Zpracovaný obsah
- Co je to hypotéka
- Druhy hypotéky
- Amortizační plán
- Náklady na hypotéku
- Jak najít nejlepší nabídku
- Vyšetřování ze strany banky
- Hypotéka
- Zvláštní případy: předčasné splacení, postoupení práv a pozastavení splátek
- Daňové odpočty u hypoték
Hypotéka je základním nástrojem pro nákup, stavbu nebo renovaci nemovitosti, zejména vašeho domu. Hypotéka je střednědobý až dlouhodobý úvěr , který obvykle trvá od 5 do 30 let. Co musíte udělat, abyste mohli požádat o hypotéku? Jaké jsou vlastnosti půjčky? Která splátka je pro vás to pravé? Jaké typy zájmu si můžete vybrat? Zde jsou všechny odpovědi na nejčastější dotazy.
Úvěru je smlouva mezi objektem a prostředník , obvykle bance, která spočívá v převodu částky peněz z jednoho subjektu (nazývané věřitele) na jiný subjekt (nazvaný dlužník), s předpokladem, ze strany druhé povinnost splácet věřiteli tolik peněz. Jelikož jde o půjčku za úplatu, každý, kdo si půjčil částku peněz, musí platit úroky.
Obecně je půjčka požadována na nákup, stavbu nebo rekonstrukci domu nebo na nákup nebo rekonstrukci rekreačního domu (druhé domy). O hypotéku může požádat kdokoli, pokud prokáže, že je schopen splácet zapůjčenou částku v průběhu času. Maximální částka, kterou lze financovat, je 80% tržní hodnoty nemovitosti, na kterou se vztahuje hypotéka. limit 80% hodnoty založených aktiv nebo nákladů na práce, které mají být provedeny, lze zvýšit až na 100%, pokud budou poskytnuty další záruky.
Hypotéky se liší hlavně v různých typech použitých úrokových sazeb . Hlavní složku nákladů na půjčku ve skutečnosti tvoří úrok, což je poplatek za vyplacenou půjčku, který také závisí na délce trvání půjčky
Obvykle používané úrokové sazby jsou: „pevné“ nebo „variabilní“, ale existují i jiné typy sazeb: „smíšená“ sazba, „omezená sazba“ a „vyvážená“ sazba.
- Hypotéka s pevnou sazbou : úroková sazba zůstává úrokovou sazbou stanovenou smlouvou po celou dobu trvání půjčky. Nevýhodou je neschopnost využít výhod jakéhokoli snížení tržních sazeb, ke kterému může v průběhu času dojít. Pevná sazba se doporučuje těm, kteří se obávají, že tržní sazby mohou růst, a od okamžiku podpisu smlouvy si chtějí být jisti částkami jednotlivých splátek a celkovou částkou spláceného dluhu. Proti této výhodě zprostředkovatel často uplatňuje náročnější podmínky než hypotéka s variabilní sazbou.
- Hypotéka s variabilní sazbou : úroková sazba se může měnit v předem stanovených termínech s ohledem na počáteční sazbu po fluktuacích referenčního parametru, obvykle tržní sazby nebo měnové politiky. Hlavním rizikem je neudržitelné zvyšování výše splátek. Se stejnou dobou trvání jsou variabilní sazby zpočátku nižší než fixní sazby, ale mohou se časem zvyšovat, což způsobí, že se objem splátek zvýší, a to i výrazně. Variabilní sazba se doporučuje těm, kteří chtějí sazbu, která je vždy v souladu s tržními trendy, nebo v každém případě může podporovat jakékoli zvýšení výše splátek.
- Hypotéka se smíšenou sazbou: úroková sazba se může měnit z pevné na variabilní (nebo naopak) při pevných splatnostech a / nebo za určitých podmínek uvedených ve smlouvě. Výhodou a nevýhodou jsou alternativy pevné nebo variabilní sazby.
- Hypotéka s dvojnásobnou sazbou: půjčka je rozdělena na dvě části: jednu s pevnou sazbou a druhou s variabilní sazbou. Dvojitá sazba se doporučuje těm, kteří upřednostňují přechodné řešení mezi pevnou sazbou a variabilní sazbou, přičemž vyvažují jejich výhody a nevýhody.
Jádrem smlouvy o půjčce je takzvaný amortizační plán, konkrétně projekt splácení dluhu. Plán stanoví částku, datum, do kterého musí být celý dluh splacen, frekvenci jednotlivých splátek (měsíc, čtvrtletí, semestr), kritéria pro stanovení výše každé splátky a zbytkový dluh. Splátka se skládá ze dvou prvků: ○ částka jistiny, tj. Částka splacené půjčky, ○ úrokový podíl, tj. Kumulovaný úrok. V Itálii je nejrozšířenějším odpisovým plánem takzvaný „francouzský“ plán, který stanoví, že splátka se skládá z rostoucí částky jistiny a klesající úrokové části. Zpočátku se úroky většinou platí. Vzhledem k tomu, že úrok se vztahuje na zbývající jistinu, protože splátka jistiny se snižuje, úrok se snižuje a jistina se zvyšuje.
Kromě úroku je ale třeba vzít v úvahu i další náklady na půjčku. Pokud je půjčka poskytnuta bankou, zákazník zaplatí daň ve výši 2% z celkové částky, nebo 0,25% v případě koupě „prvního domu“. Daň je srážena přímo bankou, takže částka, kterou zákazník obdrží, je nižší než částka poskytnutá.
Další náklady, které je třeba zvážit před podáním žádosti o hypotéku od banky, jsou:
- odměna zprostředkovateli za náklady na předběžné vyšetřování
- náklady na ocenění, které mohou být požadovány pro ocenění nemovitosti, která má být zastavena
- notářské poplatky za úvěrovou smlouvu a registraci hypotéky v katastrech nemovitostí
- náklady na pojistné k pokrytí škod na majetku a veškerá rizika související s událostmi souvisejícími se životem zákazníka, která by mu mohla bránit v splácení úvěru
- úrok z prodlení, pokud splátku zaplatíte pozdě. Obecně zajišťují procentní navýšení nad dohodnutou sazbu za půjčku a běží od data ukončení platnosti až do platby splátky
- roční poplatek za správu souboru, náklady na inkasní splátky, náklady na zaslání komunikace.
Chcete-li najít nejlepší nabídku hypotéky, která odpovídá vašim potřebám, užitečným nástrojem může být online kupující, kterého lze zdarma najít na internetu a který vám několika kliknutími umožní porovnat nabídky různých bank. Důležitým prvkem pro hodnocení a srovnání je APR (roční efektivní globální sazba) , kterou musí všichni zprostředkovatelé ze zákona zveřejnit v informačních listech.
RPSN je souhrn celkových nákladů na půjčku, který zahrnuje úrokovou sazbu (a tedy i rozpětí aplikované zprostředkovatelem) a další výdajové položky (například výdaje na vyšetřování postupu a na výběr splátky). Při zkoumání návrhů různých bank je vhodné věnovat pozornost kromě RPSN také dalším prvkům, jako jsou:
- spready (k určení úrokové sazby u hypoték používají banky referenční sazby (hlavními jsou Euribor a Eurirs), ke kterým přidávají procento (tzv. „spready“), které se pohybuje mezi 1 a 3 procenta)
- amortizační plán
- všechny výdajové položky
- časy pro poskytnutí půjčky
- daňové úspory, které se mohou lišit v závislosti na složení splátek (jistiny a úroků) stanovených v amortizačním plánu.
Jakmile najdete nabídku, která je pro vás ta pravá, musíte jít do banky a zahájit šetření, tj. Fázi posuzování úvěrové instituce skutečnou možností splácení požadované částky, ověření příjmu, majetku a záruky nabízené zákazníkem k vyhodnocení jeho schopnosti splácet v průběhu času. Každá banka má svá vlastní pravidla, ale obecně se předkládají tyto dokumenty:
- pro zaměstnance : originál posledního výplatního listu a kopie posledního formuláře CU nebo 730 / Unico, spolu s prohlášením zaměstnavatele o délce služby zaměstnance
- pro osoby samostatně výdělečně činné nebo na volné noze: kopie formuláře Unico spolu s osvědčením o registraci do možného registru
Na podporu těchto dokumentů je třeba předložit následující:
- kopii jakéhokoli kompromisu
- půdorys prodávané nemovitosti s uvedením sousedních nemovitostí a veškerého příslušenství
- kopii osvědčení o životaschopnosti nemovitosti.
Banka obvykle při posuzování, zda poskytnout hypotéku, či nikoli, zahájí vyšetřování a ověří bonitu žadatele. Jako orientační kritérium pro banky by měsíční splátka neměla překročit jednu třetinu měsíčního čistého rodinného příjmu.
K získání půjčky je nutné vystavit účinnou záruku. První zárukou, kterou zprostředkovatel požaduje, je hypotéka, která mu dává právo na prodej nemovitosti, pokud zákazník není schopen splácet úvěr. K určení hodnoty nemovitosti, a tedy i záruky, je nemovitost nejprve podrobena hodnocení. Zákazník může bydlet v zastavené nemovitosti a může si ji pronajmout. Registrace hypotéky probíhá veřejnou listinou před notářem a dává půjčující bance možnost se v případě platební neschopnosti přesvědčit o výnosech z prodeje samotného aktiva.
Doba trvání půjčky je obecně stanovena ve smlouvě a pohybuje se od 20, 30 do 40 let. Je však možné půjčku splatit předčasně. Zejména článek 7 zákona č. 40/2007 (zákon Bersani) stanoví, že za předčasné nebo částečné splacení hypotéky stanovené od 2. února 2007 jednotlivci za nákup nebo renovaci hypotéky neplatí pokutu. realitní jednotky používané jako domy nebo k výkonu vlastní ekonomické nebo profesionální činnosti.
Dlužník se také může ocitnout v obtížné situaci při splácení hypotéky. V takovém případě je možné požádat o jeho pozastavení. Ti, kteří si na koupi svého hlavního domu vzali úvěr (druhý domov je proto vyloučen), mohou požádat banku o pozastavení jistiny splátek do 31. prosince 2022-2023, a to na dobu maximálně 12 měsíců (a pouze jednou). měsíční platby. Neexistují žádné provize ani úroky z prodlení. Po uplynutí doby pozastavení se amortizační plán obnoví a doba trvání půjčky se samozřejmě prodlouží. O pozastavení splátek půjčky můžete požádat v případě:
- ukončení podřízeného pracovního poměru na dobu určitou nebo na dobu neurčitou (s výjimkou případů konsensuálního ukončení, pro věkové hranice s přístupem ke starobním důchodům, propuštění z oprávněného důvodu nebo z oprávněného subjektivního důvodu, rezignace pracovníka nikoli z oprávněného důvodu)
- pozastavení nebo zkrácení pracovní doby po dobu nejméně 30 dnů také do doby, než bude vydáno povolovací opatření pro ošetření podporující příjem (tj. odchylně od sociálních sítí, propouštění atd.)
- smrt
- postižení nebo vzniklý vážný či nesebestační stav.
Ti, kteří si na koupi domu vzali hypotéku, ji mohou převést z jedné banky do druhé, která nabízí lepší podmínky, bez dalších výdajů a nákladů. V tomto případě se hovoří o subrogaci půjčky zavedené zákonem Bersani n. 40/2007. Subrogace hypotéky v zásadě znamená převod hypotéky na nemovitost, podepsané ve smlouvě o půjčce, z jedné banky do druhé, která nabízí výhodnější podmínky z hlediska doby trvání a úroku, ale výše úvěru zůstává nezměněna. Převzatá banka bude muset nést náklady, výdaje a poplatky spojené s postoupením úvěru, tedy poplatky za notáře, posudky a předběžné vyšetřování, zatímco dlužník nebude muset platit žádné další náklady. K zahájení subrogace půjčky musí zákazník sdělit své rozhodnutí nové bance,která uzavře dohody s předchozí úvěrovou institucí o zahájení operace subrogace úvěru. Je třeba říci, že zatímco stará banka je povinna přijmout žádost o subrogaci od zákazníka, přebírající banka nemá povinnost nabídnout subrogační půjčku. Některé banky místo subrogace by mohly také navrhnout nahrazení půjčky, která umožňuje registraci od nuly u jiné hypotéky, a proto stojí mnohem vyšší částka než subrogace.Některé banky místo subrogace by mohly také navrhnout nahrazení půjčky, která umožňuje registraci od nuly u jiné hypotéky, a proto stojí mnohem vyšší částka než subrogace.Některé banky místo subrogace by mohly také navrhnout nahrazení půjčky, která umožňuje registraci od nuly u jiné hypotéky, a proto stojí mnohem vyšší částka než subrogace.
Daňoví poplatníci, kteří si vezmou půjčku na nákup, rekonstrukci a / nebo stavbu svého hlavního domu, si mohou odpočítat od daně z příjmu, v rozsahu 19%, úrokový náklad a související doplňkové poplatky placené z hypotečních úvěrů. Hypotéka musí:
- být stanoveno do dvanácti měsíců před nebo po samotném nákupu (s výjimkou případu, kdy původní smlouva zanikne a nová bude stanovena pro částku nepřesahující zbytkovou částku kapitálu, která má být splacena, plus související náklady a poplatky );
- být poskytována osobou s bydlištěm v Itálii (nebo nerezidentem se stálou provozovnou v Itálii) nebo v členském státě evropského společenství.
Kupující musí nemovitost do jednoho roku od koupě využívat jako hlavní bydliště, které je zamýšleno jako obvyklé bydliště stejného nebo jeho rodinných příslušníků (manžel, příbuzní do třetího stupně a příbuzní do druhého stupně). Odpočet musí být vypočítán z maximální částky 4 000 EUR.
Aby mohl odpočet využít, musí si daňový poplatník uschovat následující dokumenty:- kopii smlouvy o půjčce, která ukazuje, že půjčka byla poskytnuta na koupi hlavního domu;
- kopii smlouvy o prodeji nemovitosti a související poplatky za příslušenství;
- stvrzenky o zaplacení úrokových nákladů a souvisejících poplatků a poplatků z přecenění.