Zpracovaný obsah
- Návrh nákupu
- Předběžná nebo kompromisní smlouva
- Přepis předběžného
- Kontroly prováděné v přípravné fázi
Návrh na koupi a předběžná smlouva jsou dva pojmy, které velmi často slyšíte, když hovoříte o prodeji nemovitosti. Ale co jsou zač? Jaké účinky má jeden a jaké jiné?
Návrh nákupu
Návrh na koupi je technicky prohlášení kupujícího, že chce koupit určitou nemovitost za určitou cenu. Prohlášení se obvykle provádí na základě předtištěného formuláře poskytnutého realitní kanceláří, kterou kontaktujete. Návrh na nákup je obvykle doprovázen výplatou peněžní částky jako vklad, který je blokován po celou dobu platnosti návrhu. Hlavní rozdíl mezi návrhem na nákup a předběžným návrhem spočívá v tom, že první obsahuje závazné závazky pro kupujícího, ale nikoli pro prodávajícího. Přestože kupující zaplatil zálohu, může prodejce mezitím posoudit další návrhy. Teprve když je návrh na koupi prodejcem přijat, stane se z něj předběžná kupní smlouva.
Předběžná nebo kompromisní smlouva
Také řečený kompromis, předběžný prodej je smlouva, kterou se strany, prodávající i kupující zavazují k uzavření prodeje, s uvedením časů a metod. Předběžný, na rozdíl od návrhu na koupi (dokud jej prodejce nepřijme), proto zavazuje obě strany. Předběžná smlouva je tedy skutečnou smlouvou, která zavazuje obě strany k podpisu konečné smlouvy. Je-li návrh kupujícího prodávajícím akceptován, je s jeho podpisem uzavřen předběžný prodej, který bude mít ustanovení uvedená v předtištěném textu návrhu koupě. Pro uspokojení různých potřeb stran lze podepsat nový předběžný, konkrétnější a formulovaný, který nahrazuje předtištěný formulář.Například k tomu dochází, když si prodejce po podpisu návrhu uvědomí, že dům na prodej nemá interní systémy podle zákona. V takovém případě je dohodnut kompromis s obsahem odlišným od návrhu nákupu.
V každém případě musí předběžná verze označovat řadu hlavních prvků prodeje, například:
- cena a dům ke koupi
- adresu a přesný popis (patra, pokoje atd.) s údaji katastru nemovitostí
- datum uzavření konečné smlouvy.
Podpis předběžné dohody je obvykle doprovázen výplatou určité částky peněz jako „vkladu“, který však na rozdíl od návrhu na nákup zavazuje obě strany okamžitě. Vždy je lepší uzavřít předehru. Pokud však potřebujete podepsat návrh na nákup, je vhodné nastavit co nejkratší dobu trvání a zaplatit minimální vklad.
Přepis předběžného
I přes podpis předběžné dohody se může stát, že prodávající prodá stejnou nemovitost jiným lidem nebo na ni stanoví skutečná práva na užívání (např. Užívací právo) nebo zaregistruje hypotéky. Aby se předešlo těmto nepříjemným situacím pro kupujícího, je zaručeno předběžné přepsání do rejstříků nemovitostí. Přepis je platný jako skutečná rezervace koupě nemovitosti. Už to není jen soukromá dohoda mezi kupujícím a prodávajícím, ale je právně platná pro kohokoli a prodejce proto nebude moci nemovitost prodat někomu jinému, ani na ni poskytnout hypotéku ani nepředstavovat pasivní věcné břemeno. nebo jakékoli jiné škodlivé právo na kupujícího. Od okamžiku přepisu předběžné smlouvynemovitost je „rezervována“ pro budoucího kupujícího a jakýkoli přepis nebo registrace by na něj neměla žádný vliv. Přepis musí provést notář, který obdržel nebo ověřil předběžnou smlouvu do 30 dnů od podpisu smlouvy. Přepis předběžného zahrnuje některé další náklady. Zejména kromě registrační daně, fixní registrační daně (200 eur), musí být zaplaceny také fixní registrační poplatky (35 eur), samozřejmě spolu s poplatkem notáře.Zejména kromě registrační daně, fixní registrační daně (200 eur), musí být zaplaceny také fixní registrační poplatky (35 eur), samozřejmě spolu s poplatkem notáře.Zejména kromě registrační daně, fixní registrační daně (200 eur), musí být zaplaceny také fixní registrační poplatky (35 eur), samozřejmě spolu s poplatkem notáře.
Kontroly prováděné v přípravné fázi
Kupující by měl již v době podpisu předběžné smlouvy provést několik kontrol nemovitosti. První kontrolou, kterou musíte udělat, je ujistit se, že slibný prodejce, který podepíše předběžný prodej, je skutečným vlastníkem. V tomto případě je vyžadován speciální průzkum na Konzervatoři nemovitostí, který je vždy aktualizován také o prodejích, hypotékách, exekucích atd. týkající se nemovitosti. Je také důležité zkontrolovat stavební pravidelnost domu, takže pokud byl postaven s řádným stavebním povolením, zda existují žádosti o amnestii, zda je použitelný atd. Pokud si pak koupíte byt v kondominiu,je také vhodné již v době sjednání předběžného prodeje přečíst si předpisy o kondominiu a zkontrolovat, zda existují nějaká usnesení kondominiového shromáždění týkající se mimořádných administrativních prací a především jakýchkoli nákladů na kondominium, které dosud nebyly zaplaceny prodejcem.
Další kontroly, které je třeba provést již v době přípravy předběžné zkoušky, jsou:
- kontroly týkající se majetkového režimu stran
- kontroly shody systémů (elektrických, hydraulických, topných atd.) s bezpečnostními normami
- ověření souladu s předpisy, které předepisují konkrétní konstrukční metody (například antiseizmické předpisy)
- kontroly týkající se jakýchkoli omezení územního plánování uvalených na pozemek (například pozemek podléhající územnímu prováděcímu plánu nebo upravený zvláštními dohodami o územním plánování)
- kontroly veškerých omezení kulturní nebo environmentální krajiny na vlastnostech
- kontroly týkající se konvenčních nebo zákonných předpokladů.
Pokud po podpisu předběžné dohody jedna ze stran odmítne bez důvodu pokračovat v prodeji, může druhá strana od soudce požadovat podání žaloby. Toto je konkrétní provedení, které předpokládá umění. 2932 občanského zákoníku. Rozsudek Soudního dvora činí toto předběžné „konečné“: majetek přechází na kupujícího, který musí zaplatit dohodnutou cenu. Jako alternativu ke konkrétní exekuci může strana, která si neplní závazky, požádat, opět od soudce, o ukončení smlouvy, jakož i náhradu utrpěné škody.