Náš odborník, právník Stefano Gorla ([email protected]) odpovídá na otázky čtenářů ohledně bytu
Claudia otázka:Mám společnou smlouvu s dalšími dvěma dívkami 4 + 4, podepsanou v září 2013. Jedna ze dvou odešla z domova s dvouměsíční výpovědní lhůtou koncem května 2022-2023. Smlouva byla automaticky obnovena v září pro mě a druhého nájemce, zatímco jméno dívky, která odešla v květnu, ve smlouvě zůstává. Kromě toho vlastník podepsal další pro třetí, který převzal v září. Při tom všem teď mým problémem je, že majitel ode mě požaduje (jediný, kdo doposud v domě zůstal), celou částku nájemného a nákladů na kondominium, protože další dva nájemci opustili byt do 30 dnů kvůli vážným důvodů, i když se mnou doporučenou poštou, ale nepodepsanou. Moje otázka nyní zní: Jsem povinen zaplatit jejich částku, pokud opustili dům v krátké době? A pak,moje smlouva se liší od smlouvy předposledního, kdo převzal v září. Stručně řečeno, co mám dělat? Neměl bych mít minimální výpovědní lhůtu, abych se mohl rozhodnout, zda zůstanu za takových podmínek nebo odejdu? Nezdá se mi správné, že do 30 dnů bych měl nést výdaje, o nichž se domnívám, že museli odpovědět alespoň do předem stanovené doby.
Odpověď : U leasingových smluv s více nájemci má každý z nich obvykle právo předčasně odstoupit od smlouvy, s výhradou přiměřeného upozornění. V tomto případě je povinnost platit nájem jako společná a nerozdílná nevyhnutelně převedena na ostatní spolubydlící, aniž je dotčeno právo vlastníka převzít třetí osobu (přísně vzato tedy za stejných podmínek jako odstupující strana!). Pokud nedojde k převzetí, odstupující strana zůstává v každém případě vůči bývalým spolubydlícím povinna až do uplynutí výpovědní doby uvedené ve smlouvě (šest měsíců podle zákona), jelikož závažné důvody, které odůvodňují předčasné odstoupení, samy o sobě nezahrnují ztráta smluvních závazků.
Otázka od Emanuely : Chtěl bych pomocí plánu domu zvýšit byt v přízemí budovy kondominia o přibližně 6 metrů čtverečních, a to přesunutím obvodové zdi na pozemek, který není částí bytu, ale soukromou zahradou mého domu. Expanze by proběhla v souladu a využití výklenků budovy umístěných pod a v vyčnívajících mezích balkonů výše uvedené obytné jednotky. Je to možné získáním povolení kondominiového shromáždění? Jaké většině by to sloužilo?
Odpověď : V zásadě může každý byt využívat společné části budovy, pokud nezmění své místo určení a nebrání ostatním účastníkům v jejich využívání podle jejich vlastního práva (podle článku 1102 občanského zákoníku). V každém případě jsemjsou zakázány inovace, které mohou poškodit stabilitu nebo bezpečnost budovy, které mění její architektonickou výzdobu nebo které činí některé společné části budovy nepoužitelnými pro užívání nebo požitek co i jen jediného bytu (článek 1120 občanského zákoníku). Z tohoto důvodu plán domu stanoví dodržování přesných omezení týkajících se vzdáleností a světel, což obvykle vyžaduje souhlasné stanovisko určité většiny, ne-li jednomyslnosti, bytů. Ve skutečnosti existuje riziko, že budete povinni budovu zbourat, pokud se i jediný kondominium odvolá před soudním orgánem k porušení subjektivního práva nebo kondominia, jako je dekórum budovy.
Otázka od Jacoba: Chtěl bych vědět, zda je správce kondominia podléhající minimálnímu daňovému režimu povinen vystavit fakturu za správu kondominia. Je v tomto ohledu možné znát normu, která věc reguluje?
Odpověď : Jako kterýkoli profesionální příjemce tzv. Minimálního režimu může správce Condominium účtovat kondominiumům poplatky za ně bez DPH a bez srážkové daně, přičemž pouze uvede výši příspěvků na sociální zabezpečení (INPS nebo jiný Cassa di Previdenza) a použití kolku s příjmem 2,00 EUR na originál. Disciplína obsažená v umění. 1 Zákon 244/2007, byl aktualizován v roce 2011 zavedením systému Advantage Scheme a v roce 2022-2023 zavedením režimu Paušální sazba.
Otázka od Alessandry : Žiji v kondominiu s prvními dvěma patry pro terciární použití a horním patře s bydlením, celkem jsme 5 majitelů. Schody nebyly čištěny tři roky, než tu byla společnost, teď se o ni nikdo nechce starat, natož aby společnost zaplatila; správce mi říká, že to není zákonná povinnost čistit schody, a proto se ocitám v tom, že nežiji ve špíně. Z předpisů, které jsem zjistil, vyplývá pouze to, že se můžete většinou rozhodnout, že se očistíte nebo že to svěříte třetí straně, ale nic, co by odkazovalo na to, že nemáte nikoho.
Odpověď: Zejména v dobách krize se v judikatuře objevil problém legitimity rezidence kondominia, kterou přijala většina a která zavazuje nesouhlasnou menšinu k výkonu dané služby, jako je například čištění schodů a přistání. Na systematické úrovni byla tato možnost popřena, protože povinnost přispívat na výdaje podle poměrného kritéria podle čl. 1123 ccm, nemůže znamenat povinnost „dělat“ místo platby. Rovněž je třeba vzít v úvahu právní předpisy o nehodách, které vás zavazují svěřit čištění specializované společnosti chráněné INAIL, protože jinak by odpovědnost nesla na byty. Proto je shromáždění povinno vyvinout veškeré úsilí k rozhodnutí většinovým hlasováním o přidělení úklidu Společnosti,umístění relativního nákladu na náklady každého podle čl. 1123 ml