Zpracovaný obsah
- Návrh nákupu
- Předehra nebo kompromis
- Skutek
- Záloha ceny
Návrh na koupi, předběžná dohoda, kompromis, listina… v oblasti nemovitostí je dobré rozlišovat různé okamžiky, ve kterých je označen nákup nebo prodej domu.
Návrh nákupu
Návrh nákupuje třeba odlišit od předběžného. Prvním ve skutečnosti je prohlášení kupujícího, že chce koupit určité aktivum za určitou cenu: obvykle se jedná o předtištěný formulář poskytnutý realitní kanceláří a je doprovázen výplatou peněžní částky jako „záloha“. Spolu s návrhem se prodávajícímu obvykle zašle šek, aby „zablokoval obchod“ a prokázal dobrotu záměrů potenciálního kupujícího. Tato částka - definovaná jako záloha - zůstává „blokována“ (a je tedy odečtena od dostupnosti kupujícího) po celou dobu platnosti návrhu nákupu. Jakmile je návrh na podpis podepsán, obsahuje již závazné závazky pro kupujícího, ale mezitím si prodejce ponechává volnost v hodnocení dalších nabídek a není jisté, že bude dohoda uzavřena.Dokud kupující návrh na koupi nepřijme, může si to kupující rozmyslet, proto je vhodné dohodnout se na co nejnižší částce zálohy (obvykle několik tisíc eur), a především stanovit krátkou dobu pro platnost návrhu (například jeden týden). Pokud bude dohoda úspěšná a nenastanou žádné další myšlenky, strany se setkají, aby vytvořily předběžný prodej. V případě přehodnocení je však obecně „jednoduše“ ztracená vložená částka (často nesprávně definována jako potvrzovací vklad, který je místo toho konfigurován pouze v době kompromisu)proto je vhodné dohodnout se na co nejnižší částce zálohy (obvykle několik tisíc eur), a především stanovit krátkou dobu platnosti návrhu (například týden). Pokud bude dohoda úspěšná a nenastanou žádné další myšlenky, strany se setkají, aby vytvořily předběžný prodej. V případě přehodnocení je však obecně „jednoduše“ ztracená vložená částka (často nesprávně definována jako potvrzovací vklad, který je místo toho konfigurován pouze v době kompromisu)proto je vhodné dohodnout se na co nejnižší částce zálohy (obvykle několik tisíc eur), a především stanovit krátkou dobu platnosti návrhu (například týden). Pokud bude dohoda úspěšná a nenastanou žádné další myšlenky, strany se setkají, aby vytvořily předběžný prodej. V případě přehodnocení je však obecně „jednoduše“ ztracená vložená částka (často nesprávně definována jako potvrzovací vklad, který je místo toho konfigurován pouze v době kompromisu)obecně je vložená částka „jednoduše“ ztracena (často nesprávně definována jako potvrzovací vklad, který je místo toho konfigurován pouze v době kompromisu)obecně je vložená částka „jednoduše“ ztracena (často nesprávně definována jako potvrzovací vklad, který je místo toho konfigurován pouze v době kompromisu)
Předehra nebo kompromis
Mezi nákupním návrhem a předběžným je výhodnější vždy uzavřít předběžnou smlouvu, protože nákupní návrh zavazuje pouze stranu, která jej podepsala .
Na rozdíl od návrhu na koupi předběžné jednání zaujme obě strany okamžitě . Předběžný prodej, nazývaný také kompromis, je smlouva, kterou se prodávající a kupující zavazují k uzavření prodeje a stanoví podmínky. Proč je důležité uzavřít předběžnou smlouvu? Slouží k zavázání stran po dobu nezbytnou k vyřešení problémů , které neumožňují okamžitý prodej, například aby kupující hledal financování a aby prodávající dodal nový domov.
„Kompromisem“ je tedy dohoda mezi prodávajícím a kupujícím, kteří se vzájemně zavazují uzavřít následnou a definitivní kupní smlouvu. Převod vlastnického práva k nemovitosti proběhne pouze s jeho podpisem. Předběžnou dohodu lze sjednat například v případech, kdy není možný okamžitý prodej, protože kupující hledá hypotéku nebo prodávající čeká na dodání nového domu. Předběžná smlouva musí být sepsána písemně (soukromá dohoda, ověřená soukromá dohoda nebo veřejná listina).
Předběžně je třeba uvést hlavní prvky prodeje, jako je cena a dům, který se má koupit, adresa a přesný popis (podlahy, pokoje atd.). Ti, kdo navrhnou koupi domu, obvykle zaplatí slibnému prodejci částku peněz jako potvrzovací zálohu, aby prokázali závažnost svého návrhu. Po dokončení prodeje se záloha odečte od konečné ceny.
Předběžná kupní smlouva musí být zaregistrována do 20 dnů od podpisu. Pokud je to stanoveno v notářské listině, notář tak učiní do 30 dnů. Pro registraci je vyžadováno:
• registrační daň 200 eur bez ohledu na cenu prodeje
• kolkovné, v rozsahu 16 eur na každé 4 strany a v každém případě na každých 100 řádků (pokud je smlouva tvořena veřejnou listinou nebo ověřeným soukromým písmem, kolkovné je místo 155 eur).
Pokud předběžná částka stanoví platbu, je splatná také poměrná registrační daň ve výši:
• 0,50% z částky poskytnuté jako potvrzovací záloha
• 3% z částek poskytnutých jako záloha na prodejní cenu V obou případech bude následně zaplacena daň zaplacená předběžně z daně splatné za registraci konečné kupní smlouvy.
Vzhledem k tomu, že návrh na koupi zavazuje pouze stranu, která jej podepsala, je vhodnější uzavřít vždy předběžnou smlouvu, i když s tím rizika nechybí. Tedy například přes podpis předběžné dohody mohl prodávající prodat stejnou nemovitost jiným lidem nebo mohl na nemovitost zaregistrovat hypotéky.
Lék, jak se vyhnout všem těmto nepříjemným následkům? Přepis předběžného v Real Estate Rejstříky , díky kterému všechny ostatní prodeje pozemku a obecně veškeré úkony prováděné nebo „trpěl“, které slibuje prodejci nemají vliv na práva dlužního kupujícího. Přepis předběžné verze však stojí za zvážení. V tomto případě se k registrační dani a kolku ve výši 155 eur připočítá zaplacení hypotéční daně ve výši 200 eur a hypotéční daně ve výši 35 eur.
Skutek
Pokud jde o skutečný prodej, notář v této fázi provede řadu kontrol, ale můžete je také kontaktovat dříve, abyste měli větší klid, aby byla každá fáze v bezpečí. Odborník provádí ze zákona řadu preventivních kontrol zákonnosti, jejichž cílem je zaručit v průběhu času platnou a nenapadnutelnou smlouvu. Hlavní činnosti kontroly zákonnosti, které musí notář provádět, jsou následující:
- zjistit osobní totožnost stran, což slouží k zabránění riziku krádeže identity
- ověřit ze zákona neexistenci předchozích hypoték nebo omezení či zabavení na Úřadu pro správu příjmů a územního plánování a katastrální správnosti nemovitostí
- určit daňový režim týkající se konkrétního případu a ověřit existenci požadavků na jakékoli daňové výhody
- zkontrolujte, zda je energetická náročnost budov certifikována podle příslušných národních a regionálních předpisů
- ověřit dodržování pravidel týkajících se praní špinavých peněz, sledovatelnosti plateb a provizí vyplácených zprostředkováním jakýmkoli realitním agenturám.
Všechny kontroly provedené notářem jsou uzavřeny notářskou zápisnicí. V době podpisu kupní smlouvy zpravidla dochází také k dodání zboží. Pro vytvoření listiny zákon stanoví, že notář musí stranám a všem svědkům, jejichž přítomnost je v určitých případech vyžadována zákonem, plně vysvětlit a přečíst obsah listiny (například když některá ze stran nemůže podepsat nebo je ovlivněn smyslovým postižením) a ujistit se, že porozuměli jeho obsahu a právním účinkům. Jakmile je listina přečtena a schválena, musí být podepsána stranami a případně svědky před notářem a nakonec podepsána samotným notářem.
Jakmile je listina vyhotovena, notář je povinen listinu zaevidovat u finanční agentury a v krátké době uhradit související daně jménem klienta a uložit jej do veřejných rejstříků, aby byl známý a účinný ve vztahu k všech (technicky definováno jako třetí strany) a nakonec katastrálního převodu za účelem aktualizace katastru nemovitostí.
Záloha ceny
V zájmu ochrany těch, kteří dům kupují, zákonodárce zasáhl zavedením možnosti přepisu předběžného. Aby se zabránilo tomu, že kupující bude vystaven riziku, že mezi datem listiny a datem jejího přepisu bude zveřejněno neočekávané břemeno vůči prodejci - hypotéka, zabavení, zabavení, soudní žádost atd. - soutěžní zákon (zákon č. 124/2021) zavedl tzv. cenový vklad. Co to znamená? Pokud o to požádá alespoň jedna ze stran, musí notář zůstatek ceny určené pro prodávajícího uchovat v záloze, dokud neproběhne reklamní formálnost, při které je možné získat jistotu, že nákup byl dokončen, aniž by byl zatížen.
Částky, které notář považuje za zaplacené kupujícím (a které musí být nutně vystaveny nikoli prodejci, ale samotnému notáři), budou odděleny na vyhrazeném běžném účtu, který si konkrétně otevřel v bance za účelem „ vyhrazený účet podle zákona 147/2013 “. Vklad ceny zaručuje řádné a bezpečné dokončení převodu peněz od kupujícího k prodejci, který po několika dnech inkasuje částky, ale nebude vystaven riziku s ohledem na efektivní inkaso dohodnuté částky.