Zpracovaný obsah
- Podívejte se na byt. První krok
- Rostliny v souladu s energetickou certifikací
- Koupě domu: od agentury nebo soukromé osoby
- Nakupujte od jednotlivců
- Vyhodnoťte garáže a kondominická parkoviště
- Požádejte o hypotéku na koupi domu
- Prodej, kompromisy, listiny, notářské praktiky
- Alternativní formy nákupu: leasing nemovitostí a nájemné za nákup
- Daně, které se platí za koupi domu
Jedním z nejdůležitějších okamžiků v životě páru a rodiny je bezpochyby nákup prvního domu. Jakmile zjistíte, která nemovitost je pro vás to pravé, je vhodné vědět, jak se stěhovat, co zobrazit, kontroly, které je třeba provést, až po možnost požádat o hypotéku, způsob prodeje a nakonec daně, které je třeba zaplatit. Zde je kompletní průvodce, který krok za krokem vysvětluje vše, co potřebujete vědět při koupi vašeho prvního domu.
Podívejte se na byt. První krok
Jak se pohybovat při koupi bytu? Je to investice, která může být výhodná, ale také skrývá rizika. Ode dne, kdy dům uvidíme poprvé, až do okamžiku podpisu kupní smlouvy, je vhodné dodržovat řadu preventivních opatření, aby se minimalizovalo jakékoli riziko. Zvolený byt a budova musí mít určité dobře definované vlastnosti, především pevnost a bezpečnost. Nejprve je nutné dodržet její obecné podmínky před budovou: fasáda, balkony a okna, okapy, střecha. Zeptejte se svého partnera, zda jsou plánovány nějaké restaurátorské práce: jedná se o výdaje, které nelze podceňovat, je lepší vědět jako první.Zkontrolujte, zda se dveře bez problémů otevírají a zavírají, a ujistěte se, že interkom také funguje. Jakmile jste uvnitř, sledujte stav schodů a zábradlí, pak si povšimněte přítomnosti výtahu: vzhledem k tomu, že koupě domu je dlouhodobá investice, je dobré si uvědomit, že to, co dnes není představuje jako problém, možná by se tak mohlo časem stát; Je také vhodné zajistit, aby vlastník, od kterého je byt zakoupen, měl právo používat výtah, protože někdy - když je instalován od nuly, kde tam nebyl - se může stát, že instalaci neschválil, zaplatil náklady, a proto není oprávněn k použití. Dorazili ke dveřím domu, zkontrolujte, zda jsou přední dveře pancéřované, a zkontrolujte, zda mají dobré těsnění. Jakmile jsem uvnitř,zkuste zjistit, zda nejsou stopy vlhkosti a plísní; dotkněte se stěn a ujistěte se, že nejsou vlhké, prostudujte stav omítky. Věnujte také pozornost tomu, jak vypadá podlaha: pokud má prohlubně, je popraskaná, pokud některé dlaždice nebo kousky parket nejsou příliš stabilní, pokud při chůzi skřípě; například když je dřevo nabobtnalé nebo s velkými skvrnami na povrchu, mohlo dojít k infiltraci vody. V tomto okamžiku laskavě požádejte vlastníka nebo realitního agenta, aby otevřel všechna okna. Sledujte, jak je byt vystaven slunečnímu záření, a pokud máte čas, vraťte se ho navštívit v různých časech s jiným světlem: vždy je preferován světlý dům. Před ukončením návštěvy se krátce podívejte na zásuvky, spojovací krabice,jakékoli vyčnívající dráty… a jakékoli odkryté potrubí. Test, který lze provést, je požádat o otevření všech kohoutků v koupelně, včetně sprchy, aby bylo možné vyhodnotit průtok vody. Pokud mají být rostliny obnoveny, nejsou výdaje zanedbatelné. A konečně, zejména pokud se ubytování nachází v suterénu nebo v přízemí, bylo by vhodné vyžádat si informace o hodnotách radonu, což je plyn, který se uvolňuje z podloží, což je pro člověka velmi škodlivé.bylo by vhodné požádat o informace o hodnotách radonu, plynu uvolněného z podloží, který je pro člověka velmi škodlivý.bylo by vhodné požádat o informace o hodnotách radonu, plynu uvolněného z podloží, který je pro člověka velmi škodlivý.
Rostliny v souladu s energetickou certifikací
Jak se pohybovat při koupi bytu? Jakmile jste navštívili dům, který chcete koupit, je důležité znát stav systémů, počínaje elektrickým. Pokud například starý byt nemá uzemňovací systém, jakýkoli únik elektrického proudu může způsobit vážné škody na lidech. Raději neriskujte a okamžitě se ujistěte, že je vše na standardu, bezpečné a spolehlivé. V ministerské vyhlášce 37/2008 je specifikováno, jak musí být systémy postavené po 27. březnu 2008 vybaveny „Osvědčením o shodě“, dokumentem vydaným instalační společností, který dokazuje, jak byl systém postaven v souladu s platnými předpisy. Certifikace zahrnuje řadu typů systémů: elektrické, ochranu před atmosférickými výboji, automatizaci vrat a bran, rádio a televizi, topení, klimatizaci a klimatizaci, sanitární, plynové, zvedací a protipožární ochrany.Dokument mimo jiné obsahuje údaje technického manažera společnosti, vlastníka nemovitosti a použitých materiálů. U starších závodů, tj. Postavených před březnem 2008, postačuje tzv. „Osvědčení o shodě“ vyplněné odborníkem zapsaným do profesního rejstříku s pětiletou praxí v oboru strojírenství.
Pokud jde o možná omezení, je dobré vyjasnit, že kdokoli prodává byt, není povinen připojit osvědčení o shodě, případný nedostatek však musí být uveden v prodejní listině. Novým vlastníkem bude později, když si vyžádá dokument, který je povinný k získání osvědčení o životaschopnosti od magistrátu: dům s nadstandardním systémem nelze obývat.
Dokladem, který musí vlastník na druhé straně povinně předložit spolu s prodejní smlouvou, je osvědčení o energetické náročnosti (Ape). Opice je jakýmsi „energetickým průkazem totožnosti“ nemovitosti, zatímco Ipe (index energetické náročnosti) odhaluje, kolik byt spotřebuje. I když mnozí kupující tyto údaje nadále přehlížejí, je vhodné je pečlivě vyhodnotit. Dům, který spotřebovává málo, možná se zaměřuje na obnovitelné zdroje energie, je investicí, která se postupem času může ukázat jako pohodlná.
Kromě těchto technických kontrol nemovitosti je před koupí domu dobré udělat i jiné, abyste o nemovitosti získali co nejvíce informací a především se ujistili, že provedete nákup od právoplatného vlastníka. Prostřednictvím hypotéční inspekce je možné identifikovat vlastníka nemovitosti a pokud současně existují hypotéky nebo nevyřízené, včetně soudních.
Koupě domu: od agentury nebo soukromé osoby
Pokud jste se rozhodli koupit dům, můžete se pohybovat dvěma různými směry: vyhledejte inzeráty soukromých prodejců prohlídkou města nebo se obraťte na realitní kancelář, která za příplatek vyhledá a vybere byt podle vašich potřeb.
Existuje mnoho typů agentur (franšízových, autonomních, konsorciálních atd.) A vybrat ten správný není snadné. Více než sledování konkrétní značky je vhodné spoléhat se na vyškoleného realitního agenta, který je registrován v roli mediátorů v obchodní komoře a je schopen jasně vysvětlit vlastnosti nemovitosti, aniž by zanedbával jakékoli podrobnosti. Chcete-li mít jistotu, požádejte agenta, aby vám ukázal členskou kartu, nebo navštivte obchodní komoru a osobně se podívejte: agent, který není registrován v registru mediátorů, se chová hrubě a nemá nárok na žádnou provizi.
Cesta obvykle začíná návštěvou agentury nebo telefonním hovorem. Sjednání schůzky a návštěva bytu nic nestojí. Při prohlídce je agent povinen nahlásit případné hypotéky ovlivňující nemovitost a ujasnit, zda jsou v budově naplánovány nějaké renovace (renovace fasády, schodiště nebo konstrukce výtahu …). Musí také určit, jaké jsou daňové a notářské náklady řešit, pokud prodej proběhne: agent, který prohlásí nepravdu, je „občansky odpovědný“. Pokud máte skutečný zájem o koupi, požádejte při druhé schůzce o osvědčení o územním plánování, o použitelnosti a obyvatelnosti; informujte se, že systémy jsou v souladu se zákonem; kontrola registrací hypoték a kopií katastrálních karet může být další zárukou bezpečného nákupu.
V tomto bodě musíme čelit otázce „ceny“. Obvykle hodnota nemovitostipočítá se na základě jeho „komerčního“ povrchu, který zahrnuje vnitřní a vnější stěny. Požádejte agenta o „pochůzný“ povrch a přemýšlejte o tom, vyberte si. Pokud si myslíte, že je cena vhodná, informujte se o provizi zprostředkovatele (placené stejně kupujícím i prodávajícím) a případných dalších nákladech. Pouze s podpisem předběžné prodejní smlouvy, nazývané také „kompromis“, bude mít agent nárok na svou provizi, která se ve většině případů pohybuje mezi 2% a 3% hodnoty transakce. Aby nedocházelo k nedorozuměním poslední hodiny, je lepší si okamžitě zapsat způsob výplaty provize a její hodnotu. Je dobré si uvědomit, že ano, agentuře platíte procenta, ale lze ji stáhnout v daňovém přiznání.Mezi mnoha odpočty daní, které lze každý rok stáhnout v daňovém přiznání, existuje také možnost odečíst poplatky, jakkoli denominované, placené subjektům realitního makléřství v souvislosti s nákupem realitní jednotky, která má být použita jako hlavní rezidence, ve výši nepřesahující 1 000 eur za každou anuitu. Odpočet z hrubé daně se rovná 19% poplatků vzniklých ze zaplacené odměny
Nakupujte od jednotlivců
Pokud máte naopak nějaký čas k dispozici a chcete ušetřit peníze, můžete se vzdát zprostředkování realitní kanceláře a hledat dům samostatně. Vězte však, že toto řešení se může ukázat jako klikaté a náročné, ale především vyžaduje velkou pozornost. Nejprve je vhodné vybrat dobrého notáře, který provede příslušnou kontrolu majetku. Případně se o to můžete postarat: požádejte vlastníka o dokumenty týkající se nemovitosti, informace o podmínkách systémů a o shodě a energetické certifikace (obchodní oznámení o prodeji musí podle zákona uvádět index energetické náročnosti obsažený v certifikátu energetická certifikace). Nezapomeňte se zeptat, jak je kondominium spravováno,kolik jsou výdaje a zda existují nedoplatky k zaplacení.
Chcete-li se dozvědět více, můžete se připojit na web Revenue Agency a podle pokynů provést online hypoteční inspekci; budete tak mít příležitost prohlédnout si informace o typech formalit obsažených v databázi hypoték: přepisy, nápisy a poznámky. O stejnou operaci lze požádat na přepážkách provinčních úřadů referenční oblasti. Dalším krokem je přejít do technické kanceláře magistrátu, kde se nemovitost nachází: cílem je získat informace o souladu s městem v souladu s domem, zjistit, zda existují stavební povolení, použitelnost a obyvatelnost, a v neposlední řadě, pokud existují nějaké otázky amnestie. Pokud jde o cenu, na rozdíl od toho, co se děje s agenturou, může být cena požadovaná majitelem absolutně „mimo trh“. Je na vás, abyste ověřili, zda je ocenění přijatelné, dohodli se a uzavřeli obchod.
Vyhodnoťte garáže a kondominická parkoviště
Při hodnocení koupě bytu je také vhodné posoudit možnost parkování automobilu pod domem , případně také uvažovat o koupi parkovacího místa , zejména pokud se ubytování nachází ve městě. Prvním možným řešením, pokud je k dispozici, je nákup garáže zabudované do budovy nebo umístěné v sousedních prostorách. Nemovitost a krabici lze prodat společně v jednom „balíčku“ nebo samostatně.
V některých bytech však existuje možnost zaparkovat auto ve dvoře. Místa vyhrazená pro toto použití mohou být pod širým nebem nebo zakrytá speciálními přístřešky a jsou obvykle ohraničena čarami nakreslenými na asfaltu nebo sloupky s řetězy. Parkování ve dvoře je často předmětem diskuse mezi byty: aby se předešlo nepříjemným překvapením, je vhodné se před podpisem smlouvy o prodeji bytu informovat o předpisech týkajících se parkovacích míst.
Nádvoří je společným prostorem budovy a jeho užívání se může řídit jak předpisy kondominia, tak usneseními shromáždění. Pokud existuje nařízení, které zakazuje parkování automobilů, bude jeho úprava vyžadovat jednomyslné a písemné hlasování všech bytů. Při neexistenci regulace se projev mění: v tomto případě vstupuje do hry článek 1102 občanského zákoníku, který upravuje používání „běžné věci“. V článku se píše, že používání společného dobra nemůže zabránit jiným bytům ve stejném využití, ale nikde není napsáno, že parkování vašeho auta na nádvoří je zakázáno. Rozsudek Nejvyššího soudu č. 1547 z roku 2009,upřesnil, že společný prostor lze použít jako „dočasné parkoviště pro kondominiová auta s omezeními stanovenými pro umožnění přístupu do komerčních a řemeslných podniků umístěných v přízemí budovy kondominia“. Časové povolení proto nebrání ostatním obyvatelům budovy využívat společný prostor.
Aby nedocházelo k nedorozuměním, může při neexistenci regulace kondominiové shromáždění rozhodovat většinou a přidělit nádvoří k parkování, pokud k němu bude mít přístup každý. Pokud je automobilů více než dostupných míst, lze organizovat směny a na základě jednomyslného hlasování kondominií je možné čas od času požádat ty, kteří zabírají parkoviště, o vyplacení peněžité protihodnoty, která bude převedena do společného fondu . Také podle soudců nemůže shromáždění nikdy přidělit pevná sedadla druhému vozu, čímž účinně chrání ty, kteří vlastní pouze jedno auto.
Pokud má garáž budovy, ve které jste se rozhodli žít, nadměrné ceny a pokud není možné zaparkovat auto na dvoře bytu, dalším řešením je pokus o koupi garáže v nedaleké budově. Dekret o zjednodušení (9. února 2012, č. 5) umožnil nákup takzvaných „parkovišť Tognoli“ na soukromé ploše za předpokladu, že přidělené parkovací místo je určeno k tomu, aby patřilo k nemovitosti nacházející se ve stejné obci.
Stručně řečeno : před podpisem kupní smlouvy zkontrolujte předpisy o kondominiu, abyste zjistili, zda je možné zaparkovat auto na nádvoří. Pokud nařízení toto použití zakazuje, zvažte nákup krabice sousedící s vaší budovou. Je cena příliš vysoká? Hledejte další v budově nedaleko: od roku 2012 je možné zakoupit „Tognoliho boxy“ v soukromé oblasti. Tímto způsobem se můžete ocitnout v budově a zaparkovat své auto v další.
Požádejte o hypotéku na koupi domu
Pokud máte v úmyslu koupit dům a nemáte k dispozici likviditu pro uzavření prodeje, ideálním řešením je požádat o hypotéku v bance. Půjčka je smlouva mezi subjektem a zprostředkovatelem, obvykle bankou, která spočívá v převodu peněžní částky z jednoho subjektu (nazývaného věřitel) na jiný subjekt (nazývaný dlužník), za předpokladu, že tento subjekt povinnost vrátit stejnou částku peněz věřiteli. Před podáním žádosti o půjčku je vhodné pečlivě posoudit svůj příjem a po odečtení běžných výdajů určit měsíční dostupnost. Je rozumné, aby splátka nepřesáhla jednu třetinu disponibilního příjmu, aby byly pokryty běžné výdaje, nepředvídané výdaje a možné snížení příjmů způsobené například nemocí, nehodou, výpovědí. Jeden z prvních kroků, které je třeba podniknout při rozhodování o hypotéce na koupi domu je pochopit, která sazba je pro vás to pravé. Na co se hlavně díváme, když jde o hypotéku, je úroková sazba. Hypotéky mohou v zásadě mít pevnou sazbu - úroková sazba zůstává úrokovou sazbou stanovenou smlouvou po celou dobu trvání půjčky a nevýhodou je, že není možné využít výhod jakéhokoli snížení tržních sazeb, ke kterému může v průběhu času dojít - a při proměnlivé úrokové sazbě - úrokové sazbě úrok se může měnit v předem stanovených termínech s ohledem na počáteční sazbu, protože sleduje fluktuace referenčního parametru, obvykle stanoveného na peněžním a finančním trhu.
Prodej, kompromisy, listiny, notářské praktiky
Po několikanásobné návštěvě bytu, vyhodnocení jeho kladů a záporů, pokud se kupující konečně rozhodne jej koupit, začíná proces nákupu a prodeje mezi prodávajícím a budoucím vlastníkem, což je fáze, ve které je třeba věnovat maximální pozornost, v aby nedělal chyby.
Za prvé, aby byl jeho zájem formální, může kupující předložit prodávajícímu takzvaný „neodvolatelný návrh na nákup“, který musí obsahovat údaje obou stran, údaje o nemovitosti a obecné podmínky smlouvy , včetně ceny a platebních metod. Tento závazek není absolutně závazný a v zásadě se prodávající může i po přijetí nabídky rozhodnout o prodeji své nemovitosti třetí straně, která má zájem, která nabídne lepší nabídku. Přijetí návrhu na koupi má větší váhukupujícím. Prodávající je oprávněn jej odmítnout, ale když jej přijme (odpovědí doporučeným dopisem nebo telegramem), zavazuje kupujícího k respektování smlouvy. Za normálních okolností, pokud dohoda neproběhne úspěšně, majitel nemovitosti zadržuje jakoukoli zálohu zaplacenou zúčastněnou stranou.
Situace se změní, pokud dva podepíší předběžnou kupní smlouvu, kterou odborníci nazývají jednoduše „kompromis“.S ohledem na neodvolatelný návrh na koupi se tato listina zavazuje jak ke stanovení listiny, která obchod definuje zákonem. V kompromisu musí být kromě osobních údajů vlastníka a zájemce písemně zadáno: dohodnutá cena za prodej bytu a způsoby platby (s uvedením, zda existuje záměr vzít si hypotéku), přítomnost jakýchkoli záloh nebo vkladů (nepřevoditelný šek, obvykle 15-25% z celkové ceny), katastrálních a obecných údajů domu a nakonec případných hypoték. Dokument pak musí být podepsán stranami a zaregistrován do dvaceti dnů. Abyste neriskovali, je vhodné kontaktovat notáře a nechat si listinu zaevidovat do katastru nemovitostí.Podpis kompromisu proto představuje nejdůležitější okamžik nákupu nemovitosti, který však definitivně končí ujednáním o „konečné kupní smlouvě“, běžněji nazývané listina. Tento dokument, který obsahuje podmínky již dohodnuté v předběžné smlouvě, může být podepsán soukromě (s následným ověřením podpisů prodávajícího a kupujícího) nebo jako obvykle vyhotoven notářem. Druhé řešení (i když je dražší než to první) je naprosto doporučeno, protože to bude sám notář, který provede některé zásadní kontroly, které vylučují jakékoli hypotéky, zabavení, zabavení a stavební anomálie nemovitosti. K listině musí být kromě osobních dokladů obou stran přiložena řada osvědčení týkajících se nemovitosti,včetně osvědčení o shodě s budovami a Ape (certifikát energetické náročnosti). V tomto okamžiku se notář znovu postará o registraci listiny u finanční agentury a nakonec ji přepíše do registru nemovitostí.
Když se rozhodnete koupit dům, rizika, že se ocitnete v neočekávaných hypotékách nebo podstoupíte dvojitý prodej, tj. V době mezi listinou a přepisem, kdy majitel prodá stejnou nemovitost ostatním, jsou za rohem. Aby ochránil kupujícího před těmito nepříjemnými situacemi, zavedl zákon o hospodářské soutěži jako záruku prodeje novinku, tzv. Cenový vklad, vkladový účet u notářů.
Každý, kdo si koupí dům nebo jinou nemovitost, může zaplatit cenu notáři, který částku převede na prodávajícího až po přepisu listiny, tj. Až se převod vlastnictví stane konečným.
Alternativní formy nákupu: leasing nemovitostí a nájemné za nákup
aby zákonodárce dal nový život realitnímu sektoru, přijal dva nové nástroje, které umožňují lidem, kteří nemají okamžitou likviditu, koupit dům: leasing nemovitostí a koupě nájmu. Nájemné za koupi je nový typ smlouvy, se kterou vlastník okamžitě předá nemovitost nájemci a budoucímu kupujícímu, který nájem zaplatí a po uplynutí doby stanovené ve stejné smlouvě se nájemce může rozhodnout, zda nemovitost koupí. , odečtením části již zaplacených poplatků z ceny. Na druhé straně má leasing za cíl usnadnit, zejména těm nejmladším, nákup bydlení pomocí nástroje finančního leasingu. Jak to funguje? Ujednáním smlouvy o finančním leasingu přebírá leasingová společnost (banka nebo finanční zprostředkovatel pověřený italskou bankou k provádění leasingové činnosti) povinnost koupit nebo dokonce nechat postavit nemovitost na základě volby a podle údajů uživatele, který jej přijímá v užívání po stanovenou dobu za periodický poplatek (poplatek). Po skončení platnosti smlouvy má uživatel právo vykoupit vlastnictví aktiva zaplacením ceny stanovené smlouvou.
Daně, které se platí za koupi domu
Když se rozhodnete koupit dům, kromě nákladů, které je třeba vzít v úvahu, kromě nákladů na notáře a nákladů na půjčku, existují daně, které se liší v závislosti na prodejci, ať už se jedná o obchodní nebo soukromou osobu. Je také dobré vědět, že pokud kupujete svůj první dům, daňové úřady také poskytují slevy. S výhodami „prima casa “ se snižuje jak registrační daň, pokud nakupujete od soukromé osoby, tak DPH, pokud nakupujete od společnosti. Kromě toho se na listiny podléhající registrační dani a na ty, které jsou nezbytné k provedení formalit v katastru nemovitostí a v registrech nemovitostí, nevztahuje žádné kolkovné, zvláštní katastrální daně a hypotéční daně.