Zpracovaný obsah
- 1. Hypotéka: o co jde?
- 2. Existují tři typy hypotéky
- Euribor, Irs a Spread
- Hypotéka
- 3. Půjčka souvisí s hodnotou domu
- 4. Poskytuje se pouze na nákup postaveného domu?
- OPÁLENÍ
- Daňové výhody: co říká daňový úřad
- APR
- Subrogace
- 5. V případě společné registrace může o to požádat pouze jeden z vlastníků?
- 6. Výpočet sazeb
- 7. Jak provést správné srovnání mezi různými nabídkami
- 8. Který typ je v tomto období výhodnější?
- 9. Jaké je ideální trvání?
- 10. Záruky, které potřebujete
- 11. Osoba poskytující půjčku vyžaduje pojištění
- 12. Banka má majetek oceněn
- 13. V jaké fázi probíhá financování?
- 14. Kdo si vybere notáře?
- 15. Co se stane v případě nezaplacených splátek?
- 16. Předkládané dokumenty
- 17. Předčasné uzavření půjčky
- 18. Po dokončení plateb, co mám dělat?
- 19. Nemovitost s hypotékou může být prodána
- 20. Je možné požádat o několik hypoték na různé nemovitosti?
- Od notáře
- Stresový test
1. Hypotéka: o co jde?
Půjčka je střednědobá, jejíž délka se obvykle pohybuje od minima 5 do maximálně 30 let. Banka je obvykle požádána o koupi, renovaci nebo stavbu nemovitosti; lze jej také použít k nahrazení nebo refinancování úvěrů již získaných pro stejné účely. Je zajištěna hypotékou na nemovitost, a proto je přesná definice „hypotečního úvěru“. Splatí se pravidelnou splátkou (měsíční, čtvrtletní, pololetní nebo roční), včetně jistiny a úroků.
2. Existují tři typy hypotéky
Při pevné sazbě Úrok zůstává úrokem stanoveným při podpisu a zůstává konstantní po celou dobu trvání smlouvy. Poskytuje jistotu o částkách jednotlivých splátek; nevýhodou je nemožnost možnosti využít jakýchkoli snížení po datu zahájení.
Variabilní sazba Hodnota se od počátku mění v předem stanovených výdajích v návaznosti na fluktuace referenčního parametru, tržní sazby nebo měnové politiky, obvykle Euriboru. Hlavním rizikem, které tento typ s sebou nese, je muset v budoucnu platit vyšší splátky. Při stejném trvání jsou variabilní sazby zpočátku nižší než fixní sazby, ale mohou se později zvýšit. Je vhodný pro ty, kteří chtějí půjčku, která vždy odpovídá tržním trendům, nebo pro ty, kteří očekávají budoucí snížení úrokových sazeb; jeho výběrem je nutné vyhodnotit schopnost člověka - z ekonomického hlediska - „nést“ jakékoli zvýšení splátky.
Smíšená sazbaNa základě „kombinace“ mezi těmito dvěma hlavními typy je možné mít půjčky, které zajišťují přechod z pevné na variabilní sazby - nebo naopak - v předem stanovených termínech a / nebo za určitých podmínek uvedených ve smlouvě, a hypotéky s vyváženou sazbou, které stanoví podíl s pevnou sazbou a jednou s variabilní sazbou podle vašeho výběru. Existují také nabídky hypoték s variabilní sazbou s maximální hodnotou, která se časem mění podle fluktuací parametru Euribor; je však stanoven strop smlouvy, který nelze nikdy překročit.
- Chcete-li porovnat různé nabídky, podívejte se na Taeg (roční procentní sazba).
- Zátěžový test vašeho příjmu jasně ukazuje, jakou splátku můžete zaplatit.
- Vyhodnoťte, o kolik se zvyšuje zájem prodloužením
doby trvání.
Euribor, Irs a Spread
První je referenční hodnota počítaná denně, která udává míru, ve které banky v danou chvíli peníze vyplácejí; určuje variabilitu splátky u hypoték s variabilní sazbou. IRS je sazba používaná pro transakce s pevnou sazbou mnoha bankami, která se časem mění (a tedy i následná sazba), ale pouze do dne notářské listiny. Spread představuje procento, které každá banka přidává k nákladům na peníze jako svůj vlastní příjem.
Hypotéka
Jedná se o záruční právo na aktivum, obvykle na nemovitost: přiděluje předkupní právo na aktivum, které slouží k ochraně věřitele před nebezpečím platební neschopnosti. Zřizuje se prostřednictvím registrace ve veřejných rejstřících a váží celý majetek, který je jeho předmětem, včetně jeho „příslušenství“ (například garáže). Majitel zastavené nemovitosti jej může volně užívat, to znamená k životu, pronájmu nebo dokonce k prodeji. Když dojde dluh, hypotéka také zanikne.
3. Půjčka souvisí s hodnotou domu
Obecně platí částka vyplacená na 80% hodnoty nemovitosti, ale vzhledem ke konkrétnímu krytí jdou některé instituty dále a dosahují až 95%. V tomto případě však téměř všechny banky zhoršují své smluvní podmínky.
4. Poskytuje se pouze na nákup postaveného domu?
Ne, lze jej vyžádat také pro budovy ve výstavbě nebo pro renovace.
OPÁLENÍ
Jedná se o čistou úrokovou sazbu použitou na úvěr finanční institucí jako procento z celkové výše úvěru. Tato sazba je považována za „čistou“, protože měří splatné úroky, které mají být zaplaceny za rok, za pouhou skutečnost, že jste získali půjčku. Získává se sečtením referenční sazby (která kolísá podle tržních změn) a spreadu (aplikovaného finanční institucí poskytující půjčku). Čím vyšší je TAN a frekvence splátek, tím vyšší je skutečná míra financování.
Daňové výhody: co říká daňový úřad
Hlavní bydliště
Když si vezmete hypotéku na koupi hlavního domu, svého vlastního nebo rodinných příslušníků (manžel, příbuzní ve 3. stupni a podobně ve 2. stupni), je možné odečíst 19% úrokových nákladů a vedlejších poplatků od daně z příjmu a poplatky za přecenění placené úvěrové instituci. Odpočet musí být vypočítán z maximální roční částky 4 000 eur a rozdělen mezi všechny držitele úvěru. Abyste měli nárok na odpočet, musíte být držitelem hypotéky a majitelem domu.
Odpočet je splatný:
✓ ode dne, kdy je nemovitost užívána jako hlavní bydliště, a v každém případě do dvou let od koupě, pokud je nemovitost předmětem stavebních rekonstrukcí, doložených příslušným stavebním povolením nebo rovnocenným listinou;
✓ v případě koupě pronajaté nemovitosti, pokud do tří měsíců od koupě kupující oznámí nájemci oznámení o licenci nebo vystěhování k ukončení nájmu a pokud do jednoho roku od vydání nemovitost používá se jako hlavní bydliště.
Odpočet je použitelný i v případě, že je hypotéka čerpána v jiném čase, než byl nákup. Nákup domu lze v zásadě uskutečnit během 12 měsíců před nebo po poskytnutí půjčky. Úroky zaplacené v důsledku otevření bankovního úvěru, přidělení platu a obecně úroky z jiných druhů financování než těch, které se vztahují k úvěrovým smlouvám, i když mají hypotéční záruku na nemovitosti, nezakládají právo na odpočet.
Odpočitatelné úroky jsou výlučně ty, které se vztahují k pořizovací ceně nemovitosti, která je dána součtem kupní ceny, notářských poplatků a dalších doplňkových poplatků. Pokud tedy výše úvěru přesáhne kupní cenu nemovitosti, bude nutné část úroku, ze které se vypočítá odpočet, vyčíslit pomocí následujícího vzorce:
(Náklady na koupi nemovitosti + vedlejší poplatky) x Zaplacené úrokové náklady Vyplacený
kapitál jako půjčka
Vedlejší poplatky
Vedlejší poplatky, ze kterých se počítá odpočet, jsou náklady nezbytné pro poskytnutí úvěru. Mezi ně patří:
✓ plná částka vyšších částek vyplacených v důsledku změn směnného kurzu u hypoték stanovených v jiné měně;
✓ provize za zprostředkovatelské činnosti vůči institucím;
✓ daňové poplatky, včetně daně za registraci nebo zrušení hypotéky a náhradní daně z půjčeného kapitálu;
✓ tzv. „Provize“ za odložené splátky;
✓ náklady na předběžné, notářské a technické posouzení;
✓ pokuta za předčasné splacení půjčky (pokud je stanovena před 2. únorem 2007).
Když ztratíte právo
V případě převodu obvyklého bydliště zaniká právo na odpočet úrokových nákladů; zejména již nelze odpočet použít od roku následujícího po roce, ve kterém již dům není používán jako hlavní bydliště pro vlastní nebo rodinné příslušníky. Pokud by se v budoucnu měla nemovitost znovu využívat jako hlavní bydliště pro sebe nebo pro rodinné příslušníky, bude možné odpočet začít znovu využívat.
Toto právo zůstává, i když daňový poplatník převede své bydliště na obec sousedící s obcí, kde se nachází místo výkonu práce. Pokud pracovní požadavky, které vedly k přesunu obvyklého pobytu, přestanou, počínaje následujícím rokem již nebude možné odpočet využít.
Daňový poplatník neztrácí nárok na odpočet, pokud převede své bydliště z pracovních důvodů. Daňový poplatník, který se stěhuje do nemocnice nebo zdravotnického zařízení, si také ponechává daňové zvýhodnění, pokud si nemovitost neprenajímá.
Ti, kteří se stěhují do zahraničí
S oběžníkem č. 17 / E ze dne 24. dubna 2022-2023 finanční úřad upřesnil, že právo na odpočet úrokových nákladů z půjčky na nákup nemovitosti, která má být použita jako hlavní bydliště, náleží také daňovému poplatníkovi, který má pracovní poměr ve státě v zahraničí, i když je stejný dům pronajatý.
Je však nutné, aby:
✓ byly odečteny všechny podmínky stanovené zákonem, aby bylo možné odpočet využít, se zvláštním zřetelem na převod obvyklého bydliště do nemovitosti do jednoho roku od nákupu;
✓ zůstávají pracovní potřeby, které vedly k přesunu obvyklého bydliště;
✓ daňový poplatník nezakoupil nemovitost, která by měla sloužit jako hlavní bydliště v cizí zemi bydliště.
Zdroj: Web Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it)
APR
Jedná se o velmi cenný ukazatel, který shrnuje celkové náklady na půjčku včetně úrokové sazby - a tedy i rozpětí použitého zprostředkovatelem - a dalších nákladových položek, jako jsou například náklady na předběžné šetření a výběr splátky. Velkou výhodou RPSN je její použití pro srovnávací účely, protože porovnáním této hodnoty mezi dvěma hypotékami si člověk okamžitě osvojí představu, která z nich stojí víc a kolik.
Subrogace
U subrogace, známé také jako subrogace nebo přenositelnost, je půjčka sjednaná s jednou bankou „převedena“ do druhé s možností úpravy jejích parametrů (s výjimkou zúčastněných stran a výše zbytkového dluhu); všechny náklady nese nová banka. S náhradní půjčkou je naopak podepsána nová půjčka s jinou bankou, se všemi náklady, které nová smlouva přináší.
Ano, ale majitelé nemovitosti, kteří nevlastní hypotéku, musí souhlasit s poskytnutím registrace hypotéky ve prospěch banky.
Obvykle se jedná o součet referenčního indexu, rozpětí nebo procento výnosů banky a jakékoli další rizikové prémie spojené s fyzickou nebo právnickou osobou žádající o půjčku.
7. Jak provést správné srovnání mezi různými nabídkami
Nejlepším syntetickým ukazatelem nákladů na operaci je APR (roční efektivní globální sazba), která vyjadřuje efektivní náklady na půjčku, s přihlédnutím k TAN (roční nominální sazba, úroková sazba) a všem provizím a výdaje spojené se získáním půjčky a splácením splátek. Pro srovnání - a výběr - mezi různými nabídkami lze požádat konzultované banky o „Standardizovaný evropský informační prospekt“, který jasně shrnuje charakteristiky půjčky v „souhrnném rámci“ hlavních ekonomických podmínek.
8. Který typ je v tomto období výhodnější?
Pohodlí podstatně závisí na různých faktorech, například na délce půjčky a osobním ekonomickém finančním profilu, stabilitě příjmů v průběhu času. Před podáním žádosti o půjčku je vhodné důkladně posoudit příjem a určit měsíční částku, která je k dispozici, jakmile budou odečteny běžné výdaje. Doporučuje se, aby splátka nepřesáhla jednu třetinu disponibilního příjmu, aby bylo možné uhradit běžné výdaje, nepředvídané výdaje a případné budoucí snížení výnosu. V zásadě je TAN hypotéky s proměnlivou sazbou obvykle nižší než zpočátku hypotéky s pevnou sazbou, ale během doby trvání půjčky může proměnlivá sazba významně kolísat v závislosti na růstu referenčního parametru.
9. Jaké je ideální trvání?
Je to jeden z prvků, které určují výši splátky hypotéky. Skládá se z jistiny plus úroku: při stejné výši půjčky a úrokové sazbě, čím kratší bude doba trvání, tím dražší budou splátky, ale čím nižší bude podíl na úroku; naopak, čím delší je trvání, tím větší je úroková část, ale s nižší sazbou. Musí být stanoveno s ohledem na vlastní ekonomickou kapacitu „mírového soužití“ s dluhy.
10. Záruky, které potřebujete
Vždy je požadována hypotéka na nemovitost, která je předmětem půjčky. Normálně postačuje mít dostatečný příjem na podporu pravidelné splátky, ale k pokrytí úvěrového rizika mohou být nutné další záruky (záruční fond pro první půjčky na bydlení;
podpisové záruky; finanční záruky).
11. Osoba poskytující půjčku vyžaduje pojištění
Ze zákona je povinné, aby nemovitosti zastavené jako kolaterál byly pojištěny proti rizikům požáru, blesku a výbuchu: kdo si půjčku vezme, může si svobodně vybrat mezi podepsáním politiky navržené půjčující bankou, kterou lze bez omezení stanovit ve prospěch banky, o předložení podobného pojistného krytí, které již existuje nebo má být sjednáno s pojišťovnou třetí strany a se zárukou ve prospěch banky. Existují také volitelné politiky, které pojistí ty, kteří si půjčku berou, před dalšími riziky (obvykle nezaměstnaností, invaliditou nebo smrtí).
12. Banka má majetek oceněn
Odborníci odpovědní za posouzení nemovitosti za účelem odhadu její hodnoty.
13. V jaké fázi probíhá financování?
Po ujednání, obvykle pokladním šekem vystaveným prodejci, se však metody mohou lišit v závislosti na tom, zda je banka ve fázi
podpisu kupní smlouvy přítomna či nikoli .
14. Kdo si vybere notáře?
Pro prodej rezidenční nemovitosti si notáře obvykle vybírá majitel. Případ operací přenositelnosti prostřednictvím subrogace je odlišný, kde notář je vybrán bankou, protože stejný nese náklady.
15. Co se stane v případě nezaplacených splátek?
Nejvhodnější řešení jsou navrhována zákazníkovi, aby i nadále plnil přijaté závazky, například prodloužením doby platnosti úvěru za účelem snížení zátěže splátky nebo pozastavením amortizace jistiny na určitou dobu. Existují také dohody mezi ABI a sdruženími spotřebitelů, které umožňují za určitých podmínek (například nedobrovolné ztráty zaměstnání) pružná řešení pro prodloužení nebo zkrácení doby trvání půjčky nebo pozastavení splátek na dobu .
16. Předkládané dokumenty
Osobní dokumentace (osobní údaje a příjem) a související s majetkem (listina původu, plán, katastrální průzkum).
17. Předčasné uzavření půjčky
Předčasné splacení úvěru je vždy povoleno (splacením celé částky zbytkového kapitálu), stejně jako je přípustné částečně snížit dluh.
Půjčky na bydlení poskytované od 2. února 2007 nemohou být ze zákona vystaveny žádné sankci za předčasné splacení. U všech ostatních
se maximální trest mění podle okamžiku, ve kterém k vyhynutí dojde.
18. Po dokončení plateb, co mám dělat?
Po poslední splátce banka vystaví dokumentaci ke sdělení termínu půjčky. Je vždy na úvěrové instituci, aby do 30 dnů informovala zimní zahradu o zániku a žádosti o zrušení hypotéky.
19. Nemovitost s hypotékou může být prodána
Kupující může převzít již existující půjčku a převzít od prodávajícího splátky, nebo k prodeji dojde současně se zánikem původní půjčky.
20. Je možné požádat o několik hypoték na různé nemovitosti?
Ano, ale vždy při respektování požadavků na výplatu úvěru.
Od notáře
Poskytnutí půjčky je veřejnou listinou, kterou je třeba sjednat u notáře. Zákon je povinen jednak umožnit registraci hypotéky na nemovitost, jednak přičíst požadavek „exekučního titulu“ veřejné listině: znamená to, že pokud dlužník neplní své povinnosti, není odsouzení nutné. Pro realizaci smlouvy jednoduše čin. Jedná se o nejdražší výdajovou položku, která se liší v závislosti na zeměpisné oblasti, tarifu profesionála a především výši registrace hypotéky. Výdaje zahrnují jak notářský poplatek za sjednání smlouvy o půjčce, tak výdaje vzniklé profesionálovi jménem klienta (například registrace a zrušení hypotéky). Je lepší nejprve požádat o přesnou nabídku.
Stresový test
Abychom pochopili, čemu může splátka čelit, provádí se tento jednoduchý výpočet. Takzvané životní kvóty se odečítají od měsíčního čistého příjmu, tj. Toho, co je potřeba k placení účtů a různých výdajů. Zbývající částka odpovídá „vzájemné kupní síle“, v zásadě smluvní síle těch, kteří chtějí o půjčku požádat: musí činit nejméně 1,5násobek měsíční splátky.