Ve většině případů je ke změně tisícin, které tvoří relativní tabulku kondominia, nutný jednomyslný souhlas vlastníků .
Existují však dvě konkrétní situace, ve kterých je k provedení opravy dostatečný počet hlasů představujících většinu přítomných a alespoň polovinu hodnoty budovy.
To se stane, když:
1. tabulka obsahuje chybu: „technické“ a „objektivně ověřitelné“ chyby se považují za chyby, tj. Když existuje jasný rozdíl mezi tisícinami tabulky a těmi, které jsou ve skutečnosti v bytě. Nejvyšší soud (rozsudek ze dne 24. ledna 1997, č. 6222) zjistil, že případný souhlas osoby, která podepsala tabulky, obvykle připojené ke smluvní úpravě, není při hodnocení chyby relevantní.
2. po převýšení, zvětšení povrchů nebo zvětšení nebo zmenšení realitních jednotek, proporcionální hodnota realitní jednotky i jediného bytu se mění o více než jednu pětinu. K této druhé možnosti, která vylučuje jednomyslnost, dochází například tehdy, když se kondominium rozhodne pracovat ve svém bytě a zvětšovat plochu. Přemýšlejte o nadmořské výšce, která určuje zvětšení povrchu ubytování. Pokud toto zvýšení změní o více než pětinu proporcionální hodnotu realitní jednotky i jediného bytu, je možné přistoupit k úpravě s jedinou kvalifikovanou většinou. Zákon stanoví, že v tomto případě nese náklady na provedení změny osoba, která změnu způsobila.
Role správce
Článek 69 prováděcích ustanovení občanského zákoníku stanoví, že „pouze za účelem revize poměrných hodnot vyjádřených v tisícé tabulce připojené k nařízení o kondominiu (…), pouze kondominium v osobě správce (který je povinen informovat shromáždění bytů).
Ředitele, který neplní tuto povinnost, lze odvolat a je povinen zaplatit náhradu případných škod “.
V poslední době některá právní rozhodnutí, nad rámec dvou případů stanovených občanským zákoníkem, změnu jednomyslně zpochybnila: pokud se změna netýká rozsahu práv a povinností účasti na výdajích, ale pouze „pouhá matematická úprava “, jelikož se jedná o usnesení s regulační a negociační hodnotou, k jeho schválení by postačovala většina přítomných na schůzi, představujících alespoň polovinu hodnoty budovy.
Vrácení bytu
Po revizi tisíciny tabulky je nutné vyhodnotit, zda chyba přinesla výhody pro jeden nebo více bytů, na úkor ostatních. V podobných případech, počínaje okamžikem, kdy je chyba zjištěna, a do deseti let může kondominium jednat o bezdůvodné obohacení (článek 2041 občanského zákoníku) a získat náhradu včetně úroků.
V zásadě budou byty, které kvůli chybě přispěly méně na výdaje na kondominium, muset uhradit ty, kteří zaplatili nejvíce.
Kasační soud (věta 8. září 1994, č. 7696) upřesnil, že postup při revizi tabulky je k ničemu, nemá retroaktivní účinek a jehož účinky jsou realizovány pouze přechodem do věci rozsouzené.
Ve spolupráci s Avv. Silvio Rezzonico, národní prezident Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it