Naši čtenáři nám často píší a žádají nás, abychom objasnili některé problémy, které často vznikají ve vztahu mezi nájemcem a nájemcem. Například kdo musí platit za výměnu některých prvků domu; v tomto případě mluvíme o kotlích a vchodových dveřích. Právník Stefano Gorla ([email protected]) odpovídá jako náš odborník
Otázka od Cori, nájemce, ke změně dveří domu : Je třeba změnit přední dveře domu, který si pronajímám již 15 let. Chtěl bych vědět, jestli mám slovo při výběru, nebo je to výlučná odpovědnost vlastníka.
Odpověď: vlastník musí zaručit dobrý stav nemovitosti a provést všechny nezbytné opravy (včetně výměny opotřebovaných dveří a oken), s výjimkou těch, které jsou prováděny nájemcem při drobné údržbě. Zákon stanoví, že je to ten, kdo varuje pronajímatele před nutností provést opravy, ale pokud to vlastník neprovede, bude mít nájemce právo provádět opravy sám, s výhradou náhrady, avšak s výpovědí (tedy čl. 1575 cc , 1576 ml a 1577 ml). V prvním případě bude tedy výběr dveří na majiteli, který může mít i nadále zájem uspokojit vkus „dlouhodobého“ nájemce, zatímco ve druhém může nájemce provádět opravy podle svého osobního vkusu a sdělit rozhodnutí pronajímateli.
Vstupní dveře od firmy Hörmann
Otázka od Fabrizia, nájemce, k nákladům na výměnu kotle : Jsem nájemcem domu a vznikl mi mimořádný náklad asi 550 eur na výměnu kotle a dalších 110 eur na vedlejší náklady různých nových kusů za pokus oprava starého kotle bez jakékoli zpětné vazby od majitele domu, který celé uspořádání ignoroval. Mohu požádat o odečtení všech výdajů z měsíčního nájemného?
Odpověď: majitel, protože je povinen udržovat nemovitost v dobrém stavu, musí provést všechny nezbytné opravy (včetně tedy topného systému) kromě běžné údržby na náklady nájemce (článek 1577 občanského zákoníku). Aby vlastník mohl provést opravy, musí nájemce okamžitě upozornit, ale pokud jsou zásahy naléhavé (nebo se tak stane kvůli nedostatečné odpovědi ze strany vlastníka), může si nájemce nechat provést práce předvídáním nákladů, které pak musí být uhrazeny. s výhradou (článek 1578 italského občanského zákoníku). Možnost kompenzace náhrady s nájemným je však ze smluv obecně vyloučena, což naopak představuje hrozbu vystěhování v případě nezaplacení.Jakékoli dohody s vlastníkem odchylně od smlouvy proto musí být písemné; jinak bude nájemce schopen zaplatit poplatky a poté jednat o vrácení peněz, s výjimkou námitek proti kompenzaci v době vystěhování.