Zpracovaný obsah
- Jaké jsou činnosti, které notář provádí před listinou?
- Co dělá notář v době skutku?
- Co se stane, když po prodeji nastanou různé problémy a prodej nebude úspěšný?
- Jaké procento musí být zaplaceno notáři za kontroly, které provádí, a jaké za listinu? Co se stane, když listina nebude po kontrolách podepsána?
Jedním z nejnáročnějších a nejchoulostivějších kroků, kterým se v životě můžete rozhodnout, je bezpochyby koupě domu , skutečná překážková dráha, kde vládnou technické, ekonomické a právní otázky, které nejsou vždy snadno srozumitelné. Profesionální osobností, která převezme prodej nemovitostí, je notář, který přebírá dvojí roli veřejného činitele a profesionála, na kterého se může spolehnout, aby rozptýlil pochybnosti a nejistoty.
Podle zákona musí kupní smlouvu uzavřít nestranný a specializovaný veřejný činitel v dané oblasti, notář, který musí zajistit, aby koupě nemovitosti proběhla v souladu se všemi zákony. Notář se však neomezuje pouze na sepsání listiny, to je veřejná listina o prodeji.
Série otázek a odpovědí týkajících se postavy notáře, provedená ve spolupráci s notářskou radou v Miláně, pomůže lépe pochopit roli tohoto aktéra při prodeji nemovitostí:
Před podepsáním listiny provede notář řadu kontrol, které lze shrnout takto:
- zjišťuje osobní totožnost účastníků , kteří do činu zasahují, a jejich schopnost jej provést ověřením majetkového režimu mezi manželi (legální společenství majetku nebo rozluka), legitimity zásahu, v případě cizinců, nezletilých, interdikovaných , osoby se zdravotním postižením nebo příjemci správy podpory atd. Proč taková kontrola? Slouží k zabránění možné krádeži identity, vzhledem k tomu, že je možné přistupovat k registrům nemovitostí a upravovat jejich výsledky bez jakékoli předchozí kontroly zákonnosti.
- ze zákona ověřuje neexistenci dřívějších hypoték nebo omezení či zabavení majetku v objektu prodeje u Úřadu pro správu příjmů, jakož i městskou a katastrální správnost nemovitostí. Notář musí rovněž ověřit, že prodávaná nemovitost nepodléhá zvláštním disciplínám, například pokud jde o veřejné bydlení (existence subjektivních požadavků na kupujícího nebo cenová omezení) nebo právo prvního odmítnutí ve prospěch určitých subjektů nebo v případě aktiv historického, uměleckého nebo archeologického zájmu
- identifikuje daňový režim týkající se konkrétního případu a ověřuje existenci požadavků na jakékoli daňové výhody (například usnadnění nákupu prvního domu nebo daňový dobropis nebo osvobození od daní v případě převodů při provádění dohody o rozluce nebo rozvodu). Být připraven v daňové oblasti, je schopen navrhnout řešení, která umožní daňové úspory v souladu se zákonem.
Mezi dalšími kontrolami, které musí notář provést, zjistíme, že se týkají energetické náročnosti budovy, která musí být certifikována podle národních a regionálních předpisů v dané oblasti. U prodeje budov vybavených systémy je povinné poskytnout a často také přiložit certifikát energetické náročnosti (APE), připravený certifikátorem registrovaným ve zvláštním registru, který v zásadě označuje třídu spotřeby energie budovy. co se týče vytápění. Tato listina musí být přiložena k notářské listině.
Soulad systémů s bezpečnostními předpisy je také aspekt, který je třeba určit, ale není zakázáno koupit nemovitost se systémy, které nejsou až na standard, se kupující převzetí úpravy. To však s sebou nese výdaje, které je třeba zohlednit při určování ceny. Bude proto vhodné v listině uvést - a notář tak učiní - doložku, která obsahuje dohody stran v této věci. Městská pravidelnost nemovitosti je zásadní, tj. dodržování v té době vydaných licencí, koncesí, stavebních povolení. Pokud existují pochybnosti o existenci zneužití, notář doporučí, aby k provedení vyšetřování a vypracování znaleckého posudku zasáhl odborník s potřebnými technickými dovednostmi.
Všechny kontroly provedené notářem jsou uzavřeny notářskou zápisnicí. V době podpisu kupní smlouvy zpravidla dochází také k dodání zboží. Legislativa stanoví povinnost složit prodejní cenu nemovitosti do rukou notáře, který ji prodávajícímu doručí až po úspěšném splnění všech formalit následujících po podpisu kupní smlouvy. Zákon stanoví pro vyhotovení listiny také podrobná pravidla na ochranu občanů:
- notář musí stranám a všem svědkům, jejichž přítomnost je v určitých případech vyžadována zákonem, vysvětlit a přečíst celý obsah listiny (například když jeden z účastníků není schopen podepsat nebo trpí smyslovým postižením), ujistit se, že porozuměli jejímu obsahu a právním účinkům. Pokud tak neučiní, je trestně odpovědný za zločin padělání ve veřejné listině;
- listina, jakmile je přečtena a schválena, musí být podepsána stranami a případně svědky před notářem a nakonec podepsána samotným notářem;
- to, co notář potvrzuje v notářské listině, je ze zákona úplný důkaz pro všechny účely - i před soudcem - pokud není zjištěn zločin padělání ve veřejné listině.
I po podepsání listiny je notář ze zákona povinen plnit řadu povinností, jehož cílem je v krátké době zaručit na jedné straně placení daní státu, na druhé straně reklamu třetím osobám a bezpečnost provozu ve prospěch všech občanů. Notář je povinen v krátké době provést registraci listiny u finanční agentury a zaplacení souvisejících daní jménem zákazníka a následné uložení do veřejných rejstříků, aby byl známý a účinný pro všechny (technicky definované třetí strany). Zápis listiny do příslušného rejstříku nemovitostí je ze zákona povinen umožnit každému vědět, kdo je vlastníkem nemovitosti a zda je tato listina zatížena hypotékami nebo jinými omezeními. Nakonec musí notář přistoupit k provedení katastrálního převodu, aby mohl také aktualizovat katastr.
Problémy mohou nastat, pokud se objeví neohlášené hypotéky nebo zabavení majetku (zde bude otázka notáře přijatelná), nebo pokud existují problémy územního plánování (zneužití budov, nedostatečná použitelnost) nebo technické problémy (závody prohlášené za odporující pravdě). Z tohoto důvodu je důležité, aby notář, i když není schopen tyto aspekty přímo zaručit, protože není technikem, ale právníkem, zahrnul do listiny všechny dohody, upomínky, varování, které mohou chránit kupujícího a učinit z něj odpovědného prodávajícího. Stručně řečeno, prodej nemovitostí, i zdánlivě jednodušší, má vždy důsledky, u nichž nelze očekávat, že budou vyřešeny kutilstvím. Doporučuje se co nejdříve vyhledat radu notáře. Mnohem lépe, pokud to uděláte před podepsáním dokumentů a převzetím závazků, z nichž se v případě problémů stane obtížným osvobodit se bez poškození.
Pokud nebude prodej po uzavření pravidelné předběžné smlouvy dokončen, mohou nastat dva scénáře . První uvažuje o případu, že se strany jednomyslně rozhodnou nevykonat předběžné opatření. V takovém případě budou moci vypracovat dohodu „usnesení o vzájemném nesouhlasu“, která rovněž stanoví předpokládané časy a způsoby vrácení peněz a vrácení částek. Pokud je naopak v prodlení pouze jedna ze stran, pravděpodobně se otevře fáze sporu. Je všeobecně známo, že pokud kupující činí pokání, ztrácí zálohu, zatímco je méně známo, že pokud prodávající činí pokání, musí ji vrátit dvojnásobně.. Ale není to tak jednoduché. Může dojít ke složitému posouzení náhrady škody. V tomto případě je důležité, aby byla vypracována předběžná smlouva s maximální přesností, která kvalifikuje zálohové částky jako zálohu nebo jako zálohu a možná stanoví způsoby výpočtu škod, které utrpěla strana, která neplní závazky, aby se zjednodušila a urychlila práce kdo spor rozhodne (v první instanci prostředník, pak soudce, pokud nedojde k dohodě). Pokud na druhé straně po převodu vlastnictví, který je skutkem zdokonalen, nastanou problémy, je třeba je řešit na základě jejich povahy.
V případě vad nemovitosti stanoví zákon institut posmrtné desetileté smlouvy na nově postavené budovy: pojistná smlouva, kterou musí stavitelé od roku 2005 povinně dodávat kupujícím, povinnost, která je bohužel někdy přehlížena, možná před slevou z ceny. U budov, které nejsou nové, se pravidla občanského zákoníku vztahují na „skryté vady“, tj. Vady, které kupující neznal a které nebyly snadno rozpoznatelné, pro které jsou poskytovány záruční mechanismy. Naopak, u vad rozpoznatelných při běžné péči je záruka funkční pouze v případě, že prodávající uvedl kupujícího v omyl a prohlásil, že vada neobsahuje vady.
(Odpověď poskytla notář Piercarlo Mattea z notářské rady v Miláně)
Před zodpovězením této otázky je třeba mít na paměti, že po liberalizaci Bersaniho dekretu (zákonný výnos 223/2006 převedený do zákona 248/2006) byla zrušena minimální a maximální sazba pro notáře. V případě, že po kontrolách provedených notářem následuje podepsání kupní smlouvy, jsou náklady na kontroly zahrnuty do listiny listiny. Pokud však po ověření skutek není stanoven, notář si vyžádá poplatek, který souvisí s odvedenou prací, tj. Provedenými průzkumy, získanými dokumenty atd.