Ekonomicky nejdůležitějším okamžikem pro rodiny je nepochybně koupě domu . K tomu je nutné vědět, od okamžiku, kdy jste si vybrali dům svých snů, jakmile budou naplánovány udržitelné budoucí výdaje (splátka hypotéky), jaké a kolik budou náklady na příslušenství při koupi nemovitosti. Jedná se o provizi realitního agenta, náklady na stěhování, náklady na případnou restrukturalizaci, vedlejší náklady na úvěrovou smlouvu a samozřejmě náklady na notáře (který je ze zákona povinen poskytnout odhad svých poplatků) spolu s částkou daní splatných za nákup.
První bezplatné setkání , které uspořádala notářská rada v Miláně pod záštitou magistrátu, bylo věnováno zdanění nemovitostí , pořádané v rámci iniciativy „ Comprar Casa Senza Rischi “, série akcí, na které notáři reagují na občany v o pochybnostech a otázkách, které vyvstávají, pokud jde o nemovitosti.
Na první z těchto akcí, která se konala 26. dubna v prostorách městského centra v Miláně (Galleria Vittorio Emanuele), byly ústředním tématem právě daně z domu, od inovací zavedených zákonem o stabilitě do roku 2022-2023 až po dotaci na první domov pro daňové výhody poskytované těm, kteří chtějí investovat do cihel.
Když se rozhodnete pro koupi domu, je důležité se okamžitě spolehnout na profesionála, jak navrhují samotní notáři, aby mohl okamžitě provést všechny kontroly potřebné k zajištění bezpečnosti nákupu , zkontrolujte, zda máte možnost využít výhod daňové výhody pro první dům, stejně jako vyčíslení daní, které musí být zaplaceny nejprve za předběžné a poté za koupi domu.
Notář může požádat o odhad daňových poplatků, výdajů, poplatků a DPH, a to jak za kupní smlouvu, tak u jakékoli hypotéky, aby měl dostatečně jasný obraz o celkových potřebných zdrojích. V této fázi se notářské poradenství použije také k ověření možnosti využívat výhody koncesí, daňových dobropisů a obecněji ke stanovení skutku s největší dosažitelnou daňovou úsporou na základě četných předpisů v dané oblasti, ne vždy dobře koordinovaných Mezi nimi. Také na daních, které rok co rok ovlivní nemovitost (například tasi a imu), bude dobré mít místní mysl. Notář je schopen sdělit katastrální příjem, který slouží jako základ pro stanovení výše těchto daní.
Italský daňový systém, a to i pro kupce domů - jak zdůrazňují samotní notáři - je nelogickýkteré mohou skrývat nebezpečné pasti. Uvedeným příkladem je nákup domu za cenu 400 000 EUR oproti katastrální hodnotě 100 000 EUR. Pokud si koupíte dům od soukromé osoby a splňujete podmínky pro získání výhod „prvního domu“, zaplatíte 2% z hodnoty katastru spolu se 100 eurami za daně z katastru nemovitostí a další daně. Pokud vždy nakupujete od soukromé osoby, ale nesplňujete podmínky pro získání výhod „prvního domova“, zaplatíte 9% z hodnoty katastru (ke které je třeba připočítat 100 eur za daně z apokatastázy a další daně). Naopak, pokud nakupujete od stavební firmy, procenta se zvyšují na 4% a 10% a nepočítají se z katastrálního nájemného, ale z ceny. K tomu je třeba připočítat dalších 600 eur za fixní registrační daně,přepis a převod, kromě obvyklých daní. To znamená, že u stejného domu a placeného za stejnou cenu se daňové zatížení může pohybovat od 2 100 do 40 600 eur. Na základě toho je hlavní radou okamžitě zkontrolovat pomocí notáře, kolik musíte zaplatit daňovým úřadům, můžete přitom provést příslušná posouzení a s jistotou vědět, zda jsou celkové náklady na dům ve vašem dosahu.
Notáři poskytují řadu obecných rad pro ty, kteří se chystají koupit dům, a jsou uvedeny níže:
- pro ty, kteří se rozhodnou vzít si hypotéku na koupi domu, je vhodné pečlivě vyhodnotit mnoho nabízených možností: fixní nebo variabilní sazba, předběžné poplatky, náklady na splátky, možnost pozastavení platby za určitých okolností , je třeba uzavřít pojistné smlouvy
- před podpisem předběžné kontroly existence hypoték a jiných závazků, které mají vliv na nemovitost: pokud jsou k dispozici, můžete i nadále pokračovat v nákupu, ale k osvobození nemovitosti je třeba přijmout řadu opatření. Platbu nákladů na kondominium a přítomnost mimořádných prací schválených a dosud neprovedených je nutné ověřit také u správce kondominia.
- pečlivě se rozhodněte, zda převést ve prospěch kupujícího , nebo zachovat daňové odpočty vyplývající z jakékoli práce prováděné na prodejci : i když se jedná o částky, které musí být rozloženy na několik let, nejsou v žádném případě zanedbatelné.
- provádět technické kontroly , jako je energetická účinnost budovy, soulad systémů s bezpečnostními předpisy (není zakázáno kupovat nemovitost se systémy, které nejsou nadstandardní, s kupujícím, který se stará o úpravu, ale to zahrnuje náklady které je třeba zohlednit při stanovení ceny), územní správnost nemovitosti, tj. dodržování v té době vydaných licencí, koncesí, stavebních povolení. Pokud existují pochybnosti o existenci zneužití, notář doporučí, aby k provedení vyšetřování a vypracování znaleckého posudku zasáhl odborník s potřebnými technickými dovednostmi.
- zvážit možnost uzavřít předběžnou smlouvu (běžně nazývanou „kompromis“) notářským zápisem, který se zaznamená a přepíše: jedná se o opatření, které se může ukázat jako neocenitelné, protože od okamžiku přepisu je předběžná smlouva pohledávky třetích osob z nemovitosti (hypotéky, zabavení, zabavení majetku). Cena je omezená a daně jsou vráceny v době příští notářské listiny o převodu.