Většina italských rodin stále vidí nákup nemovitosti - zejména prvního domu - jako nejlepší místo pro své úspory. V některých případech je výběr zaměřen na dům, který je stále ve výstavbě, což nepochybně může nabídnout výhody: nižší náklady (obvykle o 10% nižší než dům, který již byl postaven), možnost provedení změn , aby lépe reagoval na vlastní dům potřeby, větší přizpůsobení, protože je možné zasáhnout do výběru povrchových úprav a dalších detailů, modernosti v distribuci prostor a do přijatých technických řešení - zejména pokud jde o úsporu energie - kromě předpokladů pro moderní technologie (internet, širokopásmové připojení, domácí automatizace, satelitní televize atd.).
Aniž bychom zapomněli, že hodnota nemovitosti na trhu zůstává po řadu let vyšší, nebude již dlouho nutná renovace, že díky současným stavebním systémům bude stát méně nákladů na údržbu a vytápění a společnost je povinna zajistit budova po dobu 10 let proti stavebním vadám ; navíc s tímto typem nákupu si můžete užít výhody prvního domova a platit DPH ve výši 4% místo 10% .
Je však důležité věnovat maximální pozornost během jednání předcházejících koupi nedokončeného domu, dotazování se nebo kontaktování konzultantů a odborníků v oboru v případě pochybností, aby se předešlo riziku nenapravitelné ztráty těchto částek. očekávaný. Legislativa na ochranu kupujících nemovitostí ve výstavbě je ve skutečnosti soukromými osobami stále málo známá a je v zásadě ponechána na víceméně pečlivém dodržování stavitelů.
Jaká jsou rizikaVzhledem k investici velkého kapitálu je velmi důležité poskytnout ochranné nástroje, které zabrání všem druhům nepředvídaných událostí. Když je podepsána předběžná smlouva o koupi nemovitosti, která se má ještě postavit, vystavuje se riziko ztráty investovaného kapitálu v případě, že by například stavební firma zkrachovala . To by nevyhnutelně vedlo k nemožnosti dosáhnout dodání nemovitosti, na kterou se vztahuje smlouva, s (minimální) nadějí na získání vrácení částek vyplacených jako záloha.
Pokud stavitel již není schopen dostát závazkům sjednaným s dodavateli a bankami, věřitelům nezbývá než se obrátit na soud s žádostí o bankrot . Pozastavení prací, které následují (nebo riziko ztráty vlastnictví právě zakoupeného domu na základě takzvané žaloby na zrušení úpadku), se nevyhnutelně týká vztahu mezi stavitelem a ctižádostivými vlastníky rozestavěných domů, kteří se tak zase stávají věřitelé v bankrotu ve vztahu k zálohám vyplaceným za nemovitost, která se s největší pravděpodobností nikdy nestane vlastníkem.
Proto jediný možný řešením by bylo zúčastnit, spolu s ostatními věřiteli výrobce, v konkursním řízení k získání alespoň částečného vrácení z vyplacených částek. Přítomnost důležitých věřitelů - jako je stát, který se vyhnul daním, nebo banky, které poskytly obrovské půjčky, které nebyly vyplaceny - však účinně maří pokusy jednotlivých kupujících o vrácení zálohové ceny výrobci.
Existuje mnoho možných výhod nákupu nemovitosti ve výstavbě: od nižších nákladů ve srovnání s náklady na již postavenou nemovitost se 4% dotovanou DPH až po lepší energetickou účinnost.
Ochrana zákonaLegislativní nařízení k překonání tohoto velmi choulostivého problému, který v některých případech vedl ke ztrátě domova více rodinám 122/05 , s nímž zákonodárce připravil ochranné nástroje, které mohou zabránit následkům na úkor kupujících nemovitostí, které mají být postaveny , pokud stavitel není schopen dodržet to, na čem bylo dohodnuto.
Kromě toho, s tzv dům vyhlášky (nebo zákon vyhlášky č. 47/14), minimální ale významné textové přírůstky byly provedeny , což nakonec odhalili některé výkladové otázky, na které judikatura musel zabývat. Legislativa se vztahuje na smlouvy uzavřené mezi stranou tradičně považovanou za „silnou“ (stavební společnost nebo stavební družstvo) a stranou považovanou za „slabou“ (soukromou osobou nebo členem družstva).
Zajímalo nás proto, zda by bylo možné nějakým způsobem obejít přísné povinnosti uložené výrobci ( vydání záruky a pojistné smlouvy, potřeba konkrétních údajů ve smlouvě atd.) Tváří v tvář soukromým subjektům, které si nejsou příliš vědomy práva nebo dokonce ochotni se jich vzdát, jen aby si koupili „dům snů“.
Aby se zabránilo případům zneužití možným nesprávným výrobcem, vyhláška domu sankcionovala nezcizitelnost práv kupujícího v tom smyslu, že bez ohledu na vůli stran musí být jakékoli ustanovení odporující zákonu chápáno jako neplatný.
To například znamená, že předchozí vzdání se soukromé záruky zvané „záruka“ , která stanoví , že banka vrátí částky zaplacené kupujícím v neblahé hypotéze o nemožnosti stavby nemožné , by nemělo žádnou hodnotu. dokončeno: kupující jej může kdykoli a v každém případě požadovat. Obdobně by měl vždy právo podniknout právní kroky pro nevydání záruky, přestože se jí výslovně vzdal.
Aby zákonodárce zaručil kupující, zákonodárce dekretem sněmovny z roku 2022-2023 sankcionoval nezcizitelnost práv kupujícího bez ohledu na dohody, které víceméně nevědomky podepsal.
Role bankStavitel, vědom si povinnosti uložené zákonem chránit prostřednictvím zásahu bank investice do nemovitostí soukromých subjektů, by proto mohl sáhnout po obcházení právních předpisů a přinést kupujícímu více či méně vědomým způsobem prohlášení vzdát se svých práv, což by mělo zabránit uplatnění legitimních záručních nároků soukromého subjektu u soudu.
Dekret domu, který zajišťuje nezcizitelnost práva na záruku vrácení peněz ve prospěch kupujícího , tomu účinně brání, protože i kdyby se výrobci podařilo získat podpis prohlášení o vzdání se, toto prohlášení by nemělo žádnou hodnotu. Naopak, soukromá osoba se vždy mohla obrátit na Soudní dvůr, aby uplatnila své právo na vydání záruky vrácení peněz výrobcem .
Kromě toho je evidentní, že touhy těch, kteří se připravují na koupi rozestavěné nemovitosti, by mohlo být zmařeno selháním stavitele s rizikem ztráty mezitím vyplacených záloh. Aby nevznikla tato velmi vážná škoda, je Builder povinen vystavit bankovní záruku, která kupujícímu zaručuje vrácení záloh . Stejně tak je zřejmé, že žádost o navrácení předpokládá předložení potvrzení o platbě, zatímco částky zaplacené „černě“ nelze vrátit: banka ve skutečnosti nemůže být vyzvána k vrácení plateb, po kterých není ani stopy “ psaný ". O tuto náhradu lze požádat banku, je v každém případě nutné, aby se krizový stav stavitele projevil v celé své závažnosti, a to uzavřením zastavěných budov nebo vystavením konkurzu či jiným insolvenčním řízením.
Navíc, i když kupující získal od banky náhradu zálohových plateb staviteli, který mezitím selhal, kupujícímu, který před podpisem konečné smlouvy užíval nemovitost jako své hlavní bydliště nebo - jak stanoví vyhláška domu - svého manžela nebo manželky příbuzný, má právo prvního odmítnutí koupit nemovitost za konečnou cenu dosaženou při případném aukčním prodeji.
V letech 2005 a 2022-2023 stanovila legislativa povinnost stavitele mít na obranu kupujícího fiduciární záruku a pojistnou smlouvu.
Fond povinné politiky a solidarityAby se zabránilo tomu, že jakýkoli bankrot ohrozí možnost získat od výrobce náhradu v případě závažných vad prodaného majetku podle čl. 1669 italského občanského zákoníku existuje povinnost uzavřít desetiletou pojistnou smlouvu. Vyhláška neříká nic o pojistné částce, ale je zřejmé, že účinnost ochrany nelze oddělit od záruky v rozsahu, který odpovídá přinejmenším zaplacené ceně. Zákonodárce poté chtěl chránit rodiny před rizikem ztráty domu, který právě vydal stavitel v mezitím vyhláseném bankrotu, za předpokladu, že byla zaplacena přiměřená cena a nemovitost byla použita jako hlavní bydliště kupujícího ,manžela / manželky nebo také příbuzných (tedy konečně vyhláška domu).
A konečně, po četných případů nemožnosti navrácení částek vyplacených po bankrotu konstruktoru územní Fond solidarity byl založen , se ustanovení o povinných příspěvků, které mají být zaplaceny samotnými výrobci.
Děkujeme právníkovi Stefano Gorla ([email protected]) za spolupráci