Co může patřit k bytu (garáž, sklep, sklad …)? Může se vztahovat k prvnímu domu i k druhému? A na stejném pozemku můžete mít dva? Jaké výhody má tato výhoda? Co když jej chcete prodat samostatně? Shromáždili jsme několik otázek od různých čtenářů a předali je našemu odborníkovi.
- Na otázky některých čtenářů odpovídá právník Stefano Gorla - [email protected]
1 Co může patřit do bytu? Majetek, zejména nemovitý majetek, který je trvale určen majitelem pro nejlepší požitek nebo výzdobu bytu: garáže, sklepy, podkroví, nádvoří, terasy atd. Za předpokladu, že jsou výlučným vlastnictvím.
2 Relevance pouze pro první dům nebo také pro druhý dům? Podle zákona se předpokládá, že koupě hlavního majetku zahrnuje také související příslušenství, a to bez ohledu na to, zda se jedná o dům, ve kterém jeden bydlí, nebo pokud jde o druhé domovy.
3 Je možné mít ve stejném domě dva spotřebiče? Čím více je vybavení domu „bohaté“, tím více spotřebičů můžete koupit: terasy, sklepy, podkroví, parkovací místa atd.
4 Lze po nákupu vytvořit relevanci? Příslušenství může být předmětem samostatných listin nebo právních vztahů: je možné zakoupit příslušenství po zakoupení nemovitosti, například zakoupením krabic, které jsou k dispozici bytům, od stavitele po dokončení platby za dům.
5 Které ústupky těší? První domy požívají obzvláště příznivého daňového zacházení jak v době nákupu, tak v souvislosti s ukládáním místních daní, avšak současná daňová legislativa stanoví omezení pro doplňky prvního domu, které se může týkat pouze tří odlišných katastrálních kategorií; nad rámec zákona daňový poplatník ztrácí výhody a je povinen zaplatit daně v plné výši.
6 Co když chcete prodat spotřebič samostatně? Předmětem kupní smlouvy může být pouze příslušnost, jako v případě, kdy vlastník bytu prodá schránku třetím osobám; tím již dřívější relevance nebude podřízena bytu prodávajícího a obě nemovitosti budou registrovány na jméno dvou odlišných vlastníků.
V běžném jazyce se pojem relevance používá poměrně často k označení některých prvků běžně spojených s našimi domovy, jako je garáž nebo sklep. Například v době, kdy k němu došlo, nás notář informuje, že kupujeme také příslušenství, zatímco jakmile se stanou vlastníky, požaduje daňový úřad platbu daní z domu a souvisejících doplňků.
Někdy jsou společné části budovy kondominia někdy označovány jako příslušenství, i když nesprávně. Ve skutečnosti existují doplňky vyloučené ze skupiny společných částí (například parkovací místa k dispozici pro byty v oblasti výlučného vlastnictví) a společné části, které nelze definovat jako doplňky v technickém smyslu (například hydraulické potrubí, které není možné samostatně používat) ). Podívejme se tedy, co se ve skutečnosti rozumí příslušenstvím a jak jsou regulovány, a pamatujte, že čím více si budete vědomi svých práv, tím více budete mít právo je uplatňovat.
Je třeba učinit premisu: kázeň příslušnosti je obsažena v několika syntetických pravidlech občanského zákoníku , která odrážejí styl a reagují na potřeby doby vyhlášení (1942). Neustálá práce na výkladu a uplatňování pravidel, kterou denně provádějí soudy, však umožnila přizpůsobit pravidla technologickým inovacím a uznat například kvalitu relevantních pro autorádia.
Podle umění. 817 ccm má vlastník právo trvale přidělit aktivum pro lepší požitek nebo větší důstojnost než jiné aktivum; pamatujte například na pohodlí mít garáž poblíž vašeho domova. Ze subjektivního hlediska tedy příslušnost předpokládá vlastnictví stejného vlastníka obou hlavních, obvykle nemovitých věcí, a to, které mu mělo sloužit trvale, nebo, vzácněji, dohody mezi dvěma různými vlastníky; nástrojem se rozumí také odkaz na věc a ne na osobu. Na objektivní úrovni musí existovat mezi těmito dvěma výrobky, které jsou již úplné a užitečné samy o sobě, omezení právní a ekonomické instrumentality, aby podléhaly stejnému právnímu režimu. Když jsou místo toho dva prvky spojeny materiálně a konstrukčně,aby jeden nemohl existovat bez druhého (jako je výtah nebo kotel s ohledem na budovu kondominia), není vytvořeno příslušné pouto, které naopak předpokládá jednotu a funkčnost jednotlivých aktiv.
K vytvoření příslušného svazku vlastníkem nejsou nutné slavnostní formy, postačí jednoznačný projev vůle. Jelikož je však pro smlouvy o nemovitostech vyžadována písemná forma, je dobrým zvykem zmínit vytvoření nebo vyloučení příslušenství vztahujícího se k nemovitostem, na které se smlouva vztahuje.
Podle zákona (článek 818 občanského zákoníku) se předpokládá, že nákup hlavního majetku (bytu) zahrnuje i související spotřebiče (garáž, sklep, podkroví atd.) A zda se jedná o dům, ve kterém bydlí , tzv. první domov, oba s ohledem na druhé domovy. Čím více je vybavení domu „bohaté“, tím více spotřebičů můžete koupit : terasy, sklepy, podkroví, parkovací místa atd. Kupodivu však současná daňová legislativa omezuje doplňky prvního domu, které se mohou týkat pouze tří odlišných katastrálních kategorií. Takže paradoxně, pokud má můj první dům dvě garáže, bude jedna považována za příslušnost a druhá … za druhý domov. Důvod musí být identifikován ve zvláště příznivém daňovém zacházení, které požívají první domy , a to jak v době nákupu, tak co se týče ukládání místních daní, jako jsou taxíky . Nad rámec zákona daňový poplatník ztrácí koncese a je povinen hradit místní daně v plné výši: v předchozím příkladu tedy druhá garáž zvýhodní TASI jako druhý dům. Pokud se příslušenství zpravidla řídí majetkem, je možné předvídat opak bez slavnostních forem, za předpokladu, že je to výslovně a jednoznačně, bez ohledu na doplňkovou povahu nebo jinak důležitost pro hlavní aktivum.
Ve skutečnosti je možné, že doplňky jsou předmětem samostatných právních aktů nebo vztahů (článek 818 druhý pododstavec italského občanského zákoníku). V takovém případě může být vyloučení omezení příslušnosti uvedeno v kupní smlouvě o prodeji bytu nebo může být předmětem smlouvy pouze příslušnost, jako v případě, kdy majitel domu prodá krabici třetí straně. Tímto způsobem je patrné, že příslušná vazba je méně jak na subjektivní úrovni (budou existovat dva odlišní vlastníci), tak objektivní (schránka již nepodléhá bytu prodávajícího). Zvláštní případ vyloučení příslušného svazku je dán samotným zabavením domu, i když ze zákona může být rozšířen i na příslušenství. Zákon v každém případě chrání třetí osoby, které se v dobré víře domnívají, že si také zakoupily příslušenství, za předpokladu, že jejich skutek je před skutkem, který je vylučuje (článek 818 třetí pododstavec italského občanského zákoníku), a naopak jim znemožňuje nelegální vytváření doplňků k majetku ve vlastnictví třetích osob (článek 819 občanského zákoníku).
Na druhou stranu je také možné zakoupit příslušenství po zakoupení nemovitosti, například zakoupením krabic, které jsou k dispozici pro kondominia, od stavitele po dokončení platby za dům . Právní věda mimo jiné považovala za relevantní: nádvoří a terasa výhradního vlastnictví, vlastní garáže, fresky historické budovy. V každém případě není možné zredukovat na pouhý seznam aktiv, která z občanskoprávního hlediska mohou převzít kvalitu příslušenství, pokud ne jen jako příklad. Existují však dvě kategorie nemovitostí, které se běžně považují za doplňky, podkroví a parkovací místa, která po celá desetiletí znepokojovala mysl soudců ve snaze zjistit jejich relevantní povahu.
Pokud se v některých případech může zdát zřejmé, že podkroví patří vlastníkovi nejvyššího patra budovy, jindy mohou mezi byty vzniknout hořké spory , jako v případě, kdy je podkroví využíváno všemi jako skladovací nebo sušárna. Aby podkroví zotročilo realitní jednotku umístěnou v patře níže, její jedinou funkcí musí být izolace a ochrana bytu před teplem, chladem a vlhkostí. Pokud má naproti tomu rozměry a strukturální vlastnosti, které umožňují jeho použití jako samostatného oddělení, je třeba předpokládat, že jde o bytový dům.
Vyšetřování povahy bytových parkovacích stání je ještě složitější, jehož vztah k obydlí je dokonce stanoven zákonem, který staviteli ukládá, na rozdíl od stavebního povolení, přidělit konkrétní plochu budovy parkování. Podle jurisprudence musí být bytům zaručeno právo využívat plochu určenou pro parkovací místa, která však může zůstat majetkem výrobce nebo třetích stran; ne nutně se proto parkovací místa stávají výlučným vlastnictvím těch, kteří je používají, nebo společných částí kondominia. V mezích stanovených zákonem je zakázáno prodat byt bez současného převodu užívání parkoviště; na druhé straně zákaz spadá na další část půdy, na kterou se nevztahuje omezení místa určení stanovené zákonem.
Uznává se také kvalita relevance boxu s ohledem na hlavní bydliště, i když jsou obě nemovitosti pronajaty s různými smlouvami od stejného vlastníka jednomu nájemci. Relevantní je ve skutečnosti vhodnost boxu pro uspokojení potřeb osob, které byt obývají, a v takovém případě budou obě nemovitosti podléhat stejnému právnímu režimu. Kvalitu relevantnosti místo toho soudci vyloučili, pokud jde o příjezdové cesty, administrativní povahy, podkroví různých bytů, nemovitosti ve společenství, podlahy budovy kondominia, regály na sušení kondominia, útes před domem, v jako podobný majetku státu.