani stopy. Komu patří balkony? Jsou prvkem fasády (a tedy společným majetkem) nebo patří pouze do bytu, který je používá?
• Abychom se pokusili problém vyjasnit, je nejprve vhodné určit typ balkonu, jeho konstrukční vlastnosti a způsob, jakým „zapadá“ do budovy kondominia.
Převislé balkony (tj. Vyčnívající z fasády) jsou považovány za přirozené rozšíření bytu. V případě běžné či mimořádné údržby nese relativní náklady majitel, s výjimkou případů, kdy se práce týkají okrasných štuků nebo jiných prvků balkonu, které - jak uvedl Nejvyšší soud - jsou vloženy do fasády budovy a přispět k tomu, aby to bylo esteticky příjemné. V těchto případech musí být náklady rozděleny mezi všechny vlastníky na základě jejich tisícin vlastnictví. Není však vždy okamžité posoudit, které prvky balkonu jsou okrasné (tedy se společným majetkem), takže k vyřešení otázky je v mnoha případech nezbytný zásah soudce.
• Zapuštěné balkony (vložené do fasády, kde vytvářejí jakési „vybrání“) mají železné zábradlí nebo zdivo nebo skleněný parapet a jsou považovány za prvky fasády. Proto mají být náklady na jejich údržbu rozděleny mezi všechny vlastníky v poměru k tisícinám vlastnictví. Samostatná diskuse si zaslouží desku, část, která působí současně s ochozem balkonu a jako kryt pro kondominium níže a která jurisprudence se rovná podkrovím uvnitř domů. Pro rozdělení nákladů vztahujících se k těmto prvkům se proto použije článek 1125 občanského zákoníku: „… náklady (ed) vznikají stejným dílem vlastníkům dvou podlaží,za podlahovou krytinu odpovídá majitel horního patra a omítky, barvy a dekorace stropu majitel spodního patra ».
Velmi častá situace se bohužel týká škod způsobených zanedbáním fasády, jako jsou části omítky, které odcházejí z balkonu a narazily do zaparkovaného auta nebo v nejzávažnějších případech kolemjdoucího. Abychom mohli přesně posoudit, kdo je za škodu odpovědný, je nutné přesně identifikovat část zasaženou kolapsem. Pokud dojde k odtržení dekorativního prvku balkonu nebo suti zděného parapetu, odpovědným za škodu je správce bytu, který je podle článku 1130 občanského zákoníku povinen provést ochranná opatření týkající se společné části budovy.
• V nejnaléhavějších případech může správce jednat bez konzultace s kondominiovým shromážděním, které se při příští relaci postará o aktualizaci.
• Pokud se naproti tomu zhroutí „vnější“ část balkonu nebo se získá podkladová část vyčnívajícího balkonu - pouze pokud je v důsledku přetížení nebo stárnutí konstrukce odpovědný za škodu výhradní vlastník balkonu.
Ve spolupráci s Avv. Silvio Rezzonico, národní prezident Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it
Převzato z Cose di Casa v prosinci 2022-2023