Zpracovaný obsah
- Žádost o hypotéku: co to je a kdo to může udělat
- Požádejte o hypotéku: dávejte pozor na úrokové sazby
- Návrh hypotéky: na co si dát pozor
- Žádost o hypotéku: jak brzy bude poskytnuta
Pokud máte v úmyslu koupit dům a nemáte k dispozici likviditu pro dokončení prodeje, ideálním řešením je požádat banku o hypotéku . Jak ale hypotéka funguje? Která sazba je pro vás ta pravá? Jaká rizika existují? Zde je řada odpovědí na nejčastěji kladené otázky.
Žádost o hypotéku: co to je a kdo to může udělat
Půjčka je smlouva mezi subjektem a zprostředkovatelem , obvykle bankou, která spočívá v převodu peněžní částky z jednoho subjektu (nazývaného věřitel) na jiný subjekt (nazývaný dlužník), za předpokladu, že tento subjekt povinnost vrátit stejnou částku peněz věřiteli. Jelikož jde o půjčku za úplatu, každý, kdo si půjčil částku peněz, musí platit úroky.
O hypotéku může požádat kdokoli, pokud prokáže, že je schopen splácet zapůjčenou částku v průběhu času. Obecně banka poskytuje částku na základě hodnoty nemovitosti ke koupi, která nepřesahuje 80% stanovenou na základě posouzení provedeného nezávislým technikem. Zprostředkovatelé někdy poskytují hypotéky, které přesahují 80% hodnoty nemovitosti, ale v těchto případech vyžadují více záruk a pro zákazníka často uplatňují méně výhodné podmínky.
Před podáním žádosti o půjčku je vhodné pečlivě posoudit svůj příjem a po odečtení běžných výdajů určit měsíční dostupnost. Je rozumné, aby splátka nepřesáhla jednu třetinu disponibilního příjmu, aby byly pokryty běžné výdaje, nepředvídané výdaje a možné snížení příjmů způsobené například nemocí, nehodou, výpovědí.
Požádejte o hypotéku: dávejte pozor na úrokové sazby
Jedním z prvních kroků, které musíte podniknout při rozhodování o hypotéce na koupi domu, je pochopit, která sazba je pro vás ta pravá.
Na co se hlavně díváme, když jde o hypotéku, je úroková sazba. Hypotéky mohou v zásadě mít pevnou sazbu - úroková sazba zůstává úrokovou sazbou stanovenou smlouvou po celou dobu trvání půjčky a nevýhodou je, že není možné využít výhod jakéhokoli snížení tržních sazeb, ke kterému může v průběhu času dojít - a při proměnlivé úrokové sazbě - úrokové sazbě úrok se může měnit v předem stanovených termínech s ohledem na počáteční sazbu, protože sleduje fluktuace referenčního parametru, obvykle stanoveného na peněžním a finančním trhu.
Kromě těchto dvou typů existuje také dvojnásobná sazba (rozdělená na dvě části - jednu s pevnou sazbou, druhou s variabilní sazbou - dvojnásobná sazba se doporučuje těm, kteří upřednostňují přechodné řešení mezi pevnou sazbou a variabilní sazbou, vyvážení výhod a nevýhod každé z nich) a smíšené (může jít z pevné do proměnné ve stanovených termínech a / nebo za určitých podmínek uvedených ve smlouvě).
Sazby a podmínky nabízené různými zprostředkovateli se mohou lišit, dokonce i značně. Jakou sazbu zvolit? Na internetu existují vyhledávače, které nabízejí průvodce a navrhují nejvhodnější hypotéky pro potřeby každého. Samozřejmě je vždy možné požadovat informační dokumenty přímo od zprostředkovatele, například na přepážce banky.
Je důležité posoudit výhody a nevýhody typu sazby s ohledem na jeho ekonomickou situaci a tržní podmínky s ohledem na jejich možný vývoj v čase. Za tímto účelem je užitečné požádat banku o list obsahující Obecné informace, ve kterém musí každý zprostředkovatel ilustrovat všechny charakteristiky hypoték, které nabízí.
Návrh hypotéky: na co si dát pozor
Při posuzování návrhů je nutné věnovat zvláštní pozornost některým prvkům, jako jsou:
- rozpětí (pro stanovení úrokové sazby uplatňované na hypotéky používají banky referenční sazby, hlavními jsou Euribor a Eurirs, ke kterým přidávají určité procento, rozpětí ve skutečnosti se pohybuje mezi 1 a 3 procenta);
- RPSN označuje roční náklady na půjčku a je vyjádřena jako procento z částky poskytnuté půjčky. Pokud je sazba půjčky proměnlivá, je roční procentní sazba poskytnuta pouze jako příklad, protože může podléhat změnám určeným trendem referenčních parametrů;
- amortizační plán je plán splácení dluhu a stanoví vyplacenou částku, výši jednotlivých splátek, datum, do kterého musí být celý dluh splacen, četnost jednotlivých splátek (měsíc, čtvrtletí, semestr), kritéria pro stanovení výše každé splátky a zbytkového dluhu. Splátka se skládá ze dvou prvků: jistiny , tj. Částky vrácené půjčky; úroková sazba, tj. vzniklý úrok. Existuje několik mechanismů splácení půjčky. V Itálii je nejběžnějším odpisovým plánem takzvaná „francouzská“ metoda: splátka pevné částky je tvořena rostoucí částkou jistiny a klesající úrokovou částkou. Zpočátku se úroky většinou platí. Jelikož se na zbytkový kapitál uplatňuje úrok, protože splátka jistiny se snižuje, částka úroku klesá a jistina se zvyšuje;
- všechny výdajové položky : k úrokové sazbě a daním je třeba přičíst: předběžné náklady, které mohou sestávat buď z pevné částky, nebo z procenta vypočítaného z výše půjčky; náklady na ocenění , které mohou být požadovány pro ocenění nemovitosti, která má být zastavena; jsou právní poplatky za úvěrové smlouvy a " registrace hypoték do katastru nemovitostí ; náklady na pojistné k pokrytí škod na majetku a veškerých rizik souvisejících s událostmi souvisejícími se životem zákazníka, které by mu mohly bránit v splácení úvěru; úrok z prodlení, pokud splátku zaplatíte pozdě;
- daňové úspory.
Když se rozhodnete pro určitou nabídku od banky, začne šetření, při kterém úvěrová instituce ověří příjem, aktiva a záruky nabízené zákazníkem, aby mohla posoudit jeho splácení v průběhu času. Každý zprostředkovatel má své vlastní postupy, ale obecně se předkládané dokumenty týkají:
- osobní údaje , jako je věk, bydliště, rodinný stav, jakékoli majetkové dohody sjednané mezi manželi nebo stranami občanského svazu;
- informace potvrzující kapacitu příjmu : pro zaměstnance prohlášení zaměstnavatele potvrzující délku služby, alespoň poslední výplatní páska a kopii formuláře CUD (nebo formuláře 730 nebo formuláře Unico) ; pro osoby samostatně výdělečně činné nebo na volné noze nejnovější daňová přiznání, osvědčení o obchodní, průmyslové a řemeslné komoře, osvědčení o registraci v registru, pokud jsou profesionálové;
- informace týkající se nemovitosti , například kopie předběžné kupní smlouvy („kompromis“), půdorys, osvědčení o obyvatelnosti, poslední kupní smlouva nebo prohlášení o dědictví.
Zárukou, kterou zprostředkovatel obvykle vyžaduje, je hypotéka, která mu dává právo na prodej nemovitosti, pokud zákazník nesplácí úvěr . K určení hodnoty nemovitosti, a tedy i záruky, je nemovitost nejprve podrobena hodnocení. Věřitel by mohl kromě hypotéky požadovat i další záruky, například když má zákazník ve srovnání se splátkami nízký příjem, nemá stabilní zaměstnání nebo žádá o hypotéku na částku vyšší než 80% hodnoty nemovitosti. Mezi nejběžnější záruky patří také záruka vydaná jinou osobou než zákazníkem požadujícím půjčku.
Žádost o hypotéku: jak brzy bude poskytnuta
Pokud jde o koupi nemovitosti s hypotékou, je dobré vědět, že doba jejího získání, tj. Doba mezi předložením dokumentace a skutečným vyplacením částky se u jednotlivých bank liší, jsou uvedeny v listu obsahujícím všeobecné informace.
Půjčka se obvykle nevyplácí v den podpisu smlouvy, ale až po několika dnech, kdy podle zákona hypotéka obvykle dosáhla vyššího stupně zabezpečení. V případě půjčky čerpané za účelem zaplacení ceny prodeje nemovitosti bude muset prodávající následně na výplatu počkat několik dní.
Proto je nutné se v bance a u notáře informovat o době efektivní dostupnosti peněz. Aby se tomuto čekání vyhnulo, některé banky okamžitě zpřístupní částku půjčenou na základě jiné smlouvy než hypotéky zvané předběžné financování : v tomto případě je vhodné zkontrolovat, jaké jsou úroky a jakékoli další poplatky, které banka požaduje. Jako alternativu k předběžnému financování je nutné se předem dohodnout s prodejcem, který, pokud prodává před shromážděním celé ceny, musí být vhodně garantován.