Zpracovaný obsah
- Počínaje dvěma majiteli
- Co říká zákon
- Typy: tři plus jedna
Kondominium vzniká spontánně, aniž by bylo nutné podepisovat smlouvy, když v budově koexistují alespoň dva vlastníci. V každé budově jsou kromě bytů také takzvané „společné části“, to znamená prostory a systémy, které patří všem vlastníkům jednotlivých realitních jednotek. Správcem těchto sdílených částí je správce, který má za úkol shromažďovat částky, které mají být použity k jejich udržení v dobrém stavu. Takto funguje „klasický“ byt, kde kromě některých konkrétních případů každý byt přispívá na běžné výdaje v poměru k tisícinám majetku, který má. Může se však stát, že v určitých situacích budou nakonfigurovány jiné typy bytů a následněkritéria pro rozdělení výdajů se rovněž budou lišit od kritérií obvyklých.
Přítomnost pouze dvou majitelů v celé budově, která tvoří kondominium, je hypotéza, kterou lze ověřit. Problém nastává, když jeden ze dvou nesouhlasí s druhým a rozhodnutí je prakticky nemožné. V takových případech je nakonfigurováno minimální kondominium. Pokud naopak některé běžné části (například schody a výtah) slouží pouze některým obyvatelům, je nakonfigurováno částečné kondominium. A konečně, za přítomnosti superkondominia, kdy dvě nebo více autonomních budov sdílí společné části (sportovní zařízení, parkoviště,…).
Co říká zákon
Minimální kondominium, částečný a superkondominium nejsou výslovně zahrnuty v občanském zákoníku, ale v průběhu let judikatura přirovnala tyto reality k klasickému kondominiu. Zdá se však, že některé články kodexu odkazují na tyto tři typy. Například 1139, aby se vyřešila minimální slepá ulička v kondominiu mezi dvěma vlastníky kondominia, kteří mají protichůdné názory na otázky týkající se společných částí, odkazuje na pravidla společenství. Místo toho článek 1123, pokud jde o rozdělení nákladů, zavádí koncept částečného kondominia, který stanoví, že „pokud má budova několik schodišť, nádvoří, střech, děl nebo systémů určených k obsazení části celé budovy,náklady spojené s jejich údržbou nese skupina bytů, které z nich mají prospěch “. Pokud jde o superkondominium, článek 1117-bis, zavedený reformním zákonem 220/2012, stanoví, že ustanovení o „klasickém“ kondominiu “se použijí, pokud jsou slučitelná, ve všech případech, kdy několik realitních jednotek, více budovy nebo byty realitních jednotek nebo budov mají společné části podle článku 1117 ".
celkem
- Lze ji stanovit, i když existují pouze dvě kondominia
- V budově s více schody lze pro některá rozlišení vytvořit jedno pro každé schodiště
- Může být přidruženo několik budov, pokud mají společné prostory nebo systémy
Článek 1136 občanského zákoníku uvádí, které většiny jsou nutné k projednání kondominiového shromáždění.
• V minimálním bytě jsou však vlastníci pouze dva a pokud oba neuvažují stejným způsobem, je rozhodování o společných částech a systémech nemožné. Aby se situace odblokovala, zasáhl kasační soud, který přirovnal minimální kondominium k „klasickému“, což umožnilo použití obecných pravidel společenství, jak to vyžaduje článek 1139 občanského zákoníku. A proto, když dva byty nesouhlasí, jak je uvedeno v článku 1105 zákoníku, „každý účastník se může odvolat k soudnímu orgánu. To poskytuje v radní komoře a může také jmenovat správce “. U ostatních se použijí všechna pravidla „klasického“ kondominia, včetně postupů a načasování svolání shromáždění, které, pokud nejsou respektovány, činí usnesení neúčinnými.
Může se stát, že některé společné prostory slouží pouze skupině lidí, například když je v budově více schodišť a výtahů: nemělo by smysl, aby kondominium na schodišti A platilo běžné náklady na údržbu schodiště B a naopak. V případech, jako jsou tyto, mluvíme o částečném kondominiu, variantě, která poskytuje ad hoc sestavy (kromě těch „obecných“), kterých se účastní pouze kondominia, která mají zájem o použití těchto společných částí.
• Tudíž v případě nutnosti výměny elektromotoru výtahu budou rozhodovat výlučně vlastníci schodiště, ve kterém je umístěn. Zatímco shromáždění svolané například pro rekonstrukci fasády se zúčastní všech bytů.
Vzniká, když sada nezávislých budov sdílí společné části a systémy.
• Podle Nejvyššího soudu (rozsudek ze dne 14. listopadu 2012 č. 19939) je superkondominium „množstvím budov, které jsou či nejsou konstituovány v samostatných kondominiích, ale jsou zahrnuty do širší kondominiové organizace propojené existencí určitých běžné věci, systémy a služby (například příjezdová cesta nebo osvětlovací systém, služba concierge) v doplňkovém vztahu k budovám “.
• Ve stejném rozhodnutí Soudní dvůr objasnil, že „pro účely zřízení superkondominia není nutný projev vůle stavitele ani vůle vlastníků realitních jednotek, protože postačuje, aby jednotlivé budovy měly některé systémy společné, nebo služby, zahrnuté do rozsahu aplikace čl. 1117 treska obecná občan ".
• Dříve Nejvyšší soud (rozsudkem 15476/01) upřesnil, že rezoluce přijaté shromážděním superkondominia „mají přímý a okamžitý účinek na jednotlivá kondominia budov, které jsou jeho součástí, bez povinnosti rezolucí každého shromáždění kondominium ".
• Kondominium a superkondominium tedy mohou existovat bez jakýchkoli problémů, ale bude nutné sestavit dvě tisíce tis. Tabulek: jednu pro rozdělení výdajů na společné části jediného bytu a druhou pro rozdělení nákladů na části sdílené několika budovami.
Článek 67 prováděcích ustanovení občanského zákoníku stanoví v superkondominiích s více než šedesáti účastníky, že každý kondominium určí s počtem hlasů rovným většině účastníků a dvěma třetinami hodnoty budovy jejího zástupce pro shromáždění pro řádnou správu společných částí několika bytů a pro jmenování „super správce“. V opačném případě může každý účastník požádat, aby soudní orgán jmenoval zástupce svého bytu.
Ten odpovídá pravidlům mandátu a neprodleně sděluje agendu a rozhodnutí přijatá nadřazeným shromážděním zástupců bytů správci referenční budovy. Správce poté podá zprávu sestavení.
• Zástupci jednotlivých bytů, které mohou být také třetími stranami, se účastní shromáždění superdomu pouze v případě, že zásah do společných částí je pro běžnou údržbu a pro jmenování superadministrátora, který vyžaduje příznivé hlasování přítomných na schůzi, kteří představují alespoň polovinu tisícin obsažených v tabulce superkondominia (vztahující se k částem společným pro několik budov).
V případě, že bytů je méně než šedesát nebo mají práce ve společných částech mimořádnou povahu, může se shromáždění také zúčastnit (a hlasovat)
jednotliví vlastníci nemovitostí, kteří žijí v budovách superkondominia. I když se schůze zástupců neúčastní, mají stále právo zpochybnit rezoluce přijaté super schůzí, a to do 30 dnů ode dne, kdy se schůze konala; nebo, pokud se zástupce schůzky nezúčastnil, ode dne, kdy jednotlivý byt obdržel kopii zápisu.
Existuje čtvrtý typ bytu. Je definován jako „horizontální“ a je konfigurován například v případě, kdy řada samostatných rodinných domů, na sobě nezávislých, sdílí některé společné části.
• Kasační soud s rozsudkem ze dne 18. dubna 2005, č. 8066, poznamenal, že pojem kondominium je konfigurován nejen v případě budov, které se rozprostírají svisle, ale také v případě sousedních budov vybavených nosnými konstrukcemi a základními společnými systémy.
Ve spolupráci s Avv. Silvio Rezzonico, národní prezident Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it
Převzato z papíru Cose di Casa ze srpna 2022-2023