Zpracovaný obsah
- Každý musí platit za údržbu vstupní haly a schodů
- Jakou většinu uvažovat
- Rozhoduje správce
- A interkom? Zaplaťte těm, kteří to používají
Dveře do bytu jsou součástí „sdíleného“ majetku a náklady na jejich údržbu, běžné nebo mimořádné povahy, nesou všichni vlastníci bytu, kteří přispívají v poměru k tisícinám, které vlastní.
To platí vždy, s výjimkou případu, kdy regulace kondominia smluvního typu stanoví jinak. Může se však stát, že některá kondominia dveře nepoužívají , například když má nemovitost (nebo komerční provozovna) samostatný vchod. Vzpomeňte si na přízemní byt s výhledem a vstupem do ulice nebo do obchodu, do kterého je přístup přímo z ulice.
V těchto případech, v souladu s ustanoveními občanského zákoníku, by ti, kteří nepoužívají dveře bytu, mohli náklady odmítnout. Článek 1123 ve skutečnosti kromě toho, že potvrzuje, že náklady na údržbu společných částí budovy „… nese kondominium, v poměru k hodnotě majetku každého„ specifikuje, že “… pokud se jedná o věci určené k bytů v různé míře, jsou náklady rozděleny v poměru k jejich využití, které každý z nich může použít “.
Teoreticky by ti, kdo nepoužívají kondominiové dveře, měli být osvobozeni od jakýchkoli výdajů, ale v praxi to funguje jinak. V minulosti kasační soud (rozsudky 3644/1956 a 4986/1977) sledoval, jak musí být vstupní dveře „… považovány za společné zboží pro všechny byty (…) bez ohledu na jejich použití, a proto se tato domněnka vztahuje na byty jehož výlučné vlastnictví je obsluhováno samostatným vchodem ". Proto náklady na údržbu a rekonstrukci „… jsou na každém bytu v poměru k tisícinám vlastnictví“.
Odvolací soud v Miláně (rozsudek 3/7/1992, Arch. Locazioni 1993, 309), pak je uvedeno, že“… dokonce i vlastníci jednotek s nezávislým přístupem z ulice, musí přispět k nákladům na údržbu týkajících se vstupní halou a schody (v tomto případě: kondominiové dveře, koberec a vchod, stejně jako osvětlení běžných služeb), protože jsou nezbytnými prvky pro konfiguraci budovy a jako nepostradatelné nástroje pro potěšení a zachování střešních konstrukcí , k nimž jsou všichni kondominia jsou povinna chránit individuální majetek a bezpečnost třetích osob “.
Jakou většinu uvažovat
Poté, co jsme zjistili, že dokonce i byty, které nepoužívají dveře bytu, jsou povolány přispívat na náklady na jejich údržbu, je užitečné pochopit, které většiny jsou nezbytné pro schválení oprav, renovace a výměny.
Obecně platí, že pro opravy a renovaci dveří do bytu je zapotřebí počet hlasů, které představují většinu přítomných a alespoň polovinu hodnoty budovy v sestavě. Stejná většina je dostatečná v případě výměny, a to i za přítomnosti nových technologií, které zlepšují použití a bezpečnostní podmínky aktiva (systém automatického otevírání, panika atd.).
Nové dveře lze považovat za inovaci pouze ve zvláštních případech, například když instalace vyžaduje změnu struktury stěny budovy. V tomto případě je ke schválení zásahu zapotřebí počet hlasů, který představuje většinu účastníků v kondominiu a dvě třetiny hodnoty budovy.
Rozhoduje správce
Může se stát, že selhání dveří kondominia ohrozí bezpečnost bytů a třetích stran. V takovém případě může správce bez povolení montáže kontaktovat specializovanou společnost a provést opravu. Článek 1135 odst. 2 občanského zákoníku ve skutečnosti stanoví, že správce nemůže „nařídit mimořádné údržbářské práce, pokud nejsou naléhavé povahy, ale v tomto případě je musí nahlásit na prvním zasedání“.
A interkom? Zaplaťte těm, kteří to používají
V případě, že se kondominium rozhodne nainstalovat nový interkom nebo provést opravu, náklady ovlivní pouze kondominium, které jej používá. Náklady jsou rozděleny podle ustanovení smluvního předpisu (pokud existují); ale v každém případě existují dvě orientace: v poměru k příslušným tisícinám vlastnictví každého bytu (nejběžnější metoda); ve stejných částech, protože interkom používají všechna kondominia bez ohledu na velikost jejich bytu.
Ve spolupráci s Avv. Silvio Rezzonico, národní prezident Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it